Transparenz im Gebäudebestand

Nachhaltigkeit ist eine Thematik, welche zunehmend in den Fokus der Betrachtung rückt. Klimawandel und Wirtschaftskrise sind bzw. waren zwei der Auslöser dafür, dass ihr Stellenwert unaufhörlich steigt. In der Konsequenz nimmt auch der politische und gesellschaftliche Druck auf Unternehmen und Öffentliche Hand zu. Nachhaltigkeit wird verstärkt zum Wettbewerbsfaktor, weshalb Firmen sowie Bund und Länder nachhaltige Strategien erarbeiten und ihre Aktivitäten und Leistungen in Nachhaltigkeitsberichten (z.B. Corporate Social Reporting) veröffentlichen. In diesem Artikel wird aufgezeigt, wie ein nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement für Corporates aufgebaut werden kann sowie Budgets und Maßnahmen gezielt zur Steigerung des Portfolio-Nachhaltigkeitsindex eingesetzt werden können.

Auch das Immobilienmanagement bleibt von den Entwicklungen im Kontext der Nachhaltigkeit nicht unberührt. Als einer der größten Ressourcenverbraucher und Schadstoffemittenten rückt der Gebäudesektor verstärkt ins Interesse der Verantwortlichen. Informationen zur ökologischen Qualität von Gebäuden werden unverzichtbar.

Eine ebenso hohe Bedeutung ist dem sozialen und ökonomischen Beitrag von Immobilien zuzuschreiben. Da bislang oftmals Informationen zur Nachhaltigkeit von Gebäuden fehlen, zeigt sich hier die dringende Notwendigkeit, eine transparente Datenlage zu schaffen. Diese Transparenz kann mit Hilfe eines nachhaltigen Immobilien-Portfoliomanagements generiert werden, welches unter anderem als Hilfsmittel zur Kommunikation und Portfolio-Optimierung eingesetzt werden kann. Weil gerade bei Unternehmen und Öffentlicher Hand die Verfügbarkeit von Hilfsmitteln zum Portfoliomanagement sehr limitiert ist, wird für diese im Folgenden ein solches exemplarisch beschrieben.

Gebäudespezifischer Nachhaltigkeitsindex

Zur Transparenzgewinnung ist in einem ersten Schritt eine Beurteilung des Gebäudebestands durchzuführen. Ein aus dieser Beurteilung resultierender gebäudespezifischer Immobiliennachhaltigkeitsindex (ini) dient als Grundlage einer zielgerichteten Portfoliosteuerung.

Eine fundierte Basis zur Generierung eines solchen Index-Wertes bzw. der Transparenzschaffung ist ein Bewertungssystem, welches die Nachhaltigkeit von Bestandsbauten sowie deren Zustand und Potenzial offenlegt. Die zur Nachhaltigkeitsanalyse (NDD) verwendeten Kriterien können an bestehende Green Building Labels angelehnt werden, sind jedoch an die Bedürfnisse und Randbedingungen (z.B. Länderspezifika, Immobilienstrategie) eines jeden Portfolioeigners anzupassen. Ähnlich verhält es sich mit der Immobilienzustandsanalyse, welche sich an bestehenden technischen Due Diligence Ansätzen orientieren können.

Strategische Standortbedeutung

Um gezielt über das weitere Vorgehen mit dem Gebäudebestand entscheiden zu können, sollte der Immobiliennachhaltigkeitsindex um die strategische Standortbedeutung (SB) der einzelnen Immobilien ergänzt werden. Diese ist mit Hilfe vordefinierter Kriterien und einer einheitlichen Bewertungsskala zu bestimmen und resultiert ebenfalls in einem Index-Wert.

Portfolio-Matrix

Durch grafische Verknüpfung von Nachhaltigkeit (NDD), technischem Zustand (TDD) und Standortbedeutung kann eine Matrix erzeugt werden, welche dem Anwender durch Clusterung des Baubestands den Vergleich der Gebäude der Untersuchungsgruppe ermöglicht. Sie entspricht somit einer fundierten Grundlage für eine Portfolioanalyse. Die aus der Portfolioanalyse resultierende Kenntnis über Gebäudezustand (technisch, nachhaltig) und Standortbindung wiederum bildet den Grundstein einer ganzheitlichen Strategieplanung.

Portfolio-Optimierung

Mithilfe des Immobiliennachhaltigkeitsindexes und der zugehörigen Matrix können in der Folge u.a. Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen getroffen werden. Die Portfolioanalyse legt die Notwendigkeit der Optimierung von Immobilien offen und verhilft ihrem Anwender dazu, z.B. über die Investition in die energetische Verbesserung einer Immobilie, über die Nutzung bis zum Ablauf der Restnutzungsdauer ohne investive Maßnahmen oder über ihre Veräußerung zu entscheiden.

Zertifizierung

Aufbauend auf der Portfolioclusterung soll dem Anwender darüber hinaus die Möglichkeit eröffnet werden, das Für und Wider einer Zertifizierung abzuwägen.

Ganzheitliche Betrachtung der Immobilie

Durch seine integrale Sicht schafft das Modell somit die Basis für einen effizienten und bewussten Umgang mit den vorhandenen Ressourcen bzw. dem verfügbaren Budget. Eine Entscheidung wird nicht auf Basis einer einseitigen Analyse (z.B. monetäre Gründe) gefällt. Sie beruht dank der Berücksichtigung ökologischer, ökonomischer und sozialer Faktoren vielmehr auf einer ganzheitlichen Betrachtung der Immobilie.

Maßnahmenpriorisierung

Da portfoliooptimierende Maßnahmen nicht in einem Schritt, sondern in der Regel nur sukzessive umgesetzt werden können, ist eine Priorisierung der Maßnahmen erforderlich. Es stehen stets mehrere Optionen zur Auswahl, um in ein Portfolio zu investieren. Durch Variation der Investitionsalternativen und somit der Verbesserungsmaßnahmen können aus dem Ausgangsportfolio unterschiedliche, durch bauliche Optimierungsmaßnahmen erreichbare Portfolios gebildet werden. Es besteht das Bestreben, diejenige Portfolio-Option zu identifizieren, die einem definierten Ziel Portfolio am nächsten kommt. Um in Erfahrung zu bringen, um welche Portfoliooption es sich dabei handelt, ist zu ermitteln, welche Maßnahmen bei gegebenem Budget und vordefinierten Randbedingungen die größte Annäherung an das jeweilige Ziel-Portfolio bringen. Zu diesem Zweck können Operations Research Verfahren angewendet werden. Eine an die Quantitative Portfoliotheorie angelehnte Bewertungsmethodik soll zudem die Visualisierung der Ergebnisse ermöglichen und beim Vergleich vorhandener, möglicher und anvisierter Portfoliovariationen unterstützen.

Im Ergebnis bietet sich dem Anwender somit die Gelegenheit, die für die individuellen Zwecke optimale Investitionsalternative zu wählen und das verfügbare Budget gezielt einzusetzen. Unter Berücksichtigung der Normstrategien können schließlich Optimierungsalgorithmen für das Gesamtportfolio, aber auch für Einzelobjekte durchgeführt werden. In der Konsequenz werden Nachhaltigkeit, baulicher Zustand und die strategische Bedeutung der vorhandenen Objekte optimal aufeinander abgestimmt. Das vorgestellte Modell unterstützt bzw. ermöglicht damit die mittel und langfristige strategische Portfolioplanung von Nicht-Immobilienunternehmen und erzeugt Transparenz, indem es Portfoliostruktur und dessen Zustand in Form von Zahlen und Grafiken greifbar macht.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2013/2014