Süddeutsche Wohnungsmärkte

Süddeutsche B- und C-Städte bieten Wohnimmobilien-Investoren attraktive Risiko-Rendite-Konditionen. Trotz der gestiegenen Zahl an Baufertigstellungen kann der prognostizierte Neubaubedarf im Durchschnitt nur zu rund 69 Prozent gedeckt werden. Bei einer gleichbleibenden Nachfrage wird die Angebotsknappheit zu einem weiteren moderaten Anstieg der Miet- und Kaufpreise führen. Investoren finden insbesondere in Stuttgart, Tübingen und Freiburg ein überdurchschnittliches Risiko-Rendite-Profil vor. Gut verzinst wird das Standortrisiko hingegen erst wieder in B- und C-Städten wie Waiblingen, Heilbronn, Pforzheim und Ravensburg. Die Münchner Immobilienrenditen entkoppeln sich dagegen zunehmend vom den mit dem Investment verbundenen Risiken. München entwickelt sich damit Stück für Stück zum Liebhabermarkt.

Wüest Partner Deutschland hat in der aktuellen Studie "Süddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2020" die Wohnungsmärkte von 20 süddeutschen Städten in Bayern und Baden-Württemberg analysiert und miteinander verglichen.

Die durchschnittliche Arbeitslosenquote der untersuchten Städte stieg nicht zuletzt bedingt durch die Coronakrise an und betrug im Juni 2020 rund 5,3 Prozent. Das sind zwei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Im Zuge der Corona-Pandemie sind trotz stabilisierender Faktoren wie dem hohen Wohnungsbedarf, dem hohen Kaufkraftniveau und der bis zuletzt steigenden Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter Effekte im Hinblick auf die Liquidität des Marktes (Anzahl der Angebote) und in Bezug auf das Preisniveau in einigen Nebenlagen feststellbar. Wie sich ein möglicher wirtschaftlicher Abschwung infolge des zweiten Lockdowns mittel- und langfristig auf den Wohnimmobilienmarkt in Süddeutschland auswirken wird, ist derzeit aufgrund der dünnen Datengrundlage noch nicht absehbar.

Mietentwicklung: München reißt die 20-Euro-Marke
Die Median-Mieten für Neubauwohnungen mit dem Baujahr 2010 und neuer reichen bei den 20 untersuchten Städten von 10,97 Euro pro Quadratmeter in Offenburg bis 21,42 Euro pro Quadratmeter in München. Für Altbau-Wohnungen beginnt das Mietspektrum der Südstädte bei 9,98 Euro pro Quadratmeter in Pforzheim bis hin zu 20,79 Euro auf den Quadratmeter in München. Die stärksten Mietpreisanstiege der vergangenen zehn Jahre weisen Heilbronn mit 96,2 Prozent, Stuttgart mit 89,1 Prozent und München mit 81,2 Prozent auf. Die Pandemie fällt bei dieser langfristigen Betrachtung jedoch noch nicht ins Gewicht, da die Entwicklung bis März 2020 überall steil nach oben ging. Die lange antizipierte Trendwende scheint jedoch seit April 2020 endgültig eingeleitet zu sein.

Kaufpreisdynamik bei Eigentumswohnungen übersteigt Mietsteigerungen
In nahezu allen süddeutschen Städten sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen erneut deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Den größten Anstieg der Kaufpreise weist Augsburg mit einem Plus von 175,8 Prozent innerhalb von zehn Jahren auf. München (161,7 Prozent), Heilbronn (157,1 Prozent) und Stuttgart (147,5 Prozent) stehen ebenfalls an der Spitze der Kaufpreisentwicklung. Der Kaufpreisunterschied zwischen Neubauwohnungen mit Baujahr nach 2010 gegenüber Wohnungen älteren Baujahres beträgt in den untersuchten Städten im Schnitt 39 Prozent und ist damit deutlich größer als bei den Mieten. Das Spektrum der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den analysierten Städten im ersten Halbjahr 2020 reicht von 2.848 Euro je Quadratmeter in Pforzheim bis 8.196 Euro je Quadratmeter in München. Das Transaktionsvolumen weist dabei in allen Segmenten spätestens ab dem zweiten Quartal 2020 eine deutlich rückläufige Tendenz auf.

Prognose Mieten und Kaufpreise
Insbesondere für Stuttgart, Waiblingen und Freiburg im Breisgau werden sowohl weiter steigende Mieten als auch Kaufpreise für Eigentumswohnungen prognostiziert. Eine moderate Mietentwicklung haben Augsburg, Heilbronn, Karlsruhe, Pforzheim und Tübingen zu erwarten. Hingegen werden für Mannheim, Würzburg und Konstanz leicht sinkende Miettendenzen erwartet – in Würzburg und Konstanz gilt das auch für die Kaufpreise.

Sollte der Berliner Mietendeckel für verfassungskonform erklärt werden, kann das auch in den süddeutschen Ballungszentren die Diskussion um die Mietentwicklung neu entfachen und Volksbegehren wie das in München für einen sechsjährigen Mietenstopp neu aufrollen. Wie man in Berlin bereits beobachten kann, könnte dies erhebliche Folgen für die Investitionsbereitschaft und die Neubauentwicklung in den betroffenen Regionen haben.

Attraktive Risiko-Rendite-Profile für Investoren
Die Wohnungsmärkte süddeutscher Oberzentren bieten Investoren mit unterschiedlichen Risikopräferenzen attraktive Bruttorenditen. Ein überdurchschnittliches Verhältnis von Rendite zu Risiko hat Wüest Partner für Stuttgart, Tübingen, Freiburg und Waiblingen festgestellt – mit Bruttorenditen zwischen 3,3 und 4,6 Prozent und einem Risiko, welches mit der Metropole München vergleichbar ist. Investoren mit einer etwas höheren Risikoakzeptanz finden in Ravensburg, Pforzheim und Heilbronn angemessene Renditen oberhalb der 5-Prozent-Marke, bei einem immer noch unterdurchschnittlichen Risiko-Koeffizienten von unter 3 Prozent.

Rendite-Risiko-Profile untersuchter süddeutscher Städte für Wohnimmobilieninvestments

Quelle: Wüest Partner Deutschland, Studie "Süddeutsche Wohnungsmärkte - Daten & Perspektiven 2020"

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner Deutschland
Erstveröffentlichung: Pressemitteilung vom 01.12.2020