Steuerbelastung optimieren

Laut der aktuellen Marktanalyse von JLL boomt der deutsche Markt für Hotelinvestments. Das Transaktionsvolumen für 2017 liegt bisher bei 3,1 Milliarden Euro, durchschnittlich wurden in den vergangenen Jahren 4,1 Milliarden jährlich investiert. Attraktive Finanzkonditionen mit hohen Renditen locken aktuell die Investoren.

Für eine erfolgreiche Investition sollten frühzeitig auch steuerliche Auswirkungen berücksichtigt werden, damit etwaige Gestaltungsmöglichkeiten rechtzeitig umgesetzt oder in den Vertragsverhandlungen berücksichtigt werden können. Dies gilt nicht nur für die Ausgestaltung des Hotelbetreibervertrages, sondern auch für die Schaffung einer geeigneten Transaktionsstruktur.

Beim Erwerb beziehungsweise Verkauf eines Hotels sind rechtsformabhängige Besonderheiten zu beachten, die sich im Rahmen der steuerlichen Optimierung der Transaktion als Vor- oder Nachteil erweisen und dadurch sogar Einfluss auf die Kaufpreisfindung haben können. Dies gilt insbesondere für einen Share-Deal. Vor allem Projektentwickler sollten diese rechtsformabhängigen Besonderheiten des Hoteleigentümers im Hinblick auf einen späteren Verkauf des Hotels in ihre Überlegungen einfließen lassen.

Im Folgenden werden aus steuerlicher Sicht einige rechtsformabhängige Vor- und Nachteile dargestellt, die bei einem Share Deal bedeutsam sein können:

Hoteleigentümer in der Rechtsform einer GmbH

Die GmbH ist als juristische Person selbst unbeschränkt körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Daher sind die Besteuerung auf der Ebene der GmbH und die Besteuerung auf der Ebene ihrer Gesellschafter strikt auseinander zu halten.

Vorteile

Ein wesentlicher Vorteil der GmbH liegt darin, dass sowohl die Ausschüttungen an ihre Gesellschafter als auch die Veräußerungsgewinne aus einem Anteilsverkauf auf der Ebene ihrer Gesellschafter in Höhe von 95 Prozent steuerfrei möglich sind. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Gesellschafter der GmbH ebenfalls die Rechtsform einer GmbH  haben. Überdies kann der Erwerber der Hotelimmobilie bei einem Share Deal nach derzeitiger Rechtslage selbst steuern, ob Grunderwerbsteuer entsteht. Dafür muss im Wesentlichen sichergestellt werden, dass sich weder unmittelbar noch mittelbar 95 Prozent oder mehr der GmbH-Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigen. 

Nachteile

Demgegenüber führt die Aufdeckung stiller Reserven beim Erwerb von GmbH-Anteilen zum einen nicht zu einer höheren Abschreibung beim Erwerber und zum anderen zum Risiko einer Doppelbesteuerung der stillen Reserven im Falle eines nachfolgenden Asset Deals. Die Finanzierungsaufwendungen für die Anschaffung der GmbH-Anteile können bei dem Erwerber steuerlich nicht berücksichtigt werden und es gelten mit der Regelung zur Zinsschranke im Vergleich zur GmbH & Co. KG verschärfte Regelungen zur Abzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen. Des Weiteren bleiben Verluste der GmbH grundsätzlich auf der Ebene der GmbH „gefangen“ und können nur hinsichtlich der Körperschaftsteuer in andere Veranlagungsjahre vor- und unter bestimmten Voraussetzungen zurückgetragen werden. Bei einer Veräußerung von mehr als 50 Prozent der Anteile der GmbH können etwaige Verlustvorträge vollständig verloren gehen und können daher von dem Hoteleigentümer nicht mehr genutzt werden.

Letztlich ist es im Vergleich zur GmbH & Co. KG schwieriger, freie Liquidität aus der Bewirtschaftung der Hotelimmobilie von der Ebene der GmbH auf die Ebene der Gesellschafter zu transferieren, da aufgrund der Kapitalerhaltungsregeln nur der Bilanzgewinn ausgeschüttet werden darf.

Hoteleigentümer in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG

Da die GmbH & Co. KG eine Personengesellschaft ist, werden ihre Gewinne und Verluste für einkommensteuerliche Zwecke unmittelbar ihren Gesellschaftern zugerechnet und müssen von diesen versteuert werden, es gilt das sogenannte Transparenzprinzip.

Vorteile

Aufgrund des Transparenzprinzips erhöhen die beim Erwerb aufgedeckten stillen Reserven die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Finanzierungskosten sind steuerlich nur im Rahmen der sogenannten Zinsschranke absetzbar. Zudem ist bei den Gesellschaftern, sofern es sich bei ihnen um natürliche Personen handelt, die auf Ebene der GmbH & Co. KG gezahlte Gewerbesteuer bis zu einem Hebesatz von 380 Prozent anrechenbar. Ein weiterer Vorteil ist, dass nach derzeitiger Rechtslage Gestaltungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer möglich sind, wenn ein sogenannter Altgesellschafter vorhanden ist und dadurch sichergestellt werden kann, dass innerhalb von fünf Jahren nicht 95 Prozent oder mehr der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen der GmbH & Co. KG auf neue Gesellschafter übergehen. Zudem kann die freie Liquidität – anders als bei der GmbH – von den Gesellschaftern einfacher entnommen werden.

Nachteile

Nachteilig ist, dass eine steuerfreie Veräußerung der Beteiligung nicht möglich ist. Unter Umständen greifen aber besondere Vergünstigungen, die im Einzelfall zu prüfen sind (beispielsweise "Fünftelregelung" und Vergünstigungen für außerordentliche Einkünfte).

Fazit

Auch wenn es für die optimale Struktur kein Patentrezept gibt, sollte schon bei der Planung eines neuen Hotels berücksichtigt werden, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Steuerbelastung zu optimieren. Aufgrund der Komplexität des Steuerrechts und seiner vielfältigen Auswirkungen empfiehlt es sich frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Trinavis GmbH & Co. KG
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2017