Standortplanung von Logistikimmobilien

In den letzten drei Jahren wurde uns wiederholt vor Augen geführt, welchen Stellenwert Logistik- und Produktionsimmobilien mit Möglichkeiten zur Lagerhaltung für funktionierende Lieferketten haben. Auch der trotz Krisenstimmung nach wie vor vorhandene Nachfrageüberhang zeugt davon: Die Wirtschaft braucht sie.

Viel Zuneigung erfahren sie deswegen trotzdem nicht zwingend. Oftmals haben Projekte mit Gegenwind aus gleich mehreren Richtungen zu kämpfen. Nicht jede Kommune hat ein offenes Ohr für eine Logistikansiedlung, oder die gesetzlichen Vorgaben kollidieren mit dem Wunsch, Logistik anzusiedeln. Ein Patentrezept für das Gelingen gibt es nicht – aber ein kommunikatives Auftreten der Projektbeteiligten sowie der Umgang mit Sorgen und Ängsten können sowohl Politik als auch Bürger abholen. Dazu kommt: Passende Flächen sind rar. Hier müssen außer dem reinen Neubau neue Wege gegangen werden.

Logistik zeigt sich vergleichsweise resilient

Der Flächenverbrauch von Logistikimmobilien war im vergangenen Jahr rückläufig. Das lag nicht alleine an der konjunkturellen Lage. Vielmehr fehlen passende Grundstücke für Ansiedlungen. An der Nachfrage mangelt es also nicht. Grundsätzlich stand die Logistik auch in Krisenzeiten immer gut da.

Dieser Fakt könnte bei manchen Kommunen zu dem Gedanken geführt haben, dass Logistik lediglich entsprechende Flächen benötigt und dann automatisch ein attraktiver Standort entsteht – dem ist natürlich nicht so. Hier sind die Entwickler und späteren Nutzer der Immobilien in der Pflicht, schließlich müssen sie die Erfüllbarkeit der  Anforderungen für die geplante Nutzung prüfen. Hier braucht ein erfolgreiches Projekt Transparenz: Der Entwickler muss seine Anforderungen klar und deutlich artikulieren, die Verwaltung muss zeigen, ob diese tatsächlich erfüllt werden können, oder ob es Besonderheiten vor Ort gibt, die das Projekt beeinflussen könnten.

Was haben wir zu bieten?

Umgekehrt müssen Projektentwickler an geeigneten Standorten besonders die  Kommunalverwaltung von den Projekten und ihrem Mehrwert für die Gemeinden überzeugen und die sprichwörtliche Werbetrommel für ihre Projekte rühren. Also gilt es einmal mehr, als Kommunikator aufzutreten: Welche Vorteile bietet das Projekt der Kommune? Werden hochwertige Arbeitsplätze geschaffen? Wie sieht es mit Solarkraft und der Biodiversität am Standort aus? Wie detailliert sind die Planungen und Kenntnisse des Projektentwicklers über den Standort? Überzeugt man Kommunen von einem Projekt, hat man direkt einen starken Partner an seiner Seite: Die Verwaltung hat ein lokales Netzwerk, außerdem kann mit ihrer Unterstützung vor Ort eventueller Widerstand der Bürger oder politischer Parteien abgebaut werden. Eine 2020 von der logix-Initiative und dem deutschen Städte- und Gemeindebund durchgeführte Umfrage mit dem Titel „Logistik in der Kommune“ zeigte: Kommunen stehen Logistikansiedlungen prinzipiell offen gegenüber – E-Commerce wird kritisch beäugt. Die Vorteile sind also an dieser Stelle durchgedrungen        

Bei Widerstand vor Ort sehen sich Projektentwickler oft mit Argumenten aus demselben „Topf“ konfrontiert: Angst vor Lärm und Luftverschmutzung durch zunehmenden Verkehr, verstopfte Straßen, negativer Einfluss auf die Biodiversität sowie Flächenversiegelung, die „Verschandelung“ der Landschaft durch hässliche Bauten. Außerdem gibt es bei E-Commerce-Ansiedlungen noch das Argument, diese würden die kleinen Geschäfte vor Ort wirtschaftlich gefährden. Der Widerstand formiert sich in der Regel in der Bevölkerung der betroffenen Kommunen. Fürsprecher des Widerstands finden sich oft in der politischen Opposition.

Reden kann auch Gold sein

Projektentwickler können zum Beispiel über Informationsveranstaltungen mit den Verantwortlichen der Kommune Einblick in das Projekt geben. Den Anwohnern soll gezeigt werden, dass die Planung des Projekts das Ergebnis tiefgehender Analysen war. Auch ein gut durchdachtes Verkehrskonzept vorzustellen, kann hier helfen. Denn das befürchtete erhöhte Verkehrsaufkommen ist ein oft genutztes Gegenargument bei Projektentwicklungen aus dem Logistikbereich. Zumal Untersuchungen und Konzepte sowieso in der Planungsphase erstellt werden müssen. Auch die ersten Entwürfe für das spätere Gebäude sind ein gutes Gegenargument: Mittlerweile achten Entwickler darauf, dass die Objekte nicht nur ihren Zweck erfüllen. Auch die Aufenthaltsqualität der Angestellten sowie das harmonische Einfügen des Gebäudes in die Umgebung gehören zu den Planungen für eine Logistikanlage. Allerdings werden nicht alle Diskussionen faktenbasiert geführt. Findet eine emotionalisierte Debatte statt, kann mit Fakten nur schwer dagegen angekämpft werden. Hier gilt: So früh wie möglich gut informieren, dann kommt es gar nicht erst so weit.

Eingangs wurde das Problem der verfügbaren Flächen erwähnt. Die sind mittlerweile so rar, dass der Umsatz damit zurückgeht. Zumal der politische Wille in die Richtung geht, dass möglichst wenig neue Flächen versiegelt werden sollen. Hierfür gibt es verschiedene Lösungsansätze. Einer ist die Nachverdichtung von bestehenden Anlagen. Sie bietet den Vorteil, dass viele Planungsschritte wegfallen und das Areal bereits erschlossen ist – aber sie darf den Betrieb der Anlage nicht in größerem Ausmaß stören. Auch Umnutzungen bzw. Brownfield-Entwicklungen bringen vielerlei Vorteile mit sich. Außer den ökologischen Aspekten punkten sie, zum Beispiel in ehemaligen Industriearealen, mit ihrem Standort. Wohnhäuser befinden sich in der Regel nicht in der näheren Umgebung.

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Erstveröffentlichung: DVZ, September 2023