Stabilitätsanker in rauer See

Das Marktumfeld für Immobilienanlagen professioneller Investoren hat sich in den letzten Monaten grundlegend gewandelt. Durch Inflation und Zinsanstieg haben klassische Assetklassen wieder an Attraktivität gewonnen. Dennoch stellen Immobilienanlagen weiterhin eine Reihe attraktiver Vorteile dar – auch und gerade in Krisenzeiten.

Bis Anfang 2020 erlebte der Immobilienmarkt eine Boomphase. Bei Verkaufspreisen, Miethöhen und Transaktionsvolumina jagte ein Rekord den nächsten. Auch die Renditekompression schien kein Ende zu nehmen. Doch der Beginn der Corona-Pandemie versetzte die Immobilienbranche zunächst in einen Schockzustand, von dem sie sich aber nur wenige Monate später wieder weitgehend erholte.
Während die Corona-Pandemie für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung an Bedeutung verlor, sorgte der Ausbruch des Ukraine-Krieges im Februar 2022 für Verunsicherung an den Märkten. Gestörte Lieferketten durch den Konflikt und zusätzlich durch Corona-Lockdowns in China brachten eine zweite Welle an Preissteigerungen für Rohstoffe seit dem ersten Quartal 2022 mit sich, nachdem bereits 2021 eine Lieferkettenproblematik die Baumaterialien vorübergehend immens verteuert hatte. Hinzu kommt eine steigende Inflation mit einem sprunghaften Anstieg im März 2022, die nicht zuletzt auf stark gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten zurückgeht. Gleichzeitig zogen die Zinsen an den Kapitalmärkten deutlich an.
Die gesamtwirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen haben sich mit den Krisen stark verändert. Doch diese Veränderungen sind nicht unbedingt negativ für die Anlageklasse Immobilien. Einige Faktoren lassen den Immobiliensektor zum stabilen Fundament der Anlagestrategie professioneller Investoren werden:

Inflationsschutz
In Zeiten hoher Inflation stellt der Wert der Sachanlage Immobilien einen stabilisierenden Faktor dar. Wenn die Baukosten steigen, ist der Bau einer neuen Immobilie in Relation zu einem Bestandsobjekt ungleich teurer. Auf der Einnahmenseite erwirtschaftet eine Immobilie einen Cashflow, der durch Indexierung auf Basis des Verbraucherpreisindexes einen Inflationsschutz generiert. Erfolgten in den vergangenen Jahren mit geringer Inflation Indexanpassungen im Gewerbeimmobilienbereich in längeren Intervallen, finden die Anpassungen seit 2021 deutlich häufiger statt. Darüber hinaus besteht weiterhin Mietsteigerungspotenzial bei Neuvermietungen, denn es herrscht nach wie vor eine stabile Mietnachfrage.

Hohe Flächennachfrage
Bei Wohn-, Logistik- und hochwertigen Büroflächen hat sich in den vergangenen Jahren ein Nachfrageüberhang gebildet, der auch in einem rezessiven wirtschaftlichen Umfeld nicht abgebaut wird. Daher werden die Leerstandsquoten auch auf absehbare Zeit nicht signifikant steigen und auf einem niedrigen Niveau bleiben. Zugleich entstehen weniger neue Mietflächen, da wegen der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie der Materialknappheit Projekte verzögert oder gar nicht realisiert werden. Das wirkt verknappend auf das Flächenangebot.

Stabile und planbare Erträge
Durch die hohe Flächennachfrage und die geringen Leerstandsquoten bleiben in den meisten Nutzungsarten die Mieten stabil oder lassen sich sogar steigern. Das ist auch bei den von der HIH Invest gemanagten Immobilien der Fall. Wir setzen auf Core-Objekte in guten bis sehr guten Lagen, weshalb auch die Nachvermietung keine Probleme bereitet. Da es derzeit kaum Alternativen für eine attraktive Neuanmietung gibt, verbleiben die Mieter in der Regel in ihren Räumlichkeiten. All dies lässt sich an der hohen Vermietungsquote von 95 Prozent in unserem Portfolio ablesen. Unsere Mieter wählen wir mit großer Sorgfalt aus. Neben der Bonität spielt Diversifikation eine immer wichtigere Rolle.

Entspannung des Investmentmarkts
In den Jahren der Niedrigzinsphase hatten Immobilien als Anlageklasse enormen Zulauf. Das hat die Preise getrieben und zu einer Produktknappheit geführt. Mittlerweile entspannt sich der Investmentmarkt und dreht in Richtung Käufermarkt. Immobilieninvestoren finden wieder mehr Auswahl vor und haben mehr Chancen bei Preisverhandlungen. Perspektivisch steigt die Marktliquidität, weil Investoren vermehrt ihre Exit-Szenarien realisieren und dem Markt Verkaufsobjekte zuführen werden.

Steigende Renditen erwartbar
Bei den Ankaufspreisen zeichnet sich immer stärker eine Preiskorrektur nach unten ab. Dadurch sind auch höhere Renditen zu erwarten, was sich in den Investmentmarktberichten der großen Maklerhäuser zum Ende des ersten Halbjahrs 2022 bereits widerspiegelte. Weil neue Investments höher rentieren, bleiben Immobilieninvestments konkurrenzfähig zu Kapitalmarktanlagen. Auch in einem Kapitalmarktumfeld mit steigenden Zinsen ist der Risikospread weiterhin attraktiv.

Stabilität und Diversifikation im Anlageportfolio
Im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Aktien weisen Immobilien weniger Volatilität auf. Auch wenn es zu Korrekturen auf dem Immobilienmarkt kommt, treten diese nicht zeitgleich mit der Entwicklung bei Aktien und Anleihen auf. Auch die Dynamik der Wertveränderung ist in einem volatilen Umfeld bei Immobilien längst nicht so stark ausgeprägt. Ein weiterer Faktor neben der Risikostreuung im Portfolio ist die Verbreiterung der Ertragsquellen. Ein Anleger ist also nicht mehr nur auf das Zinsniveau oder auf Dividendenerträge angewiesen, sondern kann auch auf die Mieteinnahmen aus den Immobilien zurückgreifen.

Regulatorische Vorteile
Bei Banken und Sparkassen sorgen hinsichtlich der Eigenkapitalzuschläge Investitionen jenseits des Zinsbuchs für Entlastung. Immobilien unterliegen nicht dem Zinsänderungsrisiko und fuhren daher zu geringeren regulatorischen Belastungen und geringeren Absicherungskosten.

Fazit
Auch in einem anspruchsvollen, volatileren Marktumfeld gibt es günstige Immobilien-Investmentmöglichkeiten, die es aufzudecken gilt. Investoren sollten sich innerhalb der Anlageklasse Immobilien breit über alle signifikanten Nutzungsarten und Regionen aufstellen. Auch indirekte Immobilienanlagen, etwa über einen Real Estate Debt Fund, können eine interessante Option sein. Darüber hinaus sollten Chancen genutzt werden, die in der Objektbewirtschaftung liegen, etwa beim Vermietungsmanagement oder bei Nachhaltigkeitsstrategien. Denn insbesondere das Thema ESG wird die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren vor einen Transformationsprozess stellen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: TPP, Oktober 2022