Spricht was dagegen?

Betongold, Fels in der Brandung, gewohnt wird immer – dies sind nur einige der Schlagwörter rund um die Popularität von Immobilien als Kapitalanlage für die Altersvorsorge. Was aber, wenn der Boom eigentlich eine Blase ist? Was tun, wenn man keine Zeit hat, sich um die Immobilie zu kümmern? Und dann wäre da noch der Faktor Politik.

Laut dem Portal Immowelt werden die Immobilienpreise in den meisten der 14 größten deutschen Städte bis 2030 weiter steigen – wenn auch nicht mehr ganz so stark wie in den vergangenen zehn Jahren. Für die Prognose der Kaufpreise 2030 in diesen Städten wurde die Entwicklung mehrerer Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2015 berücksichtigt: voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Verbraucherpreisindex, Baupreisindex sowie durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal. Bei letzterem wird von einem Satz in Höhe von 3 % ausgegangen, was dem mittleren Szenario entspricht. Auf längere   Sicht scheint nicht damit zu rechnen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) eine radikale Zinswende einleitet.

Auf dieser Grundlage prognostiziert Immowelt, dass die Immobilienpreise in München bis 2030 noch weiter um 60 % anziehen – und das, obwohl die bayerische Landeshauptstadt bereits  jetzt schon die teuerste deutsche Großstadt ist. Am stärksten wird Hannover  wachsen, nämlich um 62 %. Die Stadt mit dem geringsten prognostizierten Wachstum, Dortmund, liegt noch bei 21 %. Diese Steigerung würde immerhin ausreichen, um die Inflation auszugleichen, wenn wir von 2 % pro Jahr ausgehen.

Auch die Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), in Auftrag gegeben von der Postbank, geht von einem Preisanstieg bis 2030 aus. Ein wichtiger Preistreiber laut dieser Studie: Die Bevölkerungszahlen der größeren Metropolen und Ballungsräume werden auch weiterhin wachsen, weshalb die Nachfrage nach Wohnraum dort hoch bleiben dürfte.

Boom oder Blase?

Besteht angesichts dieser Entwicklung die Gefahr einer Blase? Hier scheiden sich die Geister. So zeigt der Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica für das 1. Quartal 2021, dass Einkommen und Mieten nicht im Verhältnis zu   den Kaufpreisen von Immobilien stehen – was auf eine Blasenbildung hindeuten würde. Die Bundesbank hingegen spricht nicht von einer Blase, stellt aller dings eine Überhitzung des Markts fest. In ihrem Monatsbericht vom Februar 2021 konstatieren die Analysten für das Jahr 2020, dass die Preisdynamik bei Wohnimmobilien jedoch hinter den  Raten von 2015 bis 2018 bleibt. Gegen eine Blase spricht außerdem, dass Banken in Deutschland spätestens seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer vergeben. Es ist auch keine gesteigerte und über den Bedarf hinausgehende Bautätigkeit zu beobachten und es lässt sich keine Überschuldung der deutschen Haushalte feststellen. Wenn also kein Werteinbruch durch das Platzen einer Blase erfolgt und die Zeichen für die Preisentwicklung in vielen Ballungsräumen weiter auf Wachstum stehen, spricht das für die Altersvorsorge-Qualitäten von Immobilien. Die Pandemie habe die deutsche Wirtschaft im letzten Jahr stark gebeutelt.

Rundum-Sorglos- Pakete

Was aber, wenn der Privatanleger keinerlei Erfahrung mit Immobilien aufweisen kann und dazu noch zeitlich voll eingespannt ist? Genau hier setzt die AS Unternehmensgruppe mit ihrem Angebot an. „Die zuständige Hausverwaltung bietet alle wertsteigernden Dienstleistungen rund um die Immobilie an – von der Buchhaltung bis hin zur kaufmännischen und technischen Betreuung“, versichert Andreas Schrobback, CEO des Unternehmens. Er erklärt, dass sämtliche Serviceleistungen dem Anleger angeboten werden können. Diese beinhalten die Miet-, WEG- und Sondereigentumsverwaltung, die Eigentümer- und Mieterbetreuung sowie individuelle Objektstrategien.

Dann wäre da noch die Politik. Wie die Bundestagswahlen ausgegangen sind, wussten wir zum Redaktionsschluss noch nicht. Klar ist nur, dass es sich um eine Richtungswahl handelt. Eine Enteignung großer Immobilienkonzerne, wie es Teile der Grünen, SPD und LINKE fordern oder zumindest akzeptieren würden, wäre für die Immobilie als Altersvorsorge ein Risiko. Wie würden die Märkte auf solch massive Eingriffe reagieren? Allein diese Unsicher heit ist nichts, was bei der Kapitalanlage  für die Altersabsicherung normalerweise gewünscht ist. So weit in die Zukunft brauchen wir aber gar nicht zu schauen. Denn das Baulandmobilisierungsgesetz ist bereits im Sommer in Kraft getreten. Wer Mietwohnungen zu Eigentum machen will – auch einzelne Wohnungen in Mehrfamilienhäusern – braucht eine Genehmigung. Das gilt zunächst befristet bis Ende 2025. Als Ergebnis dieses bundesweiten sogenannten „Umwandlungs- und Aufteilerverbots“ prophezeit Andreas Schrobback einen  stark erschwerten Zugang, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, zu privatem Wohneigentum: „Bei dem Gesetz handelt sich damit um einen beispiellosen Angriff auf die Altersversorgung und Eigentumsbildung für weite Teile der Bevölkerung und ist ein absolut ungeeignetes Mittel, um Bauland für kostengünstigen Wohnungsbau bereit zu stellen.“

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass sich die Investment-Immobilie als Altersvorsorge für den Privatanleger bisher bewährt hat, auch als stabiler Wert in der Corona-Turbulenz. Für die absehbare Zukunft spricht vieles für eine weiterhin positive Entwicklung. Für unerfahrene Anleger oder Menschen mit vollem Terminkalender gibt es Rundum-Sorglos-Pakete, die dem Investor die ganze Arbeit rund um die  Immobilie abnehmen. Sogar Mietausfälle können abgedeckt werden. Der vermutlich größte Unsicherheitsfaktor wären ideologisch motivierte Eingriffe aus der Politik. (sh)

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AS Unternehmensgruppe
Erstveröffentlichung: Finanzwelt 05/2021