Speckgürtel-Analyse der A-Städte

Der Wohnungsmarkt im Münchner Umland spielt mietpreisseitig in einer eigenen Liga. Die günstigste Umlandgemeinde der bayerischen Landeshauptstadt liegt mit einer Durchschnittsmiete von 14,49 €/m² preislich noch oberhalb der teuersten Umlandgemeinde der übrigen sieben A-Städte, die mit 13,97 €/m² vor den Toren Stuttgarts zu finden ist. Dies ist eines der zentralen Ergebnisse des aktuellen Marktreports 21st:Insight des Berliner Software-Hauses und Datenproviders 21st Real Estate zu den Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmärkten in den Speckgürteln der A-Städte.

Nebenlagen und Sekundärstandorte werden angesichts steigender Preise und verstärkter Migration in die Umlandgemeinden der deutschen Metropolen und Großstädte nicht nur im Wohn-, sondern auch im Büro- und Einzelhandelsbereich immer interessanter für Bauträger, Projektentwickler und Investoren. Hierzu gibt es jedoch, im Gegensatz zu den Immobilienmärkten der sieben A-Städte, bisher wenig Marktresearch und Daten. Mit dem aktuellen 21st:Insight zu den Büromärkten in den Speckgürteln der A-Städte will 21st Real Estate diese Lücke schließen.

Düsseldorf mit größten Speckgürtel

Berlin zählt mit 3,66 Millionen Einwohnern die mit Abstand größte Bevölkerungszahl der sieben A-Städte. Das Umland der Bundeshauptstadt liegt mit 680.000 Einwohnern hingegen nur auf Rang fünf. Düsseldorf, mit 620.000 Einwohnern die kleinste A-Stadt, weist mit 1,37 Millionen Einwohnern hingegen den bevölkerungsreichsten Speckgürtel auf.

Büroimmobilienmarkt: Breites Mietpreisspektrum in München, enger Markt in Stuttgart

Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,44 €/m² weisen die Münchner Umlandgemeinden das mit Abstand höchste Mietniveau für Büroflächen auf. Es folgen mit deutlichem Abstand von fast 2,00 € das Berliner Umland mit 11,54 €/m² und auf Platz drei das Frankfurter Umland mit 11,15 €/m². Die niedrigste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Umland aufgerufen. Sie liegen im Durchschnitt bei 9,86 €/m². Auch bei den Spitzenmieten liegt das Umland von München deutlich vor den anderen Regionen. Bis zu 45,60 €/m² werden in Umland der bayerischen Landeshauptstadt aufgerufen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt mit 41,46 €/m² und Berlin mit 40,14 €/m². Das Hamburger Umland landet mit 36,44 €/m² auf dem letzten Rang.

Die Mietpreisspannen variieren sehr deutlich zwischen den Umlandregionen der sieben A-Städte. Während im Münchner Umland die Durchschnittsmieten von 10,75 bis 21,70 €/m reichen und damit eine Bandbreite von 10,95 €/m² abdecken, ist die Preisspanne insbesondere im Hamburger und Stuttgarter Umland deutlich enger. In den Umlandgemeinden der Hansestadt rangieren die Mieten zwischen 9,09 und 11,83 €/m², im Speckgürtel um Stuttgart zwischen 9,29 und 11,90 €/m². In beiden Regionen liegt die Mietpreisspanne damit deutlich unter 3,00 €/m².

Köln Umland mit höchster Einzelhandelsspitzenmiete

Das Münchner Umland erreicht mit einer Durchschnittsmiete von 22,11 €/m² das höchste Mietniveau, gefolgt – bereits mit einigem Abstand – von Frankfurt am Main mit 17,53 €/m². Bei der Spitzenmiete landet hingegen der Kölner Speckgürtel mit 149,40 €/m² auf dem vordersten Platz und München landet nur auf dem zweiten Rang mit 145,02 €/m². Die Umlandregion der beiden Stadtstaaten Hamburg und Berlin fallen bei den Spitzenmieten deutlich ab und landen mit 77,29 €/m², respektive 76,57 €/m², auf den beiden hinteren Rängen. Die Spanne der Durchschnittsmieten, also die Differenz zwischen der Durchschnittsmiete der teuersten und der günstigsten Umlandgemeinde einer Region, reicht von 3,94 €/m² in Düsseldorf bis hin zu 16,91 €/m² in München.

Im Mieten-Vergleich zwischen Kernstadt und Umland gibt es den größten Unterschied im Großraum Frankfurt. Um 34 Prozent niedriger sind hier die Mieten für Einzelhandelsimmobilien in den Städten und Gemeinden rund um die Main-Metropole. In Köln liegt der Unterschied nur bei 17 Prozent.

Wohnungsmarkt: Münchner Umland spielt in eigener Liga

Die Durchschnittsmiete des Münchner Umlands rangiert mit 16,44 €/m² deutlich vor dem Zweitplatzierten Stuttgart mit 12,99 €/m². Die geringste Durchschnittsmiete wird im Düsseldorfer Speckgürtel aufgerufen. Dieser liegt mit 9,56 €/m² als einziger der untersuchten Regionen unterhalb der 10-Euro-Marke. Bei der Spitzenmiete rangiert erneut der Speckgürtel der Isar-Metropole vor allen anderen A-Städten. Bis zu 42,51 €/m² werden hier verlangt. Im Hamburger Umland liegt die Spitzenmiete bei 27,97 €/m², womit der Speckgürtel der Hansestadt auf dem letzten Rang landet.

Ein weiterer Ausweis der Sonderstellung des Wohnungsmarktes im Münchner Umland gewährt ein Blick auf die Spanne der Durchschnittsmieten in den Umlandgemeinden. Sie reichen von 14,49 €/m² in der günstigsten Münchner Umlandgemeinde bis hin zu 19,02 €/m². Die günstigste Gemeinde im Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt liegt damit gut 50 Cent oberhalb der teuersten Gemeinde in den Speckgürteln der übrigen A-Städte. Diese liegt im Stuttgarter Umland und weist eine Durchschnittsmiete von 13,97 €/m² auf. Die Spannbreite der Durchschnittmieten ist mit 4,53 €/m² ebenfalls im Münchner Umland am größten, im Stuttgarter Umland liegt sie nur bei 2,07 €/m².

Den kleinsten Mietpreisunterschied zwischen Stadt und Umland weist die Region Berlin auf. Die Durchschnittsmieten im Umland liegen nur um 7 Prozent unterhalb des Niveaus in der Stadt. Der größte Unterschied kann für Düsseldorf konstatiert werden. Hier sind die Wohnungsmieten im Umland im Durchschnitt 22 Prozent niedriger als in der Kernstadt. Insgesamt ist das Mietpreisgefälle für Wohnen deutlich schwächer ausgeprägt als bei den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von 21st Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2022