Spannungsfeld Unternehmensimmobilien

Unternehmensimmobilien bewegen sich im aktuellen Marktumfeld in einem Spannungsfeld: Die Nachfrage ist je nach Nutzungsart hoch und steigt kontinuierlich, gleichzeitig sind passende Liegenschaften in den Bereichen Produktions-, Lager- und Transformationsimmobilien sowie Gewerbeparks ein rares Gut. Auf dem Transaktionsmarkt herrscht Zurückhaltung. Zwar haben Investoren in der Regel gute Erfahrungen mit Unternehmensimmobilien gemacht und insbesondere den Anteil an Logistikimmobilien in ihren Portfolios in der Vergangenheit kontinuierlich ausgeweitet. Aktuell sind insbesondere institutionelle Investoren allerdings äußerst zurückhaltend. Ihre Perspektive zur aktuellen Situation und der weiteren Entwicklung haben im Rahmen eines Webinars Andreas Preußer, Geschäftsführender Gesellschafter von COMPLEMUS Real Estate, Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer von Metroplan, und Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions wiedergegeben.

Andreas Preußer, Geschäftsführer von COMPLEMUS Real Estate, ordnet die Lage am Markt für Projektentwicklungen ein: „Zum gegenwärtigen Zeitpunkt können wir in einigen Punkten Ähnlichkeiten mit der Zeit der heute sogenannten Dotcom-Blase im Jahr 2000 sowie der Finanzkrise von 2008 bis 2009 erkennen – vor allem die Zinsentwicklung und die Entwicklung der Mietpreise verläuft aktuell ähnlich. Die hohen Baukosten schränken den Handlungsspielraum der Unternehmen ein und führen dazu, dass geplante Investitionen in eigene Gebäude zurückgestellt und gleichzeitig vor allem in das Kerngeschäft fließen. Davon profitiert vor allem der Mietmarkt." Preußer weiter: „Auf dem Investmentmarkt ist unseren Beobachtungen nach die Preisfindung noch nicht abgeschlossen. Viele Anleger nehmen eine abwartende Haltung ein. Kurz- und mittelfristig können wir davon ausgehen, dass das immer noch vorhandene Potenzial bei den Mieten das Auffangen hoher Kosten ermöglicht. Darüber hinaus besteht die Flächenknappheit gerade für großflächige neue Entwicklungen nach wie vor. Das lässt Bestandsdevelopments, Brownfields und Umwidmungen verstärkt in den Fokus rücken."

Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer der Metroplan, fasst zusammen, welche Kriterien für Unternehmen bei der Auswahl von neuen Standorten wichtig sind: „Marktreports helfen Unternehmen oft nur bedingt bei der Standortsuche, weil sie zu allgemein sind und nicht die jeweiligen Anforderungen der Unternehmen miteinbeziehen. Zudem suchen viele Produktionsunternehmen den Geheimtipp für die nächste Ansiedlung, zum Beispiel im ländlichen Raum, wo noch niemand anderes investiert. Bei der Auswahl sind die standortabhängigen Gesamtkosten das, was die Firmen am häufigsten interessiert. Dabei gilt, dass für die meisten die Personal- und Logistikkosten viel höher sind als die Gebäudekosten. Der Zielstandort kann daher auch abgelegen sein, wenn nur die Personalkosten niedrig und je nach Größe der Güter, die Logistikkosten noch akzeptabel sind. Bei der Länderauswahl spielen daher das Gehaltsniveau sowie die Arbeitskräfteverfügbarkeit eine große Rolle sowie ein stabiler Staat und Förderprogramme. Auf der lokalen Ebene entscheidet dann die Kombination aus Gemeinde und Immobilie, sowohl bei Green- als auch bei Brownfield, ob der Investor sich für den Standort entscheidet. Die beste Immobilie wird nicht ausgewählt, wenn in der Umgebung nicht auch andere Bedingungen hinreichend erfüllt werden.“
 
Mit Blick auf die wirtschaftliche Gesamtsituation sagt Klaus Busch, Geschäftsführer von CoRE Solutions: „Auf Unternehmen lastet derzeit hoher Druck. Sie haben unter anderem mit Kostensteigerungen für Rohstoffe und Vorprodukte, Energie und Personal zu kämpfen. Außerdem stehen Unternehmen vor der wachsenden Aufgabe, Klimaschutzauflagen zu erfüllen oder die Digitalisierung voranzutreiben. Um für diese Herausforderungen genügend liquide Mittel zu haben, kann die Lösung in der eigenen Unternehmensimmobilie liegen. Doch ein einfacher Verkauf spült zwar Geld in die Kassen, hat aber den entscheidenden Nachteil, dass die Kontrolle über die Immobilie verlorengeht. Das lässt sich umgehen mit einem Sale-and-Lease-back, bei dem gleichzeitig eine Rückkaufoption zu einem definierten Ausübungspreis am Leasingende, in der Regel dem Restbuchwert, eingeräumt wird. Aber auch für Unternehmen mit Expansionsplänen hält Immobilienleasing Möglichkeiten bereit, denn auch Kaufimmobilien und Neubauten lassen sich in Leasing-Arrangements packen.“

In Zeiten des demographischen Wandels stehen in immer mehr Unternehmen Nachfolgeregelungen an. Auch dafür bietet Immobilienleasing Lösungen. Wenn etwa eine junge Unternehmergeneration oder auch externe Käufer wie Private-Equity-Gesellschaften eine Firma übernehmen wollen und die bisherigen Unternehmer auszahlen müssen, kann dafür dann Kapital verwendet werden, das in den Unternehmensimmobilien gebunden ist.

„Insgesamt registrieren wir, dass die Nachfrage nach Immobilienleasing spätestens seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs deutlich angezogen hat“, schließt Klaus Busch.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von RUECKERCONSULT GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2023