Smart Buildings

Die Digitalisierung macht auch vor der Immobilienwelt nicht halt. Datengestützte Anwendungen finden in immer mehr deutschen Büros und Haushalten Einzug. Diese Entwicklung stellt die Immobilienwirtschaft vor neue Herausforderungen. Fragen rund um die Netzausstattung und das Datenmanagement rücken in den Vordergrund. Der Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Christoph Enaux beleuchtet neue Geschäftsmodelle und rechtliche Rahmenbedingungen für das Geschäft mit den Daten.

Ob wir es wollen oder nicht: Der Trend zum Smart Building ist unumkehrbar. IT-Giganten wie Google, Apple oder Amazon haben dies längst erkannt. Beste Beispiele dafür sind der milliardenschwere Erwerb des Smart-Home-Anbieters Nest durch Google, die Integration der neuen „Home“-App in das Apple-Betriebssystem iOS 10 oder die Entwicklung des Amazon-Lautsprechers „Echo“, einer sprachbasierten Steuerungszentrale für ein ganzes Haus. Auch zahlreiche Start-Ups sind auf den Zug aufgesprungen und entwickeln individualisierte Smart-Building-Lösungen.

Welche Anwendungen schon möglich sind, zeigt das „Apartimentum“ des Xing-Gründers Lars Hinrichs im Hamburger Stadtteil Rotherbaum: Haustüren öffnen sich über Bluetooth, sobald der Bewohner sich mit seinem Smartphone nähert. Das Licht begleitet ihn durch die Flure zum abholbereiten Fahrstuhl, und die Lieblingsmusik erklingt in den Räumen, die er betritt. Versäumt man, bei der Abreise die Heizung auszustellen, lässt sich dies aus der Ferne problemlos nachholen. Und auch der Putzdienst kann schlüssellos per Fernsteuerungs-Klick hereingelassen werden. Die Abrechnung erfolgt dann automatisch anhand der aufgezeichneten Verweildauer der Reinigungskraft.

Auch in den anderen Assetklassen ermöglichen digitale Technologien neue Anwendungen und Nutzungsszenarien: Die intelligente Büroimmobilie der Zukunft erkennt den Mitarbeiter bereits beim Eintritt in das Gebäude, und noch während er sich an einen der freien Arbeitsplätze begibt, wird dieser auf seine Bedürfnisse zugeschnitten – wozu auch Details wie die bevorzugte Lichthelligkeit oder Lichtfarbe gehören. In Einkaufszentren sorgen intelligente Shopping-Assistenten dafür, dass jeder Käufer ein maßgeschneidertes Einkaufserlebnis samt individualisierter Rabattangebote erhält. Und im Hotelgewerbe lassen sich Komfortfunktionen anhand der bereits gespeicherten Präferenzen eines Stammgastes steuern.

Alle geschilderten Anwendungen setzen aus technischer Sicht drei Elemente voraus: (Breitband-) Netze, Anwendungen und Daten.

1. Die Netze

Die Anbindung von Gebäuden an schnelle Breitbandkabel- oder idealerweise Glasfasernetze wird künftig genauso wichtig sein wie die Versorgung mit Strom und Wasser. Auch innerhalb einer Immobilie wird die Vernetzung durch kabelgebundene und drahtlose Lösungen immer wichtiger, um neue Anwendungen überall im Gebäude zu nutzen. Für die Verlegung und Mitnutzung gebäudeinterner Netze stellt das kürzlich in Kraft getretene „Gesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze" (DigiNetzG) neue Vorgaben auf. Diese Rechte greifen massiv in das Gestattungsrecht des Eigentümers ein, wonach der Eigentümer darüber bestimmt, wer in seinem Gebäude Netze verlegt und betreibt:

Netzbetreiber können ohne vorherige Gestattung des Eigentümers die Mitnutzung vorhandener gebäudeinterner Netze verlangen. Ist eine solche Mitnutzung nicht möglich, hat ein Netzbetreiber sogar das Recht, einen sogenannten „Wohnungsstich“ vorzunehmen, das heißt einzelne Endkunden im Gebäude über ein eigenes Netz anzuschließen. Um einen „Flickenteppich“ unterschiedlichster Netze und Betreiber in einem Gebäude zu verhindern, sollten Gebäudeeigentümer mehr denn je darüber nachdenken, selbst oder mit Hilfe eines Partners für eine technisch zukunftsfähige hausinterne Netzinfrastruktur zu sorgen. Eine entsprechende Verpflichtung zum Ausbau von Hochgeschwindigkeitsnetzen in der Immobilie ist für den Neubau und größere Sanierungen ohnehin schon gesetzlich vorgegeben. Zudem sollten Gebäudeeigentümer auch bestehende Exklusivitätsvereinbarungen in Gestattungsverträgen an die neuen gesetzlichen Grundlagen anpassen. Die bestehenden Verträge stehen vielfach im Widerspruch zu den neuen Regelungen des DigiNetzG.

Beim Aufbau eigener Netze ist zu beachten, dass das DigiNetzG  eine missglückte Regelung zu den Kostenmaßstäben für die Zugangsentgelte bei der Mitnutzung von Gebäudenetzen enthält. Die Entgelte, die von der Bundesnetzagentur im Streitfall festzusetzen sind, sollen nämlich auf Basis der „zusätzlichen Kosten des Gebäudeeigentümers“ ermittelt werden. Vielfach wird der Gebäudeeigentümer selbst jedoch – zum Beispiel aus gewerbesteuerlichen Gründen – keine Möglichkeit oder kein Interesse haben, die Netze selbst zu errichten. Jeder Dritte, der Netze aufbaut, müsste nach dieser Vorgabe an sich eine kostenfreie Mitnutzung gewähren. Das kann in der Praxis aber dazu führen, dass sich wegen der unsicheren Refinanzierung kein Netzbetreiber findet, der in den Aufbau entsprechender Netze investiert. Will das DigiNetzG den Breitbandausbau in Gebäuden tatsächlich fördern, sollte der Gesetzgeber hier dringend nachbessern und angemessene Investitionsanreize für neue Netze innerhalb des DigiNetzG schaffen, die dennoch die angestrebten Mitnutzungen ermöglichen.

2. Die Anwendungen

Sofern es sich bei der Ausstattung von Wohnimmobilien mit Smart-Home-Anwendungen um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, kann der Vermieter die entsprechenden Investitionskosten auf den Mieter umlegen. Während smarte Heiz-, Licht- und Lüftungssysteme durchaus eine energetische Modernisierung darstellen können, deren Umlagefähigkeit rechtlich einfacher ist, muss die Umlage anderer Smart-Home-Anwendungen zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts bzw. einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Ob dies der Fall ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Fehlt es an einer Umlagefähigkeit, kann der Vermieter die Kosten nur auf freiwilliger Basis über eine Anpassung bestehender oder den Abschluss neuer Mietverträge geltend machen. Die Umlage laufender Kosten von Smart-Home-Anwendungen über die Betriebskosten ist unproblematisch möglich, wenn diese im Katalog der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind und die allgemeine betriebskostenrechtlichen Maßstäbe – insbesondere der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – gewahrt sind. Alle anderen laufenden Entgelte lassen sich als sonstige Betriebskosten nur unter vergleichsweise engen gesetzlichen Voraussetzungen umlegen.

3. Die Daten

Sind die entsprechenden Netze und intelligenten Anwendungen vorhanden, rücken die Daten in den Fokus, die die Nutzer dieser Anwendungen erzeugen. Möchte ein Immobilienunternehmen diese Daten nutzen, befindet es sich in einem Spannungsverhältnis: Auf der einen Seite sind smarte Anwendungen meist wirkungsvoller, je mehr persönliche Daten des einzelnen Nutzers – sei es des Mieters, Kunden oder Mitarbeiters –sie sammeln. So kann zum Beispiel ein vernetztes Thermostat die gewünschte Temperatur umso besser antizipieren, je mehr Präferenzen des Nutzers protokolliert sind. Dieser Effekt ist vergleichbar mit den Empfehlungsvorschlägen von Video-Portalen, die umso präziser werden, je mehr Filme ein Nutzer bereits angesehen hat.

Auf der anderen Seite handelt es sich bei den Daten, die intelligente Anwendungen im Wohn-, Arbeits- oder gewerblichen Umfeld einer Person sammeln können, um besonders sensible Daten, die oft einen Rückschluss auf die persönlichen Gewohnheiten und Verhaltensmuster einer Person zulassen. So kann man beispielsweise allein aus den Stromverbrauchsdaten eines Nutzers in Erfahrung bringen, welches Fernsehprogramm dieser am Vorabend gesehen hat. Solche „personenbezogene Daten“ dürfen Immobilienunternehmen grundsätzlich nur dann erheben, verarbeiten und nutzen, wenn ein Gesetz dies erlaubt oder wenn der Betroffene eingewilligt hat.

Auch die Verwendung dieser Daten muss bestimmten Anforderungen entsprechen. Wichtigstes Kriterium ist das sogenannte „Transparenz-Gebot”: Jeder Betroffene muss erkennen können, welche seiner personenbezogenen Daten wann, von wem, zu welchem Zweck und in welchem Umfang erhoben, gespeichert oder anderweitig verwendet wurden. Dabei lohnt es sich für Immobilienunternehmen, die datenschutzrechtlichen Anforderungen bereits in einer frühen Phase der Entwicklung datengestützter Projekte oder Dienstleistungen zu berücksichtigen („Privacy by Design“). Zusätzlich müssen Immobilienunternehmen interne Leitlinien formulieren, die den Umgang mit den Daten von Mietern und anderen Nutzern eines Gebäudes regeln. Daher sollte man bei jeder Datenerhebung darüber nachdenken, ob sich die Daten auch anonymisieren oder pseudonymisieren lassen. So kann man verhindern, dass die Daten Rückschlüsse auf eine bestimmte Person zulassen.
 
Will die Immobilienwirtschaft das immense Wertschöpfungspotenzial rund um den Einsatz digitaler Technologien heben, muss sie sich nicht nur den technologischen Entwicklungen, sondern auch den damit verbundenen rechtlichen Fragen stellen. Die Branche hat – noch – die Chance, die Digitalisierung in ihren Gebäuden aktiv mitzugestalten. Nutzt sie diese Möglichkeit nicht, riskiert sie, dass IT-Giganten wie Google, Apple oder Amazon allein von neuen Geschäftsmodellen im Bereich von Netzen, Anwendungen und Daten profitieren. Die Immobilienwirtschaft muss sich entscheiden, ob sie sich auf die Funktion einer verlängerten Werkbank für diese Anbieter beschränken lässt oder selbst mit neuen Diensten Werte schöpft.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Juli 2017