Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?

Eine Vielzahl von Shoppingcentern hat sich noch nicht von der Coronakrise erholt. Die Betreiber stehen spätestens heute vor der Herausforderung, die „passende“ und vor allem wirtschaftlichste Maßnahme für das jeweilige Shoppingcenter zu finden. In den meisten Fällen heißt es: Repositionierung oder Umnutzung?  

Unsere kürzlich erschienene Studie „Einzelhandel im Wandel – Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?“ zeigt, dass die strukturellen Herausforderungen für Betreiber von Shoppingcentern nicht nur in der Pandemie, sondern auch im aufstrebenden Onlinehandel begründet sind.

Mit dem dadurch veränderten Konsumentenverhalten verliert das Einkaufen vor Ort deutlich an Attraktivität. Shoppingcenter, Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in städtischen Randlagen sind von diesem Wandel besonders betroffen. Einkaufszentren mit reiner Einzelhandelsnutzung werden von über 60 Prozent der befragten Betreiber als nicht mehr zukunftsfähig angesehen.

Daher müssen neue Konzepte entworfen werden, die die geänderten Bedürfnisse der Verbraucher berücksichtigen, Online- und Instore-Einkaufserlebnisse miteinander verknüpfen und die Nachfrage richtig bedienen.

Die Erkenntnis, dass bei einem Shoppingcenter-Besuch Lebensmittelgeschäfte, Drogerien sowie Bäckereien/Feinkostläden am häufigsten aufgesucht werden, also letztlich Bereiche, die nicht zwingend „typisch“ für klassische Shoppingcenter sind, zeigt, dass Konsumenten eher einen Ort suchen, an dem sie ihre Einkäufe schnell, unkompliziert, „aus einer Hand“ und mit kurzen Wegen bekommen.

Die Studie zeigt darüber hinaus, dass eine Mehrheit von über 60 Prozent der Befragten in Shoppingcenter gehen, ohne zwangsläufig etwas zu konsumieren. Dies ist sicherlich zum Teil den steigenden Verbraucherpreisen sowie der damit verbundenen Unsicherheit geschuldet.

Betreiber sollten frühzeitig reagieren - Leerstand und Umsatzrückgang der Mieter wichtigste Frühwarnindikatoren

Spätestens bei einem Leerstand bzw. einem Rückgang der Besucher-Zahlen von 15 bis 20 Prozent sollten, laut unserer Betreiber-Umfrage, Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. Auch der Umsatzrückgang der Mieter und eine erhöhte Mieterfluktuation sind erste Warnzeichen für einen schleichenden Misserfolg von Shoppingcentern.

Hinzu kommt, dass Shoppingcenter-Betreiber gegenwärtig grundsätzlich vor einer weiteren Herausforderung stehen: Laut unserer Umfrage kommt es bei einer Neuvermietung derzeit zu einer Reduzierung des Quadratmeterpreises um durchschnittlich 16 Prozent.

Demnach kann die Profitabilität eines Centers schnell auf der Kippe stehen. Umso mehr gewinnen ein wirtschaftlich sinnvolles und zukunftsfähiges Center-Konzept und aktives Mietermanagement an Bedeutung.

Nutzungskonzepte von Shoppingcentern müssen sich fundamental wandeln

Die fehlende Berücksichtigung lokaler Ansprüche an den Mietermix ist ein wesentlicher Grund für den Misserfolg von Shoppingcentern. Die Befragten legen großen Wert auf ein umfangreiches Freizeit-/Entertainment- und Gastronomieangebot sowie auf ansprechend gestaltete (Außen-)Flächen. Mixed-Use-Konzepte, die den Konsumenten Flexibilität und ein breites Angebotsspektrum bieten, machen Shoppingcenter attraktiver. Innerstädtische Einkaufszentren sind laut Studie den neuen Herausforderungen offenbar besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerlebnismodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren. Ein zentrales Umfrageergebnis der Studie stellt heraus: Einkaufszentren mit reiner Einzelhandelsnutzung werden von über 60 Prozent der befragten Betreiber als nicht mehr zukunftsfähig angesehen. Nichts desto trotz wird ein Shoppingerlebnis vor Ort nach wie vor von vielen Besucher:innen präferiert. Dass Shoppingcenter per se nicht mehr zukunftsfähig sind, lässt sich aber keinesfalls aus der Umfrage ableiten. Vielmehr gibt es viele erfolgreiche Center, die aufgrund ihres Konzepts den aktuellen Herausforderungen durchaus gewachsen sind.

Mögliche Maßnahmen und Faktoren - wann ist eine Repositionierung ausreichend, wann muss man umnutzen?

Kann das Shoppingcenter nicht mehr profitabel betrieben werden, da Besucherzahlen und damit auch Mieteinnahmen signifikant sinken, gibt es verschiedene Gegenmaßnahmen und Handlungsoptionen:

•    Für eine Repositionierung wird das Shoppingcenter hinsichtlich eines ausgewogenen Angebotsmix an Shops und Unterhaltungsmöglichkeiten analysiert und optimiert. Dazu sollte geprüft werden, welche Konzepte sich als zukunftsfähig erweisen und welche Rolle dabei die Digitalisierung einnimmt. Neben der Anpassung des Mietermixes und Durchführung kleinerer baulicher Maßnahmen sollte passendes Marketing die Repositionierungs-Konzepte flankieren.

•    Für eine Umnutzung wird beleuchtet, inwieweit sich freistehende Flächen oder das ganze Objekt für alternative Nutzungsarten wie Arztpraxen, Büros, Pflegeeinrichtungen, Logistik, Wohnungen etc. umwandeln lassen. Hierbei sind meist nicht unwesentliche Baumaßnahmen notwendig. Dabei ist eine Vielzahl von Faktoren zu beachten. Dazu gehören, neben der Wirtschaftlichkeit, unter anderem die bauliche Umsetzbarkeit und Genehmigungsfähigkeit sowie die Eignung des Standortes für die neue Nutzungsart. Alle Stakeholder sollten möglichst frühzeitig einbezogen werden.  

Gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten entbehrt die Finanzierung solcher Maßnahmen nicht eines gewissen Risikos. Deshalb können wir abschließend festhalten, dass bei der Erstellung und Beurteilung von neuen Konzepten stets ein transparenter und realistischer Businessplan als Grundlage dienen sollte.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von PwC Deutschland
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2023