Schläfst oder wohnst Du schon?

Der „temporäre“ Boom geht weiter. Angebot und Nachfrage fallen in kaum einem anderen Immobiliensegment so stark auseinander wie beim Wohnen auf Zeit. Denn in den Innenstädten konkurrieren zahlreiche Zielgruppen um kompakten Wohnraum für einen bestimmten Zeitraum. Nur rund zehn Prozent des Wohnimmobilienbestandes entfallen auf Ein- und Zweizimmerwohnungen – bei einer gleichzeitig immer mobileren, flexibleren und individueller lebenden Gesellschaft. Dementsprechend boomt seit einigen Jahren nicht nur der Bau von Hotelimmobilien, sondern auch der Bau von Mikroapartments in Deutschland. Auch bei Investoren stehen Mikrowohnungen und Hotelimmobilien hoch im Kurs.

Was ist ein Mikroapartment?

Generell sind unter Mikroapartments kompakte, verkehrsgünstig gelegene und innenstadtnahe Wohnungen mit Zimmergrößen von 15 bis 45 Quadratmetern und eigenem Duschbad zu verstehen. Meist gehören mehr oder weniger umfangreiche Gemeinschaftsflächen zum Angebot. Zielgruppen von Mikroapartments sind Alleinlebende, Senioren, Young Professionals, Trainees, Projektmitarbeiter, Fernpendler oder auch Studierende, Doktoranden und Gastprofessoren. Zielgruppen von Hotels hingegen sind Urlauber und Geschäftsreisende, Familien und Alleinreisende. Klar ist die Sache bei Studentenapartments: sie sind ausgerichtet auf die besondere Zielgruppe Studierende.

Angesichts der immer wieder unterstellten Regulierungswut des Gesetzgebers ist es erstaunlich, dass die neue Assetklasse Mikrowohnen bislang keine Rolle in der Baugesetzgebung spielt. Die Musterbauordnung, auf deren Basis sämtliche Bauordnungen der Länder entstanden sind, kennt nur eine Differenzierung zwischen fünf Gebäudeklassen, unterteilt nach einer Maximalhöhe von 13 Metern und einzelnen Nutzungseinheiten bis 400 Quadratmetern. Alle weiteren Gebäude sind so genannte Sonderbauten. Zu ihnen zählen in der Regel auch Hotels, Studentenwohnheime, Boarding Houses und als Apartmentblöcke konzipierte Mikrowohnungen. Für sie sind zwar über 20 Planungskategorien mit eventuellen Zusatzanforderungen oder Erleichterungen aufgelistet. Doch die genaue Ausgestaltung dieser Punkte ist nicht gesetzlich fixiert, sondern liegt im Ermessen der Genehmigungsbehörde. Die Stadt Dortmund beispielsweise fasst Mikrowohnungen als konventionelle Wohnungen nach §49 BauO des Landes NRW auf, lässt jedoch zwei Erleichterungen zu: Die Abstellräume pro Wohnung dürfen drei statt wie in der Bauordnung vorgeschrieben sechs Quadratmeter groß sein. Zudem beträgt der Stellplatzschlüssel für Kraftfahrzeuge in Mikrowohnungen 0,3 pro Bewohner statt 0,7. Dies hängt mit der verstärkten Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel bzw. Fahrräder durch die primäre Zielgruppe Studenten zusammen.

Temporär und dauerhafte genutzte Mikroapartments

Um grundsätzlich zwischen Hotels und temporärem Wohnen zu unterscheiden, hat die Rechtsprechung die Kriterien Lebensmittelpunkt, eigene Haushaltsführung und Serviceangebote festgelegt. Je mehr klassische Hotelservices wie Wäscherei, Zimmerpflege oder Frühstück im Angebot enthalten sind, desto eher fallen Mikrowohnungen unter die Bestimmungen der Musterbeherbergungsstättenverordnung (MBeVO). Dies ist in der Regel der Fall für Boardinghouses bzw. Serviced Apartments. Steuerlich gelten sie in diesem Fall als Gewerbe und unterliegen daher der Gewerbe- und Körperschaftssteuer. Im Hinblick auf die Baunutzungsverordnung können solche Objekte nicht in reinen Wohngebieten entstehen, denn Publikumsverkehr und Fluktuation erzeugen Lärm. Konventionelle Mikrowohnungen hingegen werden rechtlich wie normale Mietwohnungen behandelt, solange sie die bereits erwähnte eigenständige Haushaltsführung ermöglichen. Hierzu zählen beispielsweise eine Küchenzeile und die Möglichkeit einer freien Einrichtung. Studentenwohnheime sind insofern separat zu behandeln, da sie trotz zum Teil umfangreicher Serviceangebote und klar temporärer Nutzung, also für eine bestimmte Anzahl an Semestern, kein Gewerbe, sondern aufgrund des besonderen Charakters Wohnen darstellen.

Viele Parallelen, einige Unterschiede

Aufgrund zahlreicher planerischer Gemeinsamkeiten lassen sich Elemente des Hotelbaus nahtlos auf Mikrowohnungen übertragen. Wiederkehrende Grundrisse und vorgefertigte Baumodule erlauben bei beiden Immobilientypen geringere Baukosten. Damit werden zugleich die Kosten für die höhere Installationsdichte in Mikrowohnungen im Vergleich zur konventionellen Mietwohnung kompensiert. Fertigbäder gleichen Typs lassen sich übereinander platzieren, die Lüftungsschächte sind vertikal und parallel zueinander angeordnet. In Hotels werden üblicherweise zwei Zimmer an einen Schacht gelegt, im Mikrowohnen verfügt jedes Apartment über einen eigenen Schacht. Gleiche Anforderungen bestehen auch für barrierefreie Einheiten. Ab einer Bettenzahl von 60 muss mindestens ein Prozent der Zimmer bzw. Wohnungen barrierefrei gestaltet sein. Für die Erreichbarkeit mit dem Rollstuhl ist ein Flurraum von mindestens 1,20 Metern Breite erforderlich. In regelmäßigen Abständen wird die Flurbreite durch Nischenbildung auf 1,50 x 1,50 Meter erhöht, um Platz für einen Rollstuhlfahrer und einen Passanten zu lassen. An ausgewiesenen Stellen weiten sich die Flurmaße auf 1,80 x 1,80 Meter zur komplikationslosen Begegnung zweier Rollstuhlfahrer in entgegengesetzten Richtungen.

Im Schall- und Brandschutz liegen die wesentlichen Unterschiede zwischen Hotels und Mikrowohnen. Hotels und andere Gastunterkünfte weisen durch Großküchen und eine höhere Zahl von Elektrogeräten eine höhere Brandgefahr auf als Wohnungen. Laut MBeVO müssen tragende Wände und Decken in Beherbergungsstätten daher „feuerbeständig“ sein und somit die höchste Stufe der Brandfestigkeit erfüllen. Im Wohnungsbau gilt diese Regelung nur für Brandwände, die entweder Gebäude abschließen oder aber innerhalb des Hauses verschiedene Brandabschnitte unterteilen. Alle weiteren Wände und Decken sind „feuerhemmend“, die niedrigste von drei Stufen. Durch die geringere Zimmergröße ist es jedoch gestattet, mehrere Hotelzimmer zu einem Brandabschnitt zusammenzulegen. Bei Mikrowohnungen gilt die Vorgabe, dass jede Wohnung einen eigenen Brandabschnitt darstellt.  In Bezug auf die Baustoffe müssen Beherbergungsbetriebe schwerentflammbare Fußbodenbeläge haben, im Wohnungsbau sind normalentflammbare Böden ausreichend. Zusätzliche Anforderungen gemäß MBeVO betreffen Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierungseinrichtungen und Sicherheitsstromaggregate.

Im Schallschutz gibt es für Hotels und Mikrowohnungen in der Regel identische Kriterien in Bezug auf Außenlärm und Geräusche durch Haustechnik. Aufgrund der kürzeren Verweildauer ist der Schallschutz in Hotels gleichwohl weniger umfangreich als im Wohnungsbau. Daher gilt es im konventionellen Wohnungsbau, die Geräusche durch Luft- und Trittschallübertragung besser abzudämpfen. Dementsprechend sind die Zwischenwände durch Materialien wie Stahlbeton und eine gewisse Dicke zu gestalten. Zum Flur hin fallen die Schallschutzanforderungen generell geringer aus.

Fazit

Bauplanungsrechtlich wesentlich ist die Frage, ob das Nutzungskonzept eher eine Beherbergung oder eine Wohnnutzung darstellt. Im Bereich Mikrowohnen sind betriebswirtschaftliche, steuerrechtliche, bauplanungsrechtliche und konzeptionelle Fragen eng miteinander verwoben. So vielfältig die potenziellen Zielgruppen sind, so unterschiedlich sind die für Bauherren, Betreiber und Investoren zu beachtenden Besonderheiten. Die Zahl und Vielfalt von Mikroapartments wie auch Hotelapartments wird weiter zunehmen. Treiber der Nachfrage sind die gesellschaftlichen Trends Individualisierung, Flexibilisierung, Mobilität und Urbanisierung.

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Erstveröffentlichung: Die Immobilienwirtschaft 12/2017