Rentabilität und Flexibilität erhöhen

Einbringungslösungen sind ein wichtiger Bestandteil für die Immobilienstrategie von institutionellen Anlegern, die ihre Immobilienquote zielgerichtet und effizient steuern wollen. Gerade im aktuellen Marktumfeld, in dem das Transaktionsgeschehen abgenommen hat, nimmt bei Investoren der Bedarf nach Beratungsleistungen und Lösungsansätzen für ihre direkt gehaltenen Immobilien zu.

Institutionelle Investoren verfügen mitunter über historisch gewachsene Bestände an direkt oder in Gesellschaften gehaltenen Immobilien. Mit jeder neu erworbenen Immobilie steigen die Anforderungen und der Aufwand für die Bewirtschaftung. Investoren, die in Zeiten steigender Zinsen und erhöhtem regulatorischen Aufwand ihre Ausschüttungsrendite erhöhen, die Immobilienquote mittelbar senken oder Einmaleffekte nutzen wollen, bieten Einbringungsfonds eine optimale und flexible Steuerung des Immobilienbestands.

Dabei überträgt der Investor seinen Immobilienbestand in ein reguliertes Fondsvehikel und erhält dafür Fondsanteile oder Kommanditanteile an einer Gesellschaft. Zu beachten ist, dass der Investor wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentümer des Immobilienbestands bleibt und weiterhin die wesentlichen Entscheidungen des Portfolios steuert. Die HIH Invest übernimmt unter regulatorischen Gesichtspunkten das Fonds- und Risikomanagement.

Mit Einbringungen ergeben sich für den Kunden verschiedene Vorteile: Die HIH Invest bietet passgenaue Einbringungslösungen, die es dem Investor bei Bedarf ermöglichen, stille Reserven zu heben und niedrige laufende Erträge im Immobilienportfolio auszugleichen. Der Investor hat zum Einbringungsstichtag ein Wahlrecht, die Immobilien entweder zum Buchwert oder aber zum aktuell gültigen Verkehrswert einzubringen. Auch eine sukzessive Anhebung der stillen Reserven ist möglich, indem Immobilien in verschiedenen Portfolien oder Anteilen eingebracht werden. Ergänzend kann bei einer regulierten Fondsstruktur beispielsweise die Ausschüttung durch den Wegfall der planmäßigen Abschreibung (AfA) optimiert werden. Durch den Wegfall der AfA in einem regulierten Vehikel erhöht sich der ordentliche Nettoertrag der Immobilie und ermöglicht so die Ausschüttungsrendite zu heben. Die Übertragung der Immobilien erfolgt zudem grunderwerbsteuerneutral.

Managementleistungen im Baukastensystem

Auf der Managementebene ergeben sich für die Investoren weitere Vorteile, da sie den Verwaltungsaufwand bei Bedarf weitgehend auslagern können: Ein eingebrachter und somit indirekt gehaltener Immobilienbestand lässt sich leichter managen als ein direkt gehaltenes Portfolio. Statt vieler heterogener Immobilien gibt es nunmehr nur noch ein einziges Investmentvehikel, über dessen Wertentwicklung und Optimierungspotenziale das Fondsmanagement der HIH Invest für den Investor regelmäßig ein Reporting erstellt.

Je nach Bedarf kann der Investor das Asset Management selbst übernehmen, beispielsweise wenn er dafür bereits ein eigenes Team aufgebaut hat oder die Immobilien in seinem unmittelbaren regionalen Umfeld angesiedelt sind. Alternativ besteht die Möglichkeit, auf die HIH Invest und ihr Immobilien-Knowhow zurückzugreifen. Wie in einem Baukastensystem kann das Leistungsspektrum individuell zusammengestellt werden – von Asset Management über Transaktionsmanagement, Vermietungsmanagement bis zur ESG-Portfolioanalyse. Hierbei ist zu beachten, dass der Investor immer die wesentlichen Entscheidungen mittragen kann und das laufende Management der Immobilien begleitet, jedoch auf Einzelobjekt-, Einzelportfolio- oder Gesamtportfolioebene einzelne oder gesamte Leistungsbausteine dazubuchen kann. So besteht z. B. die Möglichkeit, unsere Expertise im Bereich ESG in Anspruch zu nehmen, aber dennoch das Management weiter beizubehalten.

Damit sind von einer Lösung, bei der die Immobilien weiterhin durch den Investor gemanagt werden, bis hin zur Komplettlösung inklusive Managementleistungen für die Immobilien eine Vielzahl von Möglichkeiten im Baukastensystem der HIH Invest umsetzbar.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2023