Rendite mit Aldi, Lidl und Co.

Der große Run auf die Supermärkte: In deutsche Fachmarktzentren und Fachmärkte wurde im ersten Halbjahr 2014 laut Maklerhaus CBRE ein Gesamtvolumen von fast 2,2 Mrd. Euro investiert. Damit entfielen fast 50 Prozent des Transaktionsvolumens im Handelsimmobiliensegment auf Fachmarktzentren. Auf die übrigen Segmente, Einkaufszentren und Geschäftshäuser in Innenstädten (High Street-Objekte), entfielen deutlich kleinere Anteile. In der Vergangenheit konzentrierten sich viele Investoren lange insbesondere auf große städtische Einkaufszentren mit 100 oder mehr Mietern und auf zentral gelegene High Street-Immobilien.

Allerdings hat die Nachfrage die Preise in den vergangenen Jahren ziemlich in die Höhe getrieben. Dies spiegelt sich in den niedrigen Anfangsrenditen wider: Bei guten Shopping Centern lag die Rendite im Herbst 2014 laut BNP Paribas Real Estate bei 4,6 Prozent, die Renditen von Geschäftshäusern in zentralen Lagen sieht das Maklerhaus Jones Lang LaSalle sogar nur bei 4,04 Prozent. Fachmarktzentren bieten dagegen derzeit noch höhere Renditen. Fachmarktzentren sind als großflächiger Einzelhandel definiert, meist mit einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter, und einigen kleineren Nebenmietern wie einer Bäckerei, einem Blumenladen oder einem Einzelhändler aus dem Textilbereich. Fachmarktzentren liegen im Gegensatz zu Shopping Centern meist in den Randlagen der Städte oder in Stadtteillagen. Die Renditen liegen derzeit laut Maklerhaus Jones Lang LaSalle bei 5,65 Prozent für Fachmärkte, bei Supermärkten und Discountern bei 6,10 Prozent – und damit rund 1,5 Prozentpunkte oberhalb der Renditen der übrigen Handelsimmobilien.

Neben den vergleichsweise höheren Renditen sprechen noch weitere Argumente für die Fachmarktzentren. Für Investoren sind insbesondere die in Deutschland lang laufenden Mietverträge hervorzuheben. Die Verträge mit den Ankermietern laufen oft zehn bis 15 Jahre. Dazu kommen oft zwei mieterseitige Verlängerungsoptionen. Aus Sicht des Investors bietet dies langfristig planbare Einnahmen. Weitere Pluspunkte sind die oft erstklassige Bonität der Ankermieter wie Aldi, Edeka, Lidl oder Rewe und die Indexierung der Mietverträge an die Inflation. Dies bedeutet, dass die Miete entsprechend der offiziell festgestellten Inflation ansteigt, was dem Investor einen gewissen Inflationsschutz bietet. Allerdings sind die Verträge meist dergestalt, dass sich die Miete nicht um die volle Inflationsrate erhöht, sondern nur um einen festgelegten Prozentsatz. Vor allem die großen Einzelhändler haben die Marktmacht, günstigere Konditionen auszuhandeln. Die jährliche Mietsteigerung beträgt dann 60 bis 70 Prozent der offiziellen Inflationsrate. Die kleineren Mieter können solche günstigen Konditionen nicht durchsetzen: Ihre Miete passt sich jährlich zu 100 Prozent der Inflationsrate an.

Ein weiteres Pro-Argument ist die Konjunkturunabhängigkeit des Lebensmitteleinzelhandels. Denn: Nahrungsmittel werden stabil immer nachgefragt – unabhängig von der Wirtschaftslage. Außerdem können die Einzelhandelsflächen nicht beliebig vermehrt werden, da die deutschen Kommunen bei der Ausweisung von Flächen für großflächigen Einzelhandel ziemlich restriktiv sind. Das bedeutet, dass ein Fachmarktzentrum oft einen gewissen Schutz davor hat, dass in der Nachbarschaft Konkurrenzflächen gebaut werden.

Ein Nachteil der Fachmarktzentren ist dagegen die vergleichsweise einfache Bauweise. Das führt dazu, dass die Lebensdauer der Objekte kürzer ist als beispielsweise bei einem Wohnhaus. Letzteres kann oft mehr als 100 Jahre genutzt werden, wenn entsprechende Instandhaltungen vorgenommen werden. Fachmarktimmobilien sind oft nach 25 bis 35 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer angelangt. Dies bedeutet, dass die Objekte schneller an Wert verlieren. In der Regel wird dies durch höhere laufende Ausschüttungen kompensiert.

Insgesamt sind die Aussichten für Fachmarktzentren als Anlageklasse günstig. Allerdings ist dies mittlerweile kein Geheimnis mehr, wie die gestiegene Nachfrage zeigt. Und: Mit der Nachfrage steigen auch die Preise. Viele institutionelle Investoren fragen Fachmärkte nach. Der Versicherungsriese Allianz erkannte beispielsweise schon im Jahr 2010 die Vorteile der bonitätsstarken Mieter. Der Konzern kaufte etwa 80 Aldi-Märkte. Das Volumen des Deals soll rund 100 Mio. Euro betragen haben. Ein Ende der hohen Nachfrage ist derzeit mangels Anlagealternativen nicht in Sicht. Immerhin können die höheren Preise derzeit zumindest teilweise durch die extrem günstigen Fremdkapitalzinsen ausgeglichen werden. 

Insgesamt sind Fachmarktzentren eine attraktive Immobilienanlageklasse. Dies liegt vor allem an den sehr stabilen Rahmenparametern wie der Nachfrage nach Lebensmitteln und der Stabilität und Finanzkraft der großen Mieter wie Aldi, Lidl und Co. Im Vergleich zu den übrigen Einzelhandelsimmobilien sind die Renditen immer noch relativ hoch.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Greenman Investments
Erstveröffentlichung: Private Banking Magazin 10/2014