Reformgesetz Investmentsteuer
Strukturierungsüberlegungen für Immobilieninvestments ab 2018
Mit dem Gesetz zur Reform der Investmentbesteuerung vom 19.07.2016 (InvStRefG) reformiert der Gesetzgeber die Besteuerung von Immobilienerträgen aus indirekten Anlagen in Immobilienfonds grundlegend. Bisher gilt für die Besteuerung von Immobilien-Investmentfonds in Form von Sondervermögen ein eingeschränktes Transparenzprinzip, d.h. die Besteuerung der Fondsanlage entspricht im Wesentlichen der eines Direktinvestments. Durch die Neuregelung werden zwei voneinander unabhängige Besteuerungssysteme geschaffen. Grundsätzlich ist eine intransparente Besteuerung von sog. Investmentfonds – dies sind begrifflich in Zukunft alle regulierten Vehikel außer Personengesellschaften - vorgesehen. Für Spezial-Investmentfonds kann jedoch optional eine (semi-) transparente Besteuerung gewählt werden, die im Wesentlichen dem bisherigen eingeschränkten Transparenzprinzip entspricht. Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft unterliegen zukünftig nicht mehr den Regelungen des Investmentsteuergesetzes (InvStG). Die allgemeinen steuerlichen Regelungen finden hier direkt Anwendung.
Nachfolgend stellen wir Strukturierungsüberlegungen für Immobilieninvestitionen institutioneller Investoren gegenüber. Dabei vergleichen wir das zukünftige Besteuerungsregime für
- Investmentfonds, d.h. (Publikums-) Sondervermögen oder geschlossene Investment-Aktiengesellschaften (AG’s)
- Spezial-Investmentfonds (Sondervermögen mit Transparenzoption) sowie
- Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft, d.h. geschlossene Investment-Kommanditgesellschaften (KG’s).
Pensionskassen und Versorgungswerke
Die größte Flexibilität in Bezug auf die Anlagestruktur haben steuerbefreite Pensionskassen und Versorgungswerke. Denn auch im Rahmen der Neuregelung des InvStG wird sichergestellt, dass die erzielten Erträge grundsätzlich steuerfrei gestellt sind.
Für die Investition in Immobilien-Portfolien dürfte in den meisten Fällen die Investition über einen Spezial-Investmentfonds am geeignetsten sein. Der Spezial-Investmentfonds unterliegt zwar im Grunde einer partiellen Körperschaftsteuerpflicht, hat jedoch die Möglichkeit, unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen zu einer vollständigen Körperschaftsteuerbefreiung zu optieren. In diesem Fall gelten die Anleger als Gläubiger der Einkünfte. Bei steuerbefreiten Anlegern wie Pensionskassen und Versorgungswerken ist insofern nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften keine Besteuerung vorzunehmen.
Der Spezial-Investmentfonds ist zudem von der Gewerbesteuer befreit, sodass es diesbezüglich keiner speziellen Regelung für Pensionskassen und Versorgungswerke bedarf.
Sollen Einzelobjekte erworben werden, so kann dies nicht über einen Spezial-Investmentfonds erfolgen, da das InvStG bei diesem eine Risikomischung, d.h. die Investition in mehr als drei Vermögensgegenstände, fordert.
Als Alternative steht den steuerbefreiten Pensionskassen und Versorgungswerke in diesem Fall die Investition über eine Investment-KG zur Verfügung. Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft unterliegt zukünftig nicht mehr dem InvStG, die allgemeinen steuerlichen Regelungen finden direkt Anwendung. Die Personengesellschaft selbst ist aus steuerlicher Sicht einkommen- sowie körperschaftsteuerlich transparent, die steuerlichen Einkünfte werden den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung zugerechnet und bei diesen grundsätzlich der Besteuerung unterworfen. Auf Ebene des steuerbefreiten Anlegers ist nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften keine Besteuerung vorzunehmen.
Um eine vollständig steuerneutrale Struktur zu schaffen, muss im Fall einer Investment-KG jedoch auf die gewerbesteuerliche Gestaltung geachtet werden. Eine Möglichkeit ist, die Personengesellschaft vermögensverwaltend zu strukturieren, sodass sie nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Falls dies nicht möglich ist, könnte die Investment-KG unter gewissen Voraussetzungen die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Hierfür ist erforderlich, dass die Investment-KG ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. „Ausschließlich“ bezieht sich in diesem Zusammenhang sowohl auf die Investitionsobjekte als auch auf das Nutzen und Verwalten. Darüber hinaus muss die entsprechende Tätigkeit auch in zeitlicher Hinsicht „ausschließlich“ erfolgen, d.h. während des gesamten Besteuerungszeitraums. Die Beteiligung an gewerblich geprägten, d.h. nicht als vermögensverwaltend geltenden, Personengesellschaften wird jedoch von steuerbefreiten Investoren in der Praxis zum Teil abgelehnt, da diese befürchten, hierdurch ihre eigene Steuerbefreiung zu gefährden.
Für steuerbefreite Anleger wie Pensionskassen und Versorgungswerke würde darüber hinaus auch eine Investition über ein (Publikums-) Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG, die als sog. „regulärer“ Investmentfonds besteuert werden, zum gleichen Ergebnis führen. Auch der reguläre Investmentfonds ist unter gewissen Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Aus einkommen- bzw. körperschaftsteuerlicher Sicht sind Investmentfonds zwar zukünftig nicht mehr vollständig steuerbefreit, jedoch sind die Einkünfte des Investmentfonds auf Antrag insoweit steuerbefreit, als steuerbefreite Körperschaften als Anleger beteiligt sind (und eine entsprechende Bescheinigung beibringen). Sofern es sich jedoch nicht bei allen Anlegern um steuerbefreite Körperschaften handelt, führt dies in der Praxis zu erhöhtem administrativen Aufwand, da für die Einkünfte der steuerbefreiten Anleger eine quotale Freistellung zu berechnen und vorzunehmen ist. Insofern sollte es sich bei Spezial-Investmentfonds oder Investment-KGs grundsätzlich um die einfacher zu handhabenden Strukturen handeln.
Lebens- und Krankenversicherungen
Zwar sind Lebens- und Krankenversicherungen nicht steuerbefreit, sie weisen jedoch durch die Möglichkeit der aufwandswirksamen Bildung von verschiedenen Rückstellungen regelmäßig sehr niedrige steuerliche Gewinne aus. Dies führt im Ergebnis zu einer sehr niedrigen Effektivsteuerbelastung von üblicherweise 3-5%.
Steuerlich unvorteilhaft ist insofern eine Investition über ein (Publikums-) Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG. Nach den zukünftigen Regelungen des InvStG käme es durch die intransparente Struktur bereits auf Ebene des Investmentfonds zu einer Besteuerung in Höhe von 15% (bei Beteiligungseinkünften inkl. 5,5 % SolZ, ansonsten zzgl. 5,5 % SolZ), die final wäre.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einer Investition über eine Investment-KG um eine steuerlich transparente Struktur. Aufgrund der einkommen- sowie körperschaftsteuerlichen Transparenz der Personengesellschaft werden die steuerlichen Einkünfte den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung zugerechnet und bei diesen der Besteuerung unterworfen, was im Fall einer Lebens- bzw. Krankenversicherung zu einer sehr geringen Effektivsteuerbelastung von üblicherweise 3-5% führt.
Wie bei den steuerbefreiten Investoren bereits erwähnt, ist im Fall einer Investment-KG verstärkt auf die gewerbesteuerliche Gestaltung zu achten (vermögensverwaltende Struktur oder Erfüllen der Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung), damit die Einkünfte nicht auf Ebene der Personengesellschaft der Gewerbesteuer unterliegen.
Auch bei einer Investition über einen Spezial-Investmentfonds handelt es sich um eine steuerlich transparente Struktur, bei der die Erträge letztlich nur auf Ebene der Lebens- bzw. Krankenversicherung zu versteuern sind. Vorteilhaft im Vergleich zur Investment-KG ist, dass der Spezial-Investmentfonds per Definition von der Gewerbesteuer befreit ist. Jedoch greift die transparente Besteuerung und damit die Steuerbefreiung auf Ebene des Spezial-Investmentfonds nur, wenn bei inländischen Immobilienerträgen, die nicht auf der Fondseingangsseite dem Kapitalertragsteuerabzug unterliegen, ein Kapitalertragsteuereinbehalt in Höhe von 15% (zzgl. SolZ) zu Lasten der Investoren vorgenommen wird. Die Kapitalertragsteuer muss sodann im Rahmen der Veranlagung angerechnet und ggf. erstattet werden.
Kreditinstitute
Bei (Publikums-) Sondervermögen oder (geschlossenen) Investment-AG’s erfolgt eine Besteuerung sowohl auf Fondsebene als auch beim Anleger. Bei Kreditinstituten ist die Beteiligung über diese Strukturen insofern nur in den Fällen vorteilhaft, in denen die Gewerbesteuerbelastung in den anderen Investmentstrukturen nicht optimiert werden kann.
Inländische Immobilienerträge (Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne) unterliegen auf Ebene des Fonds der Körperschaftsteuer in Höhe von 15,825% (inkl. 5,5 % SolZ). Auf die dem Anleger aus dem Investmentfonds zugewiesenen Erträge findet die Steuerbefreiung nach § 8b KStG keine Anwendung, die Erträge wären somit in voller Höhe steuerpflichtig. Um eine Ausgleich für die bereits auf Fondsebene erfolgte Besteuerung zu schaffen, erfolgt jedoch eine pauschalierte Teilfreistellung der Erträge aus dem Investmentfonds auf Anlegerebene. Werden gemäß den Anlagebedingungen fortlaufend mindestens 51 % des Wertes des Investmentfonds in Immobilien und Immobiliengesellschaften angelegt (Immobilienfonds) sind grundsätzlich 60% der Einkünfte auf Anlegerebene steuerfrei. Investiert der Fonds überwiegend, d.h. zu mindestens 51%, in Auslandsimmobilien oder -gesellschaften, erhöht sich die Freistellung auf 80%, um die Vorbelastung mit ausländischen Steuern zu berücksichtigen. Hierdurch wird zwar die körperschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage auf Anlegerebene deutlich reduziert, dennoch liegt die gesamte Körperschaftsteuerbelastung mit 21,15% (15,825% auf Fondsebene zzgl. einer Besteuerung von 15,825% auf 40% des verbliebenen Ausschüttungsbetrag auf Ebene des Anlegers) über der einer Investition durch eine transparente Struktur (Spezial-Investmentfonds bzw. Investment-KG).
Vorteile können sich allenfalls im Bereich der Gewerbesteuer ergeben. Da Kreditinstitute als Anleger mit ihren Einkünften aus einer transparenten Struktur grundsätzlich der Gewerbesteuer unterliegen, erhöht sich in diesem Fall die insgesamt zu zahlende Steuerlast auf Anlegerebene deutlich. Der Investmentfonds selbst ist von der Gewerbesteuer befreit, wenn der objektive Geschäftszweck des Investmentfonds auf die Anlage und Verwaltung der Mittel für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger beschränkt ist und keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände (außer bei Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften im Sinne des § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB) erfolgt. Die Einnahmen aus einer gewerblichen Tätigkeit in einem Geschäftsjahr müssen weniger als 5% der gesamten Einnahmen des Fonds betragen. Auf Anlegerebene unterliegen die Erträge zwar weiterhin der Gewerbesteuer, jedoch sind hier für Zwecke der Gewerbesteuer die Teilfreistellungssätze jeweils zur Hälfte anzuwenden. Je höher der jeweilige Gewerbesteuersatz des Anlegers ist, umso stärker wirkt sich dies auf die Gesamtsteuerlast aus. Bei einem Gewerbesteuersatz des Anlegers von 13% oder höher wäre eine Immobilieninvestition über eine Investmentfonds steuerlich vorteilhaft.
Jedoch besteht bei Immobilieninvestments über eine Investment–KG die grundsätzliche Möglichkeit, dass es nicht zu einer Belastung mit Gewerbesteuer kommt. Jedoch ist eine Optimierung über eine vermögensverwaltende Struktur aufgrund der Gewerbesteuerpflicht auf Anlegerebene nicht sinnvoll. Denn hierdurch würde zwar auf Ebene der vermögensverwaltenden Investment-KG keine Gewerbesteuer anfallen, die Erträge würden jedoch beim Anleger selbst in voller Höhe der Gewerbesteuer unterliegen. Allerdings besteht die Möglichkeit, auf Ebene der Investment-KG den Gewerbeertrag über die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung vollständig aus der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage zu eliminieren, sofern die Investment-KG ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Die Ausschließlichkeit muss in Bezug auf das Investitionsobjekt und die Tätigkeit sowie in zeitlicher Hinsicht gewahrt sein. Handelt es sich bei der Investment-KG um eine gewerbliche oder gewerblich geprägte Personengesellschaft, die dem Gewerbesteuergesetz unterliegt (auch wenn sie aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung tatsächlich keine Gewerbesteuer zahlt), so kann der gewerbesteuerpflichtige Anleger eine Kürzung hinsichtlich der aus der Personengesellschaft erzielten Gewinne in Anspruch vornehmen. In diesem Fall würde als Gesamtsteuerbelastung des Investments lediglich Körperschaftsteuer auf Anlegerebene in Höhe von 15,825% verbleiben. Aus steuerlicher Sicht wäre insofern die Investition über eine Investment-KG zu bevorzugen.
Eine Investition über einen Spezial-Investmentfonds hätte hingegen keine steuerlichen Vorteile. Zwar ist der Spezial-Investmentfonds selbst von der Gewerbesteuer befreit, allerdings kann die Gewerbesteuer auf Anlegerebene nicht optimiert werden, sodass zwar keine Steuerbelastung auf Ebene des Fonds entsteht, die Erträge jedoch vom Anleger mit seinem vollen persönlichen Steuersatz (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer) zu besteuern ist.
Strukturierungsüberlegungen bei ausländischen Immobilienerträgen
Bei Investments in ausländische Immobilien erfolgt deren Erwerb in der Praxis in vielen Jurisdiktionen über eine ausländische Immobilien-Kapitalgesellschaft (PropCo), z.B. um keine Transfersteuern auszulösen oder um eine steuerpflichtige Aufdeckung stiller Reserven zu vermeiden.
Bei einem Spezial-Investmentfonds oder einer Investment-KG können auf Anleger-Ebene Dividenden aus ausländischen PropCo’s zu 95% steuerfrei vereinnahmt werden, wenn die Beteiligung des Anlegers mindestens 10% bzw. 15% für Gewerbesteuerzwecke beträgt.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Crowe Kleeberg Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Die Immobilie, Dezember 2016
