Rechenzentren als lukratives Investment

Warum sich Rechenzentren als Investment lohnen

Rechenzentren spielen bei Immobilieninvestoren eine immer wichtigere Rolle. Anleger, die bislang vor allem in Büros und Einzelhandel investierten, entdecken dieses Nischenprodukt mit hohen Renditen und überdurchschnittlichen Wachstumsprognosen. Sie sollten jedoch auch die Besonderheiten dieser Assetklasse kennen.

Die weltweit zu verarbeitende Datenmenge steigt rasant. Lag das Volumen laut Institut der Deutschen Wirtschaft 2017 noch bei 26 Zettabyte (ZB), so waren es 2022 bereits 104 ZB und bis 2027 sollen es 284 ZB sein. Ein ZB entspricht einer Billion Gigabyte. Getrieben wird der Datenhunger von Technologien wie Künstlicher Intelligenz (KI), maschinellem Lernen, 5G und Cloud-Diensten sowie Entwicklungen wie autonomem Fahren und dem „Internet der Dinge“ – also der Vernetzung von physischen und virtuellen Objekten, die durch Informations- und Kommunikationstechnologien miteinander interagieren, so wie es heute bereits bei der Verfolgung von Paketzustellungen der Fall ist. Hierfür sind immer mehr und leistungsfähigere Rechenzentren nötig.

Deutschland spielt aufgrund seiner hohen Datenschutzanforderungen (DSGVO) und zentralen Lage in Europa beim Datenhosting eine wichtige Rolle. Laut Deutscher Gesellschaft für Rechenzentrumsbau sind bis 2029 Investitionen von über 24 Milliarden Euro für den Bau nur von Colocation-Rechenzentren zu erwarten. Das macht Data Center zu einem interessanten und zukunftssicheren Investment-Case. Die jährlichen Ausschüttungsrenditen können sogar im zweistelligen Bereich liegen und übertreffen damit andere Immobilieninvestments.

Standortfaktor Deutschland: hohe Stromsicherheit, zentrale Lage in Europa

Weitere Faktoren sprechen für ein Investment in deutsche Rechenzentren. Das Land verfügt über eine hohe Stromsicherheit, die Anfälligkeit für Naturkatastrophen ist gering, es gibt ein gut geschultes Fachkräftepotenzial und bereits fünf internationale Internetknotenpunkte. Mit dem DE-CIX befindet sich in Frankfurt am Main der Internet-Knotenpunkt mit der weltweit höchsten Datenübertragungsrate. Regionen wie Berlin, München und Hamburg haben in den zurückliegenden Jahren aufgeholt und Kapazitäten aufgebaut, so dass man hierzulande von vier Rechenzentren-Clustern sprechen kann.
Damit wird Deutschland den bisher dominierenden FLAP-D-Märkten in Europa (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) in den kommenden Jahren voraussichtlich den Rang ablaufen und zum wichtigsten Investitionsstandort werden.

Auf Besonderheiten von Rechenzentren achten

Wer in Rechenzentren investieren möchte, muss im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets einige Besonderheiten bedenken. Die Investitionskosten gehen meistens in die Milliarden. Dabei entfällt lediglich ein Drittel der Ausgaben auf das Grundstück und den Gebäudebau. Der Großteil fließt in die technische Ausstattung. Dazu zählen unter anderem Kühlung, Notstromversorgung sowie Konnektivität und Sicherheit der Anlage. Zudem gibt es mehrere Arten von Rechenzentren. Für Investoren besonders interessant sind Colocation-Rechenzentren. In ihnen mieten Unternehmen ihre benötigte Serverkapazität flexibel an. Weil die Nachfrage in nahezu allen Wirtschaftsbranchen steigt, ist bei dieser Centerart eine besonders hohe Nachfrage zu verbuchen. Sie werden entweder vom Eigentümer oder von einem Dienstleister betrieben und vermarktet.

Ein besonderes Augenmerk bei der Investition in Colocation Rechenzentren sollte auf das Asset Management gelegt werden. Dabei stehen Fragen wie „Kann der Ausfall eines Betreibers kompensiert werden?“, „Besteht ein Netzwerk zu potenziellen Mietern?“, und „Ist eine Überwachung der technischen Gebäudeausstattung sowie eine Instandhaltungsplanung für einen langfristigen Business Case vorhanden und umsetzbar?“ im Vordergrund.

Neben den genannten Colocation Rechenzentren gibt es am Markt Hyperscaler-Rechenzentren, die von Unternehmen wie AWS, Google, Microsoft und Oracle für ihre Big-Data- und Cloud-Computing-Dienste genutzt werden. Die Konzerne errichten und nutzen diese Rechenzentren zumeist selbst, weshalb sie für Investoren nicht als Anlage zur Verfügung stehen.

Weil Rechenzentren noch ein Nischendasein führen, gibt es nur wenig Transaktionen und damit kaum Analysedaten. Daher ist es umso wichtiger, sich bei seiner Investmententscheidung an einen spezialisierten Berater zu wenden.
Denn besonders ältere Bestandsgebäude können häufig nicht nach Nachhaltigkeits-Maßstäben ertüchtigt werden. Jedoch gelten ab 2025 strengere Nachhaltigkeitsregeln für Rechenzentren. Das Energieeffizienzgesetz sieht vor, dass sie möglichst sparsam mit Energie umgehen und die Abwärme wiederverwenden, etwa indem sie ins Fernwärmenetz eingespeist wird.

Eine EU-Regel bestimmt zudem, dass künftig die Betreiber von Rechenzentren, deren IT-Leistung bei über 500 Kilowatt liegen, unter anderem über den Einsatz erneuerbarer Energie, ihren Frischwasserbedarf etc. informieren müssen. Werden diese Standards nicht eingehalten oder gibt es keine Sanierungspläne, sollten Anleger besser in neue beziehungsweise neuwertige Rechenzentren investieren, die diese Vorgaben unter Umständen schon heute erfüllen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG
Erstveröffentlichung: Handelsblatt Real Estate Newsletter, Oktober 2024