Real Estate Debt im Aufwind

In den vergangenen Jahren hat sich die Anlageklasse Private Debt bei Investoren großer Beliebtheit erfreut. Besonders Corporate Debt-Strategien dominierten. Die wachsende Akzeptanz von Private Debt sowie die verstärkte Einbindung in dauerhafte Portfolioallokationen eröffnen nun zunehmend Raum für alternative Debt-Strategien wie Real Estate und Infrastructure Debt.

Die Debt-Asset-Klassen bieten jeweils unterschiedliche Vorteile. Real Estate Debt sowie Infrastructure Debt zeichnen sich durch Sicherheiten in Form von harten Vermögenswerten und umfassenden Kreditauflagen zugunsten der Finanzierer aus, was hohe Rückzahlungsquoten über die Konjunkturzyklen hinweg zur Folge hat. Corporate Debt überzeugen oft durch ihre Skalierbarkeit, da große Fonds hier erhebliche Kapitalmengen bereitstellen können. Infrastructure Debt haben in der Regel eine längere Duration und eine niedrige Korrelation zu anderen Debt-Sektoren.

In den letzten Jahren profitierten Corporate Debt-Strategien oft von hohen Gewinnmargen der Unternehmen, einer starken Rückzahlung und mittlerweile relativ hohen Unternehmensbewertungen. Durch die schwache Konjunktur und herausfordernde Finanzierungsbedingungen könnten die Unternehmenswerte in Zukunft jedoch stärker unter Druck geraten. Gleichzeitig haben sich die Corporate Credit Spreads verringert, da nach wie vor viel Liquidität in diesen Sektor fließt.

Im Gegensatz dazu ist die Kreditvergabe im Immobiliensektor nach wie vor eingeschränkt. Kreditgeber verfügen weiterhin über Preisgestaltungshoheit und profitieren zugleich von verbesserten Kennzahlen, etwa durch die niedrigere Immobilienbewertung.

Zeitfenster für Chancen bei Real Estate Debt
Früher waren Real Estate Debt- und Corporate Debt-Strategien eng mit Konjunkturzyklen verknüpft. Dieser Zusammenhang hat sich mit der Zinswende etwas abgeschwächt. Während viele Unternehmen von Umsatzsteigerungen und höheren Gewinnmargen profitierten, hat der sprunghafte Zinsanstieg zu einer Neubewertung in der Immobilienbranche geführt. Diese Entwicklung eröffnet dafür jetzt, nachdem sich die Immobilienwerte stabilisiert haben, neue Investmentchancen – im Equity- genauso wie im Debt-Bereich.

Ähnlich wie bei Real Estate Debt profitiert auch Infrastructure Debt durch die Absicherung über Sachwerte. Doch der relativ langfristige Anlagehorizont bei Infrastructure Debt birgt spezifische Risiken. So haben etwa politische und technologische Entwicklungen einen verhältnismäßig großen Einfluss auf das Risikoprofil im Bereich Infrastruktur. Trotz der Herausforderungen gewinnt diese Anlageklasse perspektivisch durch den hohen globalen Bedarf an Infrastrukturprojekten und die geringere Korrelation zu anderen Debt-Strategien zunehmend an Attraktivität.

Real Estate Debt profitiert stark vom aktuellen Umfeld
Real Estate Debt profitiert gegenüber den anderen Debt-Strategien jedoch ganz besonders vom aktuellen Umfeld: In den kommenden Jahren werden große Kreditvolumina fällig, während viele Banken ihre Kreditvergabe aufgrund strengerer Regulierungen wie Basel III einschränken. Dies schafft Raum für alternative Kreditgeber, die diese Finanzierungslücke schließen können. Hinzu kommt ein hoher Investitionsbedarf zur Erfüllung von ESG-Standards, der eine erhöhte Nachfrage nach flexiblen Finanzierungslösungen mit sich bringen wird.

Real Estate Debt ist daher eine interessante Investmentalternative, insbesondere für institutionelle Investoren. Alternative Kreditgeber stehen bereit, um Chancen zu nutzen, die sich aus den bestehenden Finanzierungslücken und einem ESG-getriebenen Investitionsbedarf ergeben. Real Estate Debt-Investoren können in den kommenden Jahren von attraktiven Rendite-Risiko-Profil profitieren.

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Erstveröffentlichung: Institutional Money, Februar 2025