Real Estate Capital Markets Update

Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnete in 2013 sein stärkstes Jahr seit 2007. Trotz eines moderaten Zinsanstiegs von 50 bis 100 bps im langfristigen Bereich haben sich die zunehmende Wettbewerbsintensität der Finanzierungsgeber und die Entwicklung am Kapitalmarkt positiv auf den Transaktionsmarkt ausgewirkt. Der Ausblick für 2014 ist stabil und bietet für Investoren und Bestandshalter attraktive Möglichkeiten, ihre Finanzierungsbasis langfristig zu verbreitern

Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Zinslandschaft

Eine Kombination aus steigenden Unternehmensinvestitionen, stabilen Finanzmärkten und sinkender Unsicherheit könnte in 2014 für ein höheres Wachstum als erwartet in der Euro-Zone sorgen. Die Erholung der deutschen Konjunktur überträgt sich in dieser frühen Phase eines möglicherweise neuen Konjunkturzyklus bislang nur schwach auf eine Ausweitung der Unternehmensinvestitionen. Die gesamtwirtschaftliche Produktion wird sich in Deutschland nach Erwartung des ifo Instituts aber im laufenden Jahr beschleunigen. Die KfW sieht ebenfalls ein positives Momentum und bestätigt ihre Konjunkturprognose für Deutschland in 2014 von 2,0%. Nach zwei schwachen Jahren wird somit das deutsche Realwachstum in 2014 erstmals wieder über dem langfristigen Durchschnitt liegen.

Das Zinsniveau bleibt weiterhin niedrig. Nachdem es vor dem Sommer anstieg, war seither eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die Zinssenkung der EZB hat diese stabilisiert, jedoch blieb eine erhoffte stärkere Reaktion am langfristigen Ende der Zinskurve aus. Die EZB hat wiederholt betont, dass sie den Zins so lange wie notwendig auf diesem Niveau belassen will. Die Inflation verharrte zuletzt deutlich unter dem Inflationsziel von 2% und übt derzeit noch keinen unmittelbaren Druck auf das Zinsniveau aus. Es bleibt abzuwarten, ob die erwartete positive konjunkturelle Entwicklung – mit einem prognostizierten Wachstum für die gesamte Euro- Zone – sich perspektivisch auch auf das Zinsniveau auswirken wird.

Transaktionsmarkt

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wuchs das Transaktionsvolumen in 2013 um 21% auf 30,7 Mrd. EUR Deutschlandweit stiegen die Transaktionen mit Wohnimmobilien auf 13,8 Mrd. EUR und übertrafen damit das Ergebnis von 2012 um 23%. Wesentliche Treiber dieser dynamischen Entwicklung waren unter anderem die Fokussierung vieler Investoren auf wenige Kernmärkte in Europa, die sich durch Stabilität und Sicherheit auszeichnen, sowie das niedrige Zinsumfeld gepaart mit der Suche nach renditestarken Anlagemöglichkeiten.

Mit über 50% Marktanteil dominierten Büroimmobilien die Gewerbeimmobilien in 2013. Insbesondere Düsseldorf (+140%), Hamburg (+47%) und München (+27%) zeichneten sich dabei als attraktive Investmentstandorte aus. Während das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien auf Vorjahresniveau verharrte, stiegen die Investitionen insbesondere im durch den Onlinehandel geprägten Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien um 25%. Zu den stärksten Käufergruppen gehörten in 2013 offene Immobilienfonds, die in erster Linie großvolumige Ankäufe tätigten. Obwohl weiterhin ein starkes Interesse ausländischer Investoren zu beobachten war, ging deren Anteil am Gesamtmarkt um 11% auf 31% zurück. Gerade opportunistischere Investoren haben ihren Fokus vermehrt auf südeuropäische Länder oder auf wenige „Distressed-Fälle“ verlegt, da nur hier noch entsprechende Renditen zu erzielen sind.

Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien konnte gerade in den Großstädten nur unzureichend bedient werden. Dies führte zu weiteren Preissteigerungen. Im abgelaufenen Jahr war ein Trend in Richtung wachstumsstarker Regionen und ostdeutscher Großstädte zu beobachten. Im Fokus der Investoren standen hierbei u.a. Städte wie Dresden und Leipzig, in denen der Wettbewerb bisher weniger stark ausgeprägt ist und sich noch höhere Renditen erzielen lassen. Auch am Wohnungsmarkt dominierten nationale Marktteilnehmer, die 80% des Transaktionsvolumens auf sich vereinigten.

Blickt man nach vorne, machen positive Konjunkturaussichten, stabile Arbeitsmarktdaten und moderat steigende Mieten den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auch in 2014 zu einem der attraktivsten Standorte nicht nur für einheimische, sondern auch für (konservative) ausländische Investoren. Für 2014 wird ein stabiles Transaktionsvolumen erwartet. Auf dem Wohnimmobilienmarkt zeichnen sich für 2014 bereits weitere Großtransaktionen ab. Die Wachstumsraten für Mieten und Kaufpreise werden sich aber im Laufe des Jahres, von regionalen Marktentwicklungen abgesehen, abschwächen.

Finanzierung durch Banken

Der gewerbliche deutsche Kreditmarkt sendet weiter deutliche positive Signale. Seit Mitte 2013 hat der Wettbewerb zugenommen, obwohl wesentliche Anbieter kein Neugeschäft mehr generieren und der Marktanteil ausländischer Banken sehr gering ist.

So nehmen Banken wieder deutlich größere Kredittranchen auf die eigenen Bücher. Der gestiegene Wettbewerb drückt sich in rückläufigen Margen (2013: -5 bps; 2014e -6 bps)1, insbesondere aber durch steigende Beleihungsausläufe und mehr Verhandlungspotenzial bei den Covenants aus.

Insbesondere um Core- und Core+-Finanzierungen wird intensiv gerungen. Aber auch bei der Finanzierung von Value-added- und Opportunistic-Immobilien hat die Zurückhaltung abgenommen. Ebenso konnten Sekundärstandorte und Spezialimmobilien (z.B. Hotels) in der Gunst zulegen.

Auch der aktuell anlaufende Stresstest der EZB wird daran wahrscheinlich wenig ändern. Es handelt sich zwar um den umfassendsten Banken-Check aller Zeiten, bei den deutschen Instituten geht man aber – von einzelnen Sonderfällen abgesehen – von einem „Bestehen“ der Prüfung aus.

Finanzierung über den Kapitalmarkt

Auch die immobilienbezogenen Kapitalmarktaktivitäten haben sich in 2013 deutlich wiederbelebt. Das Finanzierungsvolumen erreichte im letzten Jahr den höchsten Stand seit Ausbruch der Krise in 2007. Zu den wichtigsten Finanzierungsinstrumenten gehörte dabei nach wie vor die Emission von Anleihen. Darüber hinaus erlebte der Markt für CMBS-Emissionen im Wohnungsbereich ein deutliches Comeback. Zu nennen ist unter anderem die Refinanzierung der Gagfah SA, die eine CMBS-Emission i.H.v. EUR 700 Mio. im vierten Quartal 2013 mit hoher Investorennachfrage abschließen konnte. Ungeachtet dessen ist das Emissionsvolumen auf dem CMBS-Markt in Deutschland und Europa im Vergleich zu den USA noch sehr gering. Bemerkenswert ist auch, dass die Kapitalmarktaktivitäten weiterhin einen deutlichen Schwerpunkt im Bereich Wohnen haben.

Alternative Kapitalgeber: Fokus Versicherungen

Der erwartete Ansturm alternativer Kapitalgeber lässt weiter auf sich warten. Es konnten zwar Finanzierungen durch Kreditfonds und auch Versicherungsgesellschaften registriert werden, etwas gebremst wurde dieser Trend aber sicherlich durch die hohe Finanzierungsbereitschaft der Banken.

Positiv zu bemerken ist, dass seit dem 1. Januar 2014 eines der wesentlichen regulatorischen Hemmnisse für die Versicherungsbranche ausgeräumt wurde. So können nun auch Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Pensionskassen das sogenannte Refinanzierungsregister analog zu Banken nutzen. Dies erleichtert bei Konsortien den aufsichtsrechtlich erforderlichen Zugriff auf die Grundschulden und ermöglicht so nicht zuletzt die Bildung von gemischten Konsortien, ohne dass die manchmal auch für den Kreditnehmer komplexe und aufwendige Form eines Club-Deals notwendig ist. Dies sollte die Lust der Versicherer am Kreditgeschäft weiter verstärkt haben.

Raum für alternative Kreditgeber ist trotz des kompetitiven Marktes vorhanden. In ihrem Kernsegment sind die Banken ein verlässlicher und gut aufgestellter Partner, es gibt aber Bereiche, in denen die alternativen Kapitalgeber ihre Stärken voll ausspielen können. So können Versicherungsgesellschaften aufgrund ihrer Refinanzierung nicht nur sehr lange Laufzeiten abschließen, sondern auch attraktive Forward-Konditionen stellen. Mit Blick auf das langfristige Zinsniveau und die Zinsentwicklungen vergangener Zinszyklen bietet dies für Immobilieninvestoren und Bestandshalter unter Umständen eine gute Möglichkeit, langfristige Planungssicherheit zu schaffen.

Fazit

Für Deutschland ist weiterhin von einem positiven Transaktions- und Finanzierungsumfeld auszugehen. Insgesamt ist festzustellen, dass die Finanzierung der deutschen Immobilienunternehmen auf einem breiteren Fundament ruht als z.B. noch in 2012. Die Finanzierungsbereitschaft der Banken hat weiter zugenommen und auch am Kapitalmarkt ist viel Aktivität zu verzeichnen, obwohl die meisten Kapitalmarkttransaktionen weiterhin auf den Bereich der Wohnimmobilien entfallen. Zurückhaltung gibt es weiterhin im Bereich der alternativen Kapitalgeber. Diese sollten man aber nicht aus den Augen verlieren und das aktuell günstige Umfeld dazu nutzen, die Finanzierungsbasis zu diversifizieren und langfristig auszurichten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Erstveröffentlichung: Deloitte & Touche, Real Estate News, Januar 2014