Preisblasen

Zum zweiten Mal hat 21st Real Estate die Gefahr von Preisblasen in den deutschen Städten und Gemeinden für die Nutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel untersucht. Der Wohnungsmarkt ist zwar im dritten Quartal 2022 immer noch am stärksten von Überhitzungstendenzen betroffen, der Anteil an Gemeinden, die eine Preisblase aufweisen, hat im Vergleich zum Vorquartal jedoch abgenommen.

Im dritten Quartal 2021 weisen weniger Städte und Gemeinden eine Preisblase auf dem Wohnungsmarkt auf als noch im Vorquartal. Der Anteil ist zurückgegangen von 20,3 auf 18,9 Prozent. Damit bleibt das Wohnsegment jedoch nach wie vor am stärksten von Überhitzungstendenzen betroffen. Auf dem Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt hat der Anteil hingegen leicht zugenommen. Bei Büroimmobilien stieg er um 1,8 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent an, für Einzelhandelsimmobilien ist ein Plus um 0,5 Prozentpunkte auf 2,1 Prozent zu konstatieren. Das sind die zentralen Ergebnisse der Aktuellen Analyse von 21st Real Estate „Die Gefahr von Preisblasen auf dem deutschen Immobilienmarkt Q3 2021“.

Zur Berechnung eines Blasenindikators, der die Gefahr von Preisübertreibungen in bestimmten Segmenten des Immobilienmarktes widerspiegelt, untersuchten die Datenexperten von 21st Real Estate, ob sich Verkaufspreise explosionsartig von Mieten entkoppeln. Dazu analysierten sie rund 8,7 Millionen Miet- und Preisbeobachtungen in den 11.006 deutschen Städten und Gemeinden zwischen dem ersten Quartal 2011 und dem dritten Quartal 2021. Ein positiver Indikatorwert deutet dabei auf eine signifikante Preisblase auf dem jeweiligen Immobilienmarkt hin, bei einem negativen Wert liegt keine Preisübertreibung vor.

Steigende Blasengefahr auf dem Kölner und Münchener Wohnungsmarkt
Zwar ist der Anteil an Städten und Gemeinden mit einer Preisblase im dritten Quartal 2021 auf dem Wohnungsmarkt insgesamt rückläufig, jedoch sind unterschiedliche Tendenzen je nach Stadttypus erkennbar. Bei den A- und C-Städten ist der Anteil gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Die A-Städte verzeichnen dabei sogar einen neuen Höchststand für den gesamten Betrachtungszeitraum. Fünf der sieben Metropolen weisen eine Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt auf: Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart, München und Köln. Für die beiden letztgenannten Städte ist der Indikatorwert zum Vorquartal geringfügig angestiegen, was bedeutet, dass sich die Preisblase auf diesen Märkten verstetigt hat. In den B-Städten und der Kategorie der übrigen Städte und Gemeinden ist der Anteil an von einer Preisblase betroffenen Städten vom zweiten zum dritten Quartal 2021 zurückgegangen. Für die B-Städte setzt sich damit ein Abwärtstrend fort, der Ende 2020 begonnen hat. Für die übrigen Städte und Gemeinden bedeutet diese Entwicklung hingegen eine Trendumkehr.

Überhitzung auf Büromarkt der übrigen Städte und Gemeinden nimmt zu
Der Anteil an Städten mit einer Preisblase am Büroimmobilienmarkt hat gegenüber dem zweiten Quartal leicht zugenommen. Differenziert man die Entwicklung nach Stadttypen, wird ersichtlich, dass der Anteil in den A-Städten stagnierte und in den C-Städten sogar auf null gesunken ist. In den B-Städten sowie in den übrigen Städten und Gemeinden, kam es hingegen zu einem Anstieg. Düsseldorf ist die einzige deutsche Metropole mit einer Preisblase im Bürosegment. In Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München ist die Gefahr von Preisübertreibungen zuletzt deutlich zurückgegangen.

Einzelhandelsimmobilien am geringsten betroffen
Der Anteil an Städten und Gemeinden mit einer Preisüberhitzung am Einzelhandelsimmobilienmarkt hat vom zweiten zum dritten Quartal 2021 leicht zugenommen. Er steig um 0,4 Prozentpunkte von 1,7 auf 2,1 Prozent. Verglichen mit den beiden anderen Nutzungsarten Wohnen und Büro weisen Einzelhandelsimmobilien die geringste Preisblasengefahr auf. Als einzige der sieben A-Städte weist Köln einen positiven Indikatorwert. Bei den B- und C-Städten gab es im Vergleich zum zweiten Quartal keine signifikanten Veränderungen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von 21st Real Estate
Erstveröffentlichung: Dezember 2021