Potsdam – The Hidden Champion

Potsdam ist mit seinen ca. 170.000 Einwohnern in den vergangenen 20 Jahren die Stadt der Reichen und Schönen geworden. Sie genießt den Ruf: „Preußisches Sylt", „Deutsches Hollywood" oder „Bel Air vor den Toren Berlins". Seit Jahren klettern die Preise für Immobilien. Das ist auch Investoren nicht verborgen geblieben.

Die heutige Landeshauptstadt von Brandenburg war Sitz der preußischen Könige, Garnison- und Universitätsstadt, aber nie Industriestandort, was man der Stadt im positiven Sinne ansieht. Die Kulturlandschaften wurden 1990 von der UNESCO als größtes Ensemble der deutschen Welterbestätten, mit dem Schloss Sanssouci im Mittelpunkt, in die Liste des Weltkultur- und Naturerbes aufgenommen. Wen wundert es dann, dass Vermögende aus Medienwelt, Mäzenaten- und Unternehmertum wie Günther Jauch, Wolfgang Joop, Mathias Döpfner, Kai Diekmann und SAP-Gründer Hasso Plattner dort leben.

Kleinod mit hoher Wohnqualität

Mittlerweile ist die vor den Toren Berlins gelegene Stadt ein Rückzugsort zur lauten und dichten, aber auch wichtigen Metropole geworden. Ohne Berlin wäre Potsdam sicher nicht so stark, aber die Stadt, die in eine schöne Seenlandschaft eingebettet ist, ist selbst ein Kleinod mit hoher Wohn- und Lebensqualität und ausgezeichneten Infrastruktur. Im prosperierenden Berlin bleibt Wohnraum ein knappes und damit wertvolles Gut, so rückt Potsdam in den Fokus von Mietern und Käufern. Doch auch hier sieht es nicht viel anders aus als in Berlin, denn die Stadt wächst ebenso schnell. Die Einwohnerentwicklung lag in den letzten Jahren sogar etwas darüber. Potsdam ist inzwischen eine Wissens- und Wirtschaftsstadt. Mehr als 9.000 Wissenschaftler arbeiten an 6 Hochschulen und über 40 außeruniversitären Forschungseinrichtungen. Die Stärke liegt in der Verzahnung von Kultur, Wissenschaft und Wirtschaft. Die amtliche Arbeitslosenquote liegt mit 6,9 % in 2015 im Vergleich zu Berlin mit 10,1% wesentlich darunter. Auch die Kaufkraft ist mit 86,2 im Gegensatz zu Berlin mit 78,8 besser zu beurteilen.

Wohnbedarf fördert Wohnbau und erreicht Spitzenmieten

Während in zentralen Lagen das Immobilienangebot schwindet, entstehen an den Rändern Neubauvorhaben, die ihren Preis haben. Je besser die Verkehrsanbindung in die Hauptstadt ist, desto attraktiver der Standort. Eine gewisse Bevölkerungsmischung zu erhalten, ist erklärtes politisches Ziel. Neben hochpreisigen Eigentumswohnungen sollen auch geförderte Wohnungen entstehen, wie auf dem ehemaligen Militärgelände, dem Bornstedter Feld im Norden, wo die kommunale Wohnungsgesellschaft Pro Potsdam einen neuen Stadtteil für gut 13.000 Menschen plant. Die Durchschnittsmiete im Bornstedter Feld liegt im Neubau bei 9,50 Euro/m². Auch die Deutsche Wohnen AG will zwischen 350 bis 400 Mio. Euro in den Potsdamer Wohnungsbau investieren. Im Norden der Stadt bietet die ehemalige Kasernenanlage Krampnitz Platz für 1.600 Wohneinheiten unterschiedlicher Art. Die Mieten für den frei finanzierten Wohnungsbau dürften deutlich über 10 Euro/m² liegen. Wer zentraler oder kleinteiliger wohnen möchte, zahlt deutlich mehr, derzeit bis zu 15 Euro/m² in Spitzenlagen. Dem IVD zufolge sind die Mieten in den vergangenen 12 Monaten um 11 % auf etwa durchschnittlich 10 Euro/m² in mittleren bis guten Lagen gestiegen.

Kaufpreise

Quelle: E&V 2016/2017, Wüest&Partner

Mietpreise

Quelle: Wüest&Partner, Medianpreise

Investitionsstandort Potsdam

Auch Investoren aus München und Hamburg schätzen den Standort Potsdam sehr positiv ein, denn die Neubauaktivitäten werden mittelfristig die hohe Nachfrage nicht decken.  Bisher investierten sie vorrangig in denkmalgeschützten Wohnungen von Anbietern wie Terraplan, doch mittlerweile wird auch in Neubau investiert, allerdings fällt die Rendite hier bescheidener aus: Bei Kaufpreisen von ca. 4.000 Euro/m² und zu erwartenden Mieten von 11,50 Euro/ m² ist mit einem Bruttoertrag von 3,5 % zu rechnen. Wenig transparent ist der Markt für ganze Wohn- und Geschäftshäuser. Das Kaufinteresse von Zinshaus-Investoren ist deutlich größer als das limitierte Angebot. Im letzten Jahr wurden die Transaktionsanzahlen auf geschätzte 250 Mio. Euro gesteigert. Auch hier werden die Deals, in der Regel Off-Market, sehr diskret über enge Netzwerkkontakte, häufig mit finanzstarken Family Offices, durchgeführt. Diese Investoren stocken momentan still und heimlich ihren Potsdam-Bestand deutlich auf. Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser steigen seit Jahren kontinuierlich. In sehr guten Lagen wie in der Innenstadt, der Berliner Vorstadt, aber auch in Babelsberg Nord und Süd wird in der Spitze zwischen dem 25- und 28-Fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt. Wo Wirtschaft und Bevölkerung wachsen, wächst auch der Wert an Immobilien. Sichere und steigende Mieteinnahmen sowie höherer Wiederverkaufswert sind an Wachstumsstandorten wie Potsdam anzunehmen. Die Berliner Vorstadt, das Viertel zwischen Heiligem und Tiefem See, gilt traditionell als beste Wohnlage Potsdams. Mithalten kann in Sachen Prestige noch der Stadtteil Babelsberg Nord mit seinen Villen am Griebnitzsee. Doch auch Wohngebiete, wie das gründerzeitgeprägte Babelsberg Süd mit seiner hervorragenden Bahnanbindung nach Berlin wird an Bedeutung gewinnen. Die Preise liegen hier, wie auch in der Potsdamer Innenstadt, auf Spitzenniveau.

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Erstveröffentlichung: Finanzwelt, August 2017