Ohne New Work läuft nichts mehr

Bürofonds werden im aktuellen Hype des Home-Office mit einem Fragezeichen von institutionellen Anlegern versehen. Wohnen und Logistik haben seit Beginn der Corona-Pandemie dem einstigen Anlagefavoriten den Rang abgelaufen – so scheint es. Doch eine langfristige Anlagestrategie institutioneller Investoren kann auf einen hohen Büroanteil im Portfolio nicht verzichten. Büroimmobilien, die Nutzerbedürfnisse missachten, werden zukünftig auf eine geringere Nachfrage stoßen.

Die Corona-Pandemie beeinflusst die Immobilien-Anlagestrategien institutioneller Investoren in Deutschland in vielfältiger Weise und hat bereits zu beträchtlichen Kurswechseln geführt. Die derzeit medial umgarnten Nutzungsarten Wohnen und Logistik erfreuen sich auch unter den Anlegern besonderen Zuspruchs. In einer Umfrage der Service-KVG Universal Investment von Oktober 2020 unter institutionellen Investoren rangieren Wohnimmobilien mit 34 Prozent Zustimmungsrate auf dem ersten Platz. Der Vorjahressieger Büro büßte hingegen über 20 Prozentpunkte ein und kam mit 32 Prozent nur noch auf den zweiten Platz, gefolgt von Logistikimmobilien, die ihre Präferenz unter Anlegern mehr als verdoppeln konnten.
Auf den ersten Blick scheint es, dass sich institutionelle Immobilieninvestoren von der aktuellen Popularität der mobilen Arbeit und den Prophezeiungen massiver Flächenreduzierungen im Bürosegment beeindrucken ließen. Dies widerspräche jedoch entschieden der langfristig ausgerichteten Anlagestrategie von Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen oder Kirchen. Hierbei spielen kurzfristigen Trends keine Rolle, sondern vielmehr basiert die Anlagestrategie auf langfristige Entwicklungen des Marktes. Aus der Langzeitperspektive ergibt sich ein differenziertes Bild, das Büroimmobilien weiterhin als sehr attraktives und daher unverzichtbares Element im Immobilienportfolio kennzeichnet. Gleichwohl darf nicht außer Acht gelassen werden, dass mittlerweile durch die Pandemiefolgen sehr spezifische Erfolgskriterien für Anlageobjekte im Bürosegment vorliegen.

Die Pandemie und ihr geringer Einfluss auf den Büromarkt
Mit Blick auf den deutschen Büroimmobilienmarkt lässt sich zunächst feststellen, dass die große Schere zwischen zu wenigen Projektentwicklungen und damit einer Ausweitung des Flächenangebotes in Verbindung mit der gestiegenen Mieternachfrage in den vergangenen Jahren zu historisch niedrigen Leerstandsraten und Mietanstiegen geführt haben. Auch wenn die Nachfrage zukünftig zurückgehen wird, bleiben verfügbare Büroflächen mit zukunftsorientierter Qualität Mangelware. Das diesjährige Herbstgutachten des Analysehauses bulwiengesa konstatiert in den sieben A-Städten eine durchschnittliche Leerstandsquote von 2,5 Prozent, die in den nächsten fünf Jahren auf schätzungsweise 3 Prozent ansteigen wird. Ähnlich moderat von 3,5 auf 4 Prozent fällt der erwartete Anstieg des Büroleerstands an B-Standorten aus.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Bürosektor betreffen nicht nur den Leerstand, sondern auch die Reduzierung der bestehenden Gesamtfläche. Schon jetzt gibt es Meldungen über geplante Flächenkonversionen, in der Regel hin zu Wohnraum. Doch auch hier werden die nächsten zwei bis drei Jahre aufgrund der laufenden Mietverträge keinen radikalen Umschwung bewirken. Zwar hat sich das Home-Office als dauerhafte Alternative zum Büroarbeitsplatz durchgesetzt. Befragte Arbeitgeber rechnen laut einer PwC-Umfrage von Oktober 2020 mit einem Anstieg der durchschnittlichen Home-Office-Tage von 2,0 auf 3,3 Tage pro Woche. Doch wie der ZIA-Sachverständigenrat im Herbst kundtat, wird dies im bundesweiten Durchschnitt nur zu einer geringen Flächenreduzierung führen. Zwar werden weniger Mitarbeiter vor Ort sein, doch Präsenzarbeit wird aufgrund zunehmender Teamarbeit im Büro und zur Pandemie-Prävention mehr Fläche pro Kopf benötigen. Mit zunehmender Geschwindigkeit werden dann moderne, nutzerorientierte Immobilien den alten, nicht mehr profitablen Flächenbestand vom Markt verdrängen.

New Work-Immobilien als begehrte Fondsobjekte
Die etablierte Koexistenz zwischen mobiler Arbeit und Büroarbeitsplatz führt zu der Frage nach der idealen Beschaffenheit von Bürogebäuden. Denn wenn bei Wahlfreiheit durch den Nutzer eine Konkurrenzsituation zwischen Büro und heimischem Schreibtisch entsteht, müssen Büroimmobilien umso mehr nutzerfokussiert sein oder auf die geänderten Nutzerbedürfnisse angepasst werden können. Der Nutzer stand bereits in den 1980er Jahren im Zentrum der Arbeitsforschung, die ihre Thesen zu Produktivität und Flächengestaltung unter dem Leitbegriff „New Work“ subsumierte. „New Work“ umfasst zunächst eine größere Raumvielfalt. 57 Prozent gaben in einer Befragung der Berlin Hyp von November 2020 an, dass der Austausch mit den Kollegen das wichtigste Argument für die Fahrt zum Büro sei. Zugleich gaben 45 Prozent der befragten Büronutzer in einer ZIA-Erhebung von 2019 an, dass sie sich im Büro einen festen Arbeitsplatz wünschen. Büros der Zukunft müssen folglich eine paritätische Mischung von Einzelarbeitsplatz, Projektbüros zum Arbeiten im Team und Gemeinschaftsflächen für den informellen Austausch aufweisen. Erst flexible Grundrisse gewähren eine entsprechend hohe Nutzungsvielfalt der jeweiligen Büroflächen. Dabei ist zu beachten, dass Zuschreibungen auf Makroebene nicht die individuelle Unternehmenskultur berücksichtigen können, die sich zunehmend auch im Bürodesign niederschlägt. Dies ist umso mehr ein Grund für eine flexible Gestaltung von Büroimmobilien.
Weitere entscheidende Faktoren aus Nutzerperspektive sind die nachhaltige Konzeption und die digitale Ausstattung der Büroimmobilie. Beide Aspekte hängen mit der Wertepräferenz der jüngeren Generationen ab dem Geburtsjahr 1980 zusammen. Die unter 40-jährigen stellen mit aktuell knapp 42 Prozent den größten Anteil der Bürobeschäftigten. Es handelt sich um digital affine Generationen mit einer besonderen Sensibilität für den Umwelt- und Klimaschutz. Nachhaltigkeitskriterien genießen auch in der Perspektive des Asset Managements einen zunehmend höheren Stellenwert, nicht zuletzt wegen der nun auch gesetzlich verankerten ESG-Offenlegungskriterien der Europäischen Kommission. 91 Prozent der befragten Immobilien-Fachleute bezeichnen darüber hinaus laut Berlin Hyp eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung als Wettbewerbsvorteil in der Mieterakquise.

Fazit: Deutsche Bürofonds bleiben attraktiv
Neue Spezialfonds im Bürosegment werden sich auch zukünftig als attraktives Anlageprodukt für institutionelle Anleger etablieren, wenn ihre Objekte den nutzerorientierten Kriterien von „New Work“ entsprechen. Zur guten Erreichbarkeit, insbesondere über den öffentlichen Verkehr, bleibt die zentrale Lage ein entscheidendes Kriterium. Bestehende Bürofonds sollten erheblich investieren, um ihre Objekte den geänderten Nutzerbedürfnissen und ESG-Vorgaben nach und nach anzupassen. So sind sie in der Lage, die aktuell bevorzugte Core-Strategie institutioneller Anleger zu erfüllen. Die Renditehöhe der etablierten Fonds fällt folglich niedriger aus, kann aber bei geeigneter Objektwahl oder entsprechenden Sanierungsmaßnahmen im Bestand bis zu 3,5 Prozent pro Jahr betragen. Dies entspricht zudem den aktuellen Renditeerwartungen auf Anlegerseite, wie 71 Prozent der befragten Investoren Universal Investment zu Protokoll gaben.

Büroimmobilien in Deutschland haben aus Investorensicht einen gewichtigen Standortvorteil. Ihre Wertstabilität – 80 Prozent der Teilnehmer der Berlin Hyp-Umfrage bescheinigen dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt eine höhere Attraktivität als Rest-Europa – im Juni 2020 gaben dies nur 64 Prozent zu Protokoll. Die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen und die im europäischen Vergleich geringfügigen BIP-Einbußen geben Deutschland erneut das Siegel eines sicheren Hafens für Investoren.

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Erstveröffentlichung: Institutional Money, Januar 2021