Neue Zeiten, neue Strategien
Der jahrelange Immobilien-Boom mit kontinuierlichen Wertsteigerungen über alle Assetklassen hinweg ist zumindest vorläufig zu Ende. Dementsprechend rückt die Rekalibrierung des Immobilienportfolios und der Immobilienallokation in den Fokus. Das Ziel dabei: Risiken reduzieren und langfristige Wertstabilität schaffen. Im Blickpunkt der Anleger stehen dabei unter anderem zunehmend Infrastrukturinvestments. Das zeigt u.a. das Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz von EY.
Das Trendbarometer zeigt, dass insbesondere die Kategorie Infrastruktur bei über 60 Prozent der Befragten als Investment nachgefragt ist. In diese Assetklasse fällt unter anderem auch digitale Infrastruktur, also Rechen- und Datenzentren. In der Vergangenheit hatten Investoren in Deutschland Rechenzentren als Investitionsprodukt aufgrund ihrer Besonderheiten weniger im Fokus. Dies ändert sich. Denn in dieser Anlageklasse sind Ausschüttungsrenditen zwischen sechs und zehn Prozent erzielbar.
Viele weitere Merkmale machen Datenzentren aus Investorensicht attraktiv: Zum einen kommt für Institutionelle die Einstufung solcher Objekte als kritische Infrastruktur zum Tragen, die eine geringere Eigenkapitalunterlegung erfordert als es bei „regulären“ Immobilieninvestments der Fall ist. Zudem bevorzugen Mieter von Datenzentren typischerweise längere Mietverträge, in der Regel mehr als zehn Jahre. Das hat im Wesentlichen mit der Individualisierung der Datenzentren für die Mieter zu tun und auch mit den mit einer Verlagerung der Dateninfrastruktur verbundenen Kosten. Unterm Strich erhalten die Anleger einen Cashflow von Mietern mit hoher Bonität und eine höhere Mietrendite als bei den meisten anderen Immobiliensegmenten.
Dazu kommt: Das erforderliche Kapital und das entsprechende Know-how, ein Datenzentrum zu bauen und zu unterhalten, und die Schwierigkeit, geeignete Standorte zu finden, stellen hohe Hürden für Neueinsteiger dar. Die Markteintrittsbarrieren sind also hoch und das Angebot wird knapp bleiben.
Im Gegensatz dazu wird aber die Nachfrage nach digitaler Infrastruktur weiter stark zunehmen: Laut dem Statistikportal Statista steht Deutschland im EU-Vergleich der digitalen Wirtschaft und Gesellschaft im Ranking an 13. Stelle. Und das in einer Zeit, in der Land und Unternehmen unter großem Druck stehen, mit dem schnellen technologischen Fortschritt und dem digitalem Wandel mitzuhalten ¬und konkurrenzfähig zu bleiben. Ein wichtiger Baustein dabei sind Datacenter. Sie sind essenziell für Smart-Cities, Telematik Infrastruktur, Clouds, kommunales Energiemanagement, Mobilität, Edge-Computing oder Industries 4.0. Daher ist von einer sehr hohen Nachfrage in diesem Segment in den nächsten Jahrzehnten auszugehen.
Fazit: Immobilieninvestoren richten ihre Strategien neu aus. Daher gilt es neben den klassischen Assetklassen wie Wohnen oder Büro neue Segmente zu erschließen. Ein Markt, der sich vergleichbar wie Logistik vor einigen Jahren noch am Anfang des Zyklus befindet, sind Investitionen in Rechenzentren. Diese können dazu beitragen, dass Institutionelle ihr Portfolio zukunftsfester aufstellen und arrondieren.
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Erstveröffentlichung: Börsen-Zeitung, Oktober 2023
