Neue Investmentstrategien

Immobilienspezialfonds werden zunehmend von institutionellen Investoren nachgefragt. In den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der Fondsanbieter deutlich erhöht und damit wird für Investoren die Auswahl des passenden Fondsanbieters immer anspruchsvoller. Worauf sollten institutionelle Anleger achten?

Immobilienspezialfonds spielen derzeit für viele institutionelle Anleger bei der Portfoliozusammensetzung eine herausragende Rolle. Sie sind bei Investoren aus dem Bereich der Altersvorsorge oder Versicherungswirtschaft ein unverzichtbares Instrument zur Diversifizierung und Optimierung der Kapitalanlage. Gerade in Zeiten niedriger Erträge risikoarmer Anlagen leisten Immobilieninvestitionen einen wichtigen Performancebeitrag in sicherheitsorientierten Portfolios. Dementsprechend ist auch der Markt für Immobilienspezialfonds in den vergangenen Jahren ganz erheblich gewachsen. Zum dritten Quartal 2015 hatten die rund 300 erfassten Immobilien-Spezialfonds nach Angaben des Finanzdienstleisters MSCI ein Fondsvermögen von insgesamt rund 60 Milliarden Euro. Bei der wachsenden Zahl der Angebote gilt es für Investoren, die richtigen Immobilienspezialfonds auszuwählen, die langfristig stabile Renditen erzielen.

Starkes Wachstum in den vergangenen Jahren

Für das Wachstum im Spezialfondsbereich gibt es verschiedene Gründe. Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise von 2008 / 2009 verharren die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Institutionelle Anleger sind zunehmend gezwungen, neben Staatsanleihen auch renditestärkere Anlagen wie Unternehmensanleihen, Aktien oder Immobilien zu berücksichtigen. Und dafür benötigen sie ein professionelles Asset Management. Im Zuge des starken Wachstums des Spezialfonds-Marktes ist es sowohl zu einer Verschiebung der regionalen Verteilung der Fonds wie auch zu einer Ausdifferenzierung hinsichtlich der Assetklassen gekommen. Zwischen 2000 und 2015 hat sich das Fondsvolumen der Immobilienspezialfonds nahezu verzehnfacht. Es stieg im genannten Zeitraum von 6,4 Milliarden auf 60 Milliarden Euro. Bezogen auf das Fondsvolumen machen in Europa investierende Fonds derzeit 68 Prozent aus, die Deutschland-Fonds 30 Prozent.

Neue Investmentstrategien für nachhaltige Renditen

In den vergangenen Jahren haben Fondsanbieter im großem Stil in relativ “pflegeleichte“ Core-Objekte investiert. Doch im aktuellen Marktumfeld lohnen sich Investments in solche Objekte aufgrund des rasanten Preisanstiegs kaum noch, wenn man langfristig nachhaltige Renditen erwirtschaften möchte.

Daher müssen Fondsanbieter neue Strategien entwickeln, die mehr Immobilienkompetenz erfordern. Eine Möglichkeit ist es, in bislang weniger nachgefragte Lagen außerhalb der Top-Lagen in den „Big Seven“ zu investieren, denn diese können ein hohes Wertsteigerungspotenzial bieten. So sind vor allem Investitionen in A-Lagen von B-Standorten und in B-Lagen von A-Städten sinnvoll. Dort können Objekte noch zu attraktiven Preisen erworben werden. Besonders wichtig bei dieser Strategie sind eine detaillierte Kenntnis der Marktgegebenheiten vor Ort und die Fähigkeit, die künftige Entwicklung von Städten und Stadtteilen zu antizipieren. Gerade der Mix aus unterschiedlichen Standorten reduziert dabei das Risiko des Gesamtportfolios, denn so werden die Eigenschaften der A- und B-Städte im Fondsportfolio kombiniert. Dadurch ergeben sich für den Investor Vorteile: A-Städte haben den Vorteil einer höheren Marktliquidität, die B-Standorte zeichnen sich dagegen durch eine höhere Preisstabilität aus.

Neben der Wahl entsprechender Investitionsstandorte sind auch Value-Add-Objekte eine Möglichkeit, trotz der Hochpreisphase auf dem Immobilienmarkt nachhaltige Renditen zu erzielen. Eine erfahrene Immobilienmanagement-Plattform kann durch Aufwertungen im Rahmen von Modernisierungen oder durch Änderungen der Mieterstrukturen vorhandene Mietpotenziale heben und damit den Immobilienwert langfristig steigern.

Faktoren für den Erfolg

Ein eigenes und regional verankertes Asset- und Property-Management sind für diese Investmentstrategien der entscheidende Erfolgsfaktor. Allerdings verursacht die beschriebene managementintensive Struktur auch entsprechende Kosten. Daher ist das Erreichen einer bestimmten Schwelle der „Assets under Management“ für die effiziente Auslastung einer Management-Plattform notwendig. Nur so lassen sich über Skaleneffekte die Bewirtschaftungs- und Managementkosten auf Objektebene reduzieren. Eine derartig vertikal an der Wertschöpfungskette ausgerichtete, integrierte Plattform sollte dezentrale Immobilien- und Marktkompetenz beim Ankauf, im Property Management und in der Investorenkommunikation mit zentralen Asset Management-, Finanzierungs- und Reporting-Kompetenzen kombinieren.

Unter den genannten Voraussetzungen bietet diese Investmentstrategie bei neuen Fonds mit einem rendite- und wertorientierten Asset Management sichere und höhere Mietüberschüsse als eine reine Core-Investment-Strategie in A-Lagen. Über entsprechende nutzungsartenspezifische Spezialfonds können institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionsfonds, Family Offices und Versorgungswerke von einer solchen Investmentstrategie profitieren.

Das Interesse an Spezialfonds ist unverändert hoch. Die etablierte Struktur, die hohe Akzeptanz unter institutionellen Investoren, Mitspracherechte, Transparenz, Diversifikation sowie die individuelle Gestaltung machen sie neben bilanziellen und steuerlichen Aspekten zum bevorzugten Immobilien-Anlagevehikel vieler institutioneller Anleger. Bei der Auswahl eines Fondsanbieters sollte daher das größte Augenmerk für Investoren auf der nachgewiesenen Immobilienkompetenz, einer hohen regionalen Marktkompetenz und dem Track Record des Unternehmens liegen.

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Erstveröffentlichung: Immobilien &. Finanzierung, Oktober 2016