Nachteile für Immobilienkäufer

Für ausländische Immobilienkäufer in Deutschland haben sich die Rahmenbedingungen 2016 verschlechtert. Der Hauptgrund: Es wird immer schwieriger, Immobilienkredite von deutschen Banken zu bekommen. Dies ist für die betroffenen Investoren fatal, denn ohne Fremdfinanzierung ergibt die gesamte Investition oft keinen Sinn. Betroffen sind davon vor allem Privatpersonen, die sich eine einzelne Wohnung oder ein einzelnes Haus kaufen möchten. Große institutionelle Investoren können das Problem meist lösen, indem sie eine andere Finanzierungsstruktur wählen.

Zu dieser Situation haben verschiedene Entwicklungen beigetragen. Unter anderem zeigen sich für ausländische Immobilienkäufer zunehmend bürokratische Hürden – eine Entwicklung, die sich in den letzten Jahren verstärkt hat. Die Banken müssen bei den Prüf- und Kreditvergabeprozessen in zunehmendem Maße sehr formalistisch agieren. Für ausländische Investoren kommen diese Hürden oft völlig unerwartet, da sie diese von zuhause nicht kennen. Oft erweist sich schon die Identitätsprüfung als erste ernstzunehmende Hürde. Die Banken sind dazu aufgrund des Geldwäschegesetzes verpflichtet. Wenn der Investor nicht selbst in Deutschland anwesend ist, kann diese Prüfung kaum mehr formal richtig durchgeführt werden. In der Vergangenheit reichte dazu oft eine Identifikation bei der deutschen Botschaft im jeweiligen Heimatland. Dies ist jedoch so nicht mehr möglich. Notarielle Bestätigungen scheitern oft an den unterschiedlichen Notarsystemen. Eine Identifikation über Partnerbanken im Heimatland sehen die deutschen Banken regelmäßig nicht vor.

Banken müssten neue Lösungen entwickeln

Hier wären die Banken eigentlich gefragt, neue Lösungen zu entwickeln, wie beispielsweise die Einführung einer Videolegitimation. In der Realität ist eher das Gegenteil der Fall. Bislang werden bei ausländischen Darlehensnehmern verschiedene Anforderungen miteinander kombiniert – und oft wird eine davon zum Deal-Breaker. Neben der Identifikation können dies auch andere Formalien sein – beispielsweise die Forderung, dass es eine inländische Zustellanschrift geben müsse, an die die Banken ihre vollstreckbare Grundschuld per Post senden können. In der Praxis kann sich dies für Ausländer als hohe Hürde erweisen. Auch bei der Prüfung der Bonität agieren die Banken teilweise zu formalistisch oder schränken sich selbst ein. Beispielsweise wurde einem ausländischen Unternehmer, der in einer deutschen A-Stadt eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen wollte, der Kredit trotz guter Bonität und hohem Wert der Immobilie nicht bewilligt, weil die Immobilie keinen Cashflow generieren würde. Damit – so die Bank – seien die internen Kriterien an die Kapitaldienstfähigkeit nicht erfüllt. Der wahre Grund dürfte eher gewesen sein, dass der Kreditabteilung der Bank die – zugegebenermaßen – aufwändige Prüfung der Einkommenssituation des Kunden einfach zu komplex und zu schwierig war.

Diese Haltung der deutschen Banken erscheint vielen ausländischen Investoren unverständlich. Die Gründe dafür liegen wohl in dem organisatorisch bedingten Formalismus bei der Handhabung der umfassenden Vorgaben – wie etwa dem Geldwäschegesetz, den Compliance-Anforderungen und der Bankenregulierung.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie bringt Probleme für private Käufer aus Polen, Schweden, der Tschechischen Republik und Dänemark

Eine weitere Erschwerung für die Bankfinanzierung bei Käufern aus dem Ausland ist die europäische Wohnimmobilienkreditrichtline, die am 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde. Das Gesetz reguliert die Darlehensvergabe an private Wohnungskäufer deutlich stärker als in der Vergangenheit. Im Kern verpflichtet das Regelwerk Banken und Kreditinstitute zu einer noch gründlicheren Prüfung der Bonität privater Kreditnehmer.

Für Darlehensnehmer aus dem EU-Ausland enthält das Gesetz allerdings Bestimmungen, die es künftig sehr schwer machen, überhaupt noch einen Kredit für einen Wohnimmobilienerwerb in Deutschland zu bekommen. Betroffen sind jene ausländischen Privatkäufer, die aus der EU, nicht aber aus dem Euro-Raum kommen – also beispielsweise Polen, Schweden, Tschechen und Dänen. Bislang konnten die genannten Käufer relativ problemlos bei einer deutschen Bank ein Darlehen aufnehmen. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollen diese Käufer vor Währungsschwankungen geschützt werden: Wenn sich der Wechselkurs von Kreditwährung, also Euro, und Währung des Heimatlandes um mehr als 20 Prozent zuungunsten des Darlehensnehmers verschiebt, hat dieser einen Anspruch auf Umwandlung des Kredits in seine jeweilige Heimatwährung.

Aus Sicht der Bank bedeutet das ein kaum kalkulierbares Risiko. Denn die Bank möchte keinen Fremdwährungskredit in ihren Büchern haben. Dies hätte zur Folge, dass die Banken das Wechselkursrisiko selbst absichern müssen. Die Reaktion der Banken ist vorhersehbar: Sie vergeben derzeit keine Immobilienkredite mehr an Nicht-Euro-EU-Kreditnehmer.

Brexit verkompliziert Situation weiter

Das Ergebnis des Brexit-Referendums hat die Situation noch einmal verändert und eher verkompliziert. Ist Großbritannien kein EU-Mitglied mehr, fallen die Briten nicht mehr unter die Richtlinie und dürften Kredite bekommen. Allerdings ist das Vereinigte Königreich derzeit noch EU-Mitglied und wird es auch bis zum Ende der Austrittsverhandlungen rechtlich bleiben. Wann der Austritt genau erfolgt, ist derzeit überhaupt nicht absehbar. Unterm Strich wird die Unsicherheit in den kommenden Jahren eher dazu führen, dass britische Privatkäufer dem deutschen Markt fern bleiben.

Exakte, frühzeitige und ausführliche Kommunikation mit der Bank hilft

Ausländische Investoren, die aktuell von einer deutschen Bank einen Kredit für eine Immobilie benötigen, sollten sich von vorneherein darauf einstellen, dass nicht alles so läuft wie in ihrem Heimatland. Wichtige Punkte sollten frühzeitig angesprochen werden und alle Äußerungen der Bank sollten ernst genommen werden. Eine Herangehensweise nach dem Motto „Das wird schon alles irgendwie klappen“ kann leicht dazu führen, dass sich eine scheinbar nebensächliche Formalie letztlich zum Deal Breaker entwickelt.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Bottermann Khorrami LLP
Erstveröffentlichung: Die Immobilie, Dezember 2016