Nachhaltige Stadtentwicklung

Eine Vielzahl der deutschen Städte wächst wieder und das Baugewerbe in Deutschland boomt . Im Jahr 2016 wurden dem Statistischen Bundesamt zufolge 233.873 Gebäude genehmigt. Der vorläufige baugewerbliche Umsatz beläuft sich auf ca. 71 Milliarden Euro. Das sind wirklich beeindruckende Zahlen, die einem die Wichtigkeit und Bedeutung der Immobilienwirtschaft vor Augen führen. Die deutschen Städte brauchen die Immobilienwirtschaft als starken Partner der Stadtentwicklung. Gleichzeitig müssen die Städte den Spagat zwischen drängenden, vielfach konkurrierenden Anforderungen und unterschiedlichen Nutzungsinteressen meistern.

Nutzungskonkurrenzen und Interessenkonflikte

Unstrittig ist, dass für eine nachhaltige Stadtentwicklung eine qualitative Innenentwicklung unverzichtbar ist. Hierzu gehört eine Nachverdichtung mit Augenmaß ebenso wie die Aufwertung der Grün- und Freiräume. Es ist wichtig, dass öffentliche Bauleitplanung und private Eigentümer bei solchen Projekten an einem Strang ziehen und auch die Interessen der Anlieger berücksichtigt werden. Da die Flächen im Innenbereich beschränkt sind und die Wohnraumschaffung aufgrund des starken Zuzugs von Menschen in die Städte sich im Innenbereich nicht immer in der gewünschten Quantität und Qualität realisieren lässt, müssen wir in bestimmten Fällen auch wieder über die Inanspruchnahme von angrenzenden Außenbereichsflächen zur Ergänzung vorhandener Siedlungsbereiche oder sogar für neue Quartiere nachdenken.

Eine klimagerechte Stadtentwicklung und kostengünstiges Bauen erscheinen ebenfalls als konträre Anforderungen. Trotzdem müssen wir versuchen, beides miteinander zu verbinden und dabei auch die Fragen der Baukultur nicht aus dem Blick zu verlieren. Dass dies möglich ist, zeigt zwischenzeitlich eine Vielzahl „gebauter“ Beispiele. Dies bedarf allerdings einer intensiven (Vor-)Planung und kreativer Lösungen bei der Umsetzung. Leider liegen die politischen Zielsetzungen und die diese vermeintlich flankierenden Fördermöglichkeiten noch allzu oft auseinander. Die bisherige Förderungspraxis unterstützt nur vollumfängliche Sanierungen und Neubauten mit höchstem energetischem Standard.

Zielführender wäre aber ein integrativer Ansatz mit ganzheitlichen Lösungen im Quartier unter Einbeziehung der Energieversorgungsstrukturen. Nicht das einzelne Gebäude gilt es zu betrachten, sondern die energetische Gesamtbilanz im Quartier. Eine integrative Stadtentwicklung erfordert somit auch eine integrative und ressortübergreifende Förderpolitik durch Bund und Länder. Ein besonders gelungenes Beispiel ist das Konzept von ICRuhr in Bottrop mit aufsuchender Beratung sowie technologieoffener Förderung.

Als dritten und nicht minder wichtigen Punkt möchte ich die Nutzungskonkurrenzen und Interessenkonflikte innerhalb der Bevölkerung und der am Bau und der Nutzung beteiligten Akteure ansprechen. Die Zielsetzungen der Leipzig Charta zeichnen das Bild einer urbanen, dichten, gemischten und sozialen Stadt. Diese bedürfen zu ihrer Konkretisierung einer Abwägung und Aushandlung vor Ort. So steht die Bauleitplanung vor der schwierigen Aufgabe, die unterschiedlichen und oft widerstreitenden Belange, die bei einer anstehenden Flächennutzung zu berücksichtigen sind, abwägend zu würdigen. Welche Nutzung an welchem Standort realisiert, ersetzt oder revitalisiert wird, lässt sich nur mit Blick auf die örtlichen Rahmenbedingungen unter enger Beteiligung der Akteure aushandeln. Auch das verträgliche Maß an baulicher Dichte, die städtebauliche Qualität und Einfügung sowie der Anteil der Grün- und Freiflächen sind Parameter, die nicht pauschal vorgeschrieben werden können. Das Baugesetzbuch und die  Baunutzungsverordnung geben den Städten einen rechtssicheren Rahmen für diese Aushandlungsprozesse, den es auch zukünftig zu erhalten gilt. So erleichtert beispielsweise die Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ die Umsetzung der Ziele der Leipzig Charta und trägt zu einer nachhaltigen Entwicklung bei.

Stadt und Handel(-immobilien)

Lebendige Innenstädte leben von einem florierenden Einzelhandel und Gewerbe. Die Städte unterstützen die Entwicklung der Innenstädte sowie von Stadtteil- und Quartierszentren mit einer Vielzahl unterschiedlicher Aktivitäten. Aber auch die Immobilieneigentümer und -entwickler haben durch eine nachhaltige Entwicklung ihrer Immobilie wesentlichen Einfluss auf die künftige Handelsstruktur. Im engen Zusammenspiel mit der Stadt sollten sie dieser Verantwortung gerecht werden sowie ihren Beitrag zur erfolgreichen Bewältigung des strukturellen Wandels leisten.

Eine qualitätsvolle Planungs- und Baukultur leistet einen zentralen Beitrag zu attraktiven, lebenswerten Städten und trägt zur positiven Imagebildung in der Außen- und Binnenwirkung bei. Entsprechend gilt es, eine klare Haltung zu Zielsetzungen und Qualitätsansprüchen vor Ort zu entwickeln und diese langfristig und gemeinsam zu verfolgen. Sowohl Stadt und Handel als insbesondere auch die Immobilieneigentümer und -wirtschaft sollten die Aufwertung des baulichen Umfeldes und der digitalen Erfordernisse verstärkt in den Blick nehmen, um die Attraktivität des Standortes zu erhöhen.

Darüber hinaus sind die bestehenden bau- und planungsrechtlichen Instrumente konsequent und konsistent anzuwenden. Flächendeckende und standortübergreifende Einzelhandelskonzepte haben sich vielfach als bewährtes Instrument zur Steuerung der Handelsentwicklung in den Städten erwiesen.Wirkungsvoll sind diese allerdings nur, wenn sie eindeutige Prioritätensetzungen beinhalten, in Kooperation mit den Beteiligten vor Ort erstellt, in regelmäßigen Abständen aktualisiert und mit „langem Atem“ umgesetzt werden. Bei der Erstellung bzw. Fortentwicklung solcher Konzepte sind auch Szenarien wie die Rücknahme von Fehlentwicklungen der Vergangenheit oder die Aufgabe von Handelsstandorten zu prüfen.

Verantwortungsgemeinschaften

Um die Chancen des Wandels positiv für unsere Gesellschaft und unsere Städte zu nutzen, darf es keine Denkbarrieren geben. Alle Akteure sind daher aufgefordert, den kontinuierlichen Prozess des Wandels gemeinsam erfolgreich zu gestalten. Verantwortungsgemeinschaften von Stadt, Handel und Eigentümern, wie z.B. ein kooperatives City- und Stadtmarketing sowie BIDs (Business Improvement Districts) oder ISGs (Interessen- und Standortgemeinschaften), steigern die Attraktivität von Innenstädten und stärken den Handel. Diese Instrumente können zudem Beiträge zur Aufwertung des baulichen Umfeldes und der digitalen Infrastruktur – auch zur Wertsteigerung der einzelnen Immobilie – leisten.

Zudem sollten On- und Offline miteinander vernetzt und die jeweiligen Stärken genutzt werden. Die virtuelle Welt ist schnell, einfach, informativ und kommunikativ. Die gebaute Wirklichkeit unserer Städte ist hingegen alles andere als einfach, und Veränderungen brauchen hier mehr Zeit als im bloß virtuellen Raum. Dafür spricht diese gebaute Wirklichkeit alle unsere menschlichen Sinne an. Das kann manchmal auch anstrengend sein, aber ich bin nicht der Meinung, dass der Sinn des Lebens darin besteht, sich nicht anzustrengen. Wir brauchen die gebaute Wirklichkeit unserer Städte als Orte der Verdichtung und der unmittelbaren – auch ungeplanten – Begegnung und Interaktion. Die virtuelle Welt kann unseren Horizont erweitern. Aber wir brauchen auch den Teil, der „real estate“ ist, denn ohne diese gebaute Wirklichkeit sind wir heimatlos. Ich bin deswegen sehr froh, dass wir in Deutschland eine florierende Immobilienwirtschaft als starken Partner für die Stadtentwicklung haben.

Der Originalbeitrag stammt aus dem ZIA Geschäftsbericht 2017 und erschien zuerst online bei AUF EIN WORT, dem Portal des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2017