Renditeplus durch Projektankäufe

Das Niedrigzinsumfeld und der Mangel an Anlagealternativen haben viele institutionelle Investoren in den vergangenen Jahren in die Asset­klasse Immobilien getrieben. Die hohe Nachfrage führt aber zu einem Problem: Sicherheitsorientierte Investoren dürfen bei der Anlage ihrer Vermögenswerte kaum Risiken eingehen, gleichzeitig müssen sie aber ausreichende Renditen erwirtschaften. Und das ist kaum noch möglich.

Die anhaltende Nachfrage nach modernen Gewerbeimmobilien in bester Lage mit bonitätsstarken Mietern hat die Renditen häufig unter die 4­Prozent­Marke sinken lassen. Das Rückschlagpotenzial für den Fall, dass die Zinsen wieder nachhaltig steigen, zwingt Investoren dazu, nach alternativen Anlagestrategien zu suchen.

Europäische Investoren müssen daher zwangsläufig mehr Risikobereitschaft zeigen, um entsprechende Renditen zu realisieren. Aber sollte eine höhere Rendite durch schlechte Lagen oder minderwertige Gebäudequalität erkauft werden? Für langfristig orientierte, konservative Anleger, zu denen auch wir gehören, sicher kein gangbarer Weg. Doch es gibt Strategien, sich gleichzeitig Qualität und Rendite auch in Phasen hoher Preisniveaus zu sichern.

Eine davon lautet: Projektankäufe beziehungsweise Eigenkapitalfinanzierung von Projektentwicklungen. Hierbei identifiziert der Investor Immobilienentwicklungen Dritter und erwirbt diese bereits in einer frühen Entwicklungs­ oder Bauphase. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt entweder nach Baufortschritt (Forward Funding) oder nach Fertigstellung (Forward Purchase).

Zwei wesentliche Vorteile ergeben sich im Vergleich zum Ankauf einer fertigen Immobilie: Zum einen kann der Investor bei der Verhandlung, Prüfung und Begleitung des Projekts seine Standards einbringen. Denn diese Transaktionen finden meist nicht unter dem Wettbewerbs­ und Zeitdruck statt, der bei Bieterverfahren um fertige Objekte üblich ist. Zum Zweiten sind die erzielbaren Renditen höher – ein halber Prozentpunkt mehr pro Jahr sollte mindestens dabei herausspringen.

Dass man diesen Ansatz erfolgreich umsetzen kann, haben wir in den vergangenen Jahren bewiesen – und damit einen wichtigen Performancehebel für unsere Fonds gesetzt. Von den 26 Ankäufen im Jahr 2012 waren elf Projektentwicklungen – das entspricht einem Anteil von rund 42 Prozent. Diese Strategie haben wir 2013 konsequent weitergeführt und uns elf weitere Immobilien in Europa im Projektstadium gesichert.

Aktuelle Beispiele sind der Büroneubau MainTor Porta in Frankfurt am Main, der von DIC Deutsche Immobilien Chancen bis Mitte 2014 entwickelt wird, und das erste Büro­ und Geschäftszentrum im neuen Münchner Stadtquartier Am Hirschgarten, welches von Hochtief Projektentwicklung realisiert wurde.

Bereits 2011 haben wir uns zudem ein Optionsrecht für den Erwerb des ersten Motel-One-Hotels in Brüssel gesichert. Das im Vorfeld langfristig vermietete Hotelprojekt wird in diesem Jahr fertiggestellt. Aber auch in Helsinki und Amsterdam haben wir in den letzten Jahren mit erfahrenen Developern wie NCC oder Dura Vermeer gute Erfahrungen mit Projektkäufen gemacht: Der im Projektstadium befindliche neue Geschäfts­ sitz der Rechtsanwaltskanzlei Stibbe in Amsterdam­Zuidas ist der aktuellste Beweis. Doch trotz dieser Erfolgsstorys darf das mit Projektkäufen einhergehende Mehr an Risiko natürlich nicht verschwiegen werden.

Die typischen Projektrisiken – Planungsfehler, Bauzeitüberschreitung und damit steigende Kosten – trägt zwar weiterhin der Immobilienentwickler. Auch der Investor aber muss häufig bereit sein, einen Teil des Risikos zu tragen, vor allem im Hinblick auf die spätere Vermietung des Objekts. Neben der Fähigkeit, die Qualität eines noch nicht erstellten Gebäudes beurteilen und den Bauprozess aus Investorensicht zumindest begleiten zu können, sollte er also in der Lage sein zu prognostizieren, ob das Gebäude oder noch unvermietete Teilflächen zu den in der Kalkulation angesetzten Preisen vermietet werden können. Unter Umständen muss er sogar das Projekt und die Vermietung selbst zu Ende zu bringen. Über dieses Know­how, mit dem die eingegangenen Risiken überschaubar bleiben, verfügen nur wenige Investoren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: RAUM & mehr 1/2014