Mehr Bauland im Umland

Steigende Bodenpreise und geringe Verfügbarkeit führen zu einer Verlagerung von Projektentwicklungen in die Speckgürtel. Dort muss die Infrastruktur ausgebaut werden.

Wieviel ist in den vergangenen Jahren in Deutschland über die angeblich zu hohen Immobilienpreise und die Gefahr einer möglichen Blasenbildung gemutmaßt und diskutiert worden? Der derzeitige Umsatzrückgang bei Eigentumswohnungen ist angebotsbedingt und zeigt, die Diskussion um überhöhte Preise geht an den Tatsachen vorbei. Das Gros der derzeit gebauten Eigentumswohnungen ist weder zu teuer – noch gibt es zu viele davon. Im Gegenteil:  Es können in den Städten gar nicht so viele Wohnungen gebaut werden, wie dort gebraucht und nachgefragt werden.
Die Gründe dafür sind vielschichtig: Eine hohe Zuwanderung, der immense Anlagebedarf und die vergleichsweise geringe Bautätigkeit verstärken den Wettbewerb um knappe Wohnungen und sorgen ebenso für einen fortdauernden Miet- und Preisauftrieb wie das verstärkte Interesse internationaler Investoren. Vielerorts wird deshalb vor möglichen privaten und volkswirtschaftlichen Finanzierungsrisiken gewarnt. Die konservative Finanzierungspraxis und die in Deutschland traditionell festverzinslichen Darlehen sowie das an den meisten Standorten auskömmliche Angebot an Mietwohnungen schützen allerdings vor unbedachten Wohnungskäufen und dem Risiko der Überschuldung. Und nicht zu vergessen: Mieten ist in den Städten die vorherrschende. Der Deutsche bleibt Mieter, selbst wenn es eine ganze Hand voll Gründe für den Wohnungskauf gibt.

Zudem deutet trotz steigender Bautätigkeit noch immer nichts auf ein Überangebot hin. Garanten für ein weiterhin zu geringes Angebotswachstum bei Wohnungen in den deutschen Großstädten sind der Fachkräftemangel auf dem Bau und die zögerliche Ausweisung von neuen Grundstücken, wobei sich der Fachkräftemangel auch auf die Zahl der Baugenehmigungen auswirkt. Denn in den Ämtern fehlt es an Bauingenieuren. Hier dürfte es auch in den kommenden acht bis zehn Jahren nur zu einer schwachen Entlastung kommen, weil eine Ingenieursausbildung in Deutschland auch zukünftig fünf Jahre in Anspruch nehmen wird und die Nachrichten von den Mathematikkenntnissen der Schüler eine Verkürzung nicht als wünschenswert erscheinen lassen.

Die wichtigste Ressource für den Wohnungsbau ist demnach zweifach begrenzt – durch das natürliche Vorkommen an Boden und durch die Anzahl derjenigen Menschen, die darauf eine geeignete Planung und ein bewohnbares Gebäude zustande bringen können. Werden die Gesetze von Angebot und Nachfrage nicht gänzlich außer Kraft gesetzt, bedeutet dieses weitere Preissteigerungen für baureife Grundstücke und Wohnungen in den innenstadtnahen Räumen. Darüber hinaus erwächst aus dem Nachfrage- und Preisdruck die Möglichkeit, Grundstücke auch im weiteren Umland der Großstädte erfolgreich zu entwickeln, sofern man über qualifizierte Mitarbeiter verfügt und die dortigen Gemeinden hinreichende Kapazitäten sowie den nötigen Willen mitbringen. Ferner müssen die ausgewiesenen Standorte verkehrstechnisch gut angebunden sein. Denn das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben wird sich weiter in den Zentren konzentrieren, selbst wenn neue suburbane Kerne zu erfrischendem Leben erwachen.

Eine Entwicklung der Infrastruktur und von Grundstücken auch in bislang wenig berücksichtigten Räumen erscheint dabei auch langfristig sinnvoll, weil aufgrund des weiterhin starken Zuzugs in die Städte und der hohen Verdichtung dort, eine Umkehr der aktuellen Bevölkerungsbewegungen ins Umland nicht denkbar ist. Und: Wer heute in neue Wohngebiete an den Rändern investiert, schafft angemessenen Wohnraum auch für künftige Generationen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post