Marktradar September 2016

Zinserhöhungen in den USA – Druck auf EZB wächst

In den USA wird darüber diskutiert, ob die nächste Zinserhöhung bereits im September oder erst im Dezember dieses Jahres stattfindet. Dass eine Zinserhöhung kommt, wird nur noch von einer Minderheit bezweifelt. Davon sind wir in Europa weit entfernt. Die europäische Version des „Quantitative Easings“ ist gerade erst angelaufen. Die Europäische Zentralbank (EZB) investiert seit mehreren Monaten nicht nur in Staatsschulden, sondern wie geplant auch in Unternehmensanleihen. Nach Angaben des Wall Street Journals kauft die EZB dabei nicht nur börsennotierte Wertpapiere, sondern auch Anleihen aus nicht öffentlichen Platzierungen.

Auch wenn dies selten Anleihen von Immobilienunternehmen sein werden, beeinflusst diese Entwicklung auch die Finanzierungsmöglichkeiten von kleineren und mittleren Unternehmen. Denn die übermächtige Konkurrenz der EZB auf dem Markt für Unternehmensanleihen führt dazu, dass die Investoren wieder einmal nach neuen Alternativen suchen. Das sorgt für verstärkten Wettbewerb in allen Segmenten der Immobilienfinanzierung.

Besonders deutlich beobachten wir dies aktuell bei dem Angebot an Eigenkapital für Projektentwicklungen. Die geforderten Zinsen sind zwar unverändert hoch. Aber bezüglich des echten Eigenkapitals, das ein Entwickler selbst zur Verfügung stellen muss, werden aktuell sehr niedrige Anteile akzeptiert. Die Banken verlangen zwar weiterhin einen Eigenkapitalanteil von 20-30 Prozent, aber dieser wird zu einem immer größeren Teil von Dritten finanziert. Entsprechend wird der Anteil, der von den Unternehmern zu leisten ist, immer geringer. Für Projektentwickler ist diese Entwicklung erfreulich. Sie müssen selbst kaum Kapital einsetzen, haben aber ein sehr großes Angebot an Mezzaninkapitalquellen.

Zinsentwicklung

Die Zinsentwicklung zeigte im August erneut leicht fallende Tendenzen für alle Laufzeiten. Der Zehn-Jahres-Zinsswap schwankte im Monatsverlauf zwischen 0,27 und 0,33 Prozent, erreicht aber zum Monatsende mit 0,28 wieder den Stand am Monatsanfang. Der Sechs-Monats-Euribor gab nur geringfügig um 0,5 bp nach und betrug zum Monatsende -0,191 Prozent. Der Drei-Monats-Euribor war im Monatsverlauf stabil und beträgt aktuell -0,298 Prozent (Stand 29.08.2016).

Finanzbarometer

EZB unter Druck

Die Europäische Zentralbank (EZB) musste seit Beginn der Finanzkrise einiges an Kritik aushalten. Aber in den letzten Wochen ist der Druck auf das EZB-Direktorium nochmals gestiegen. In vielen europäischen Staaten, nicht nur in Deutschland, verursacht die anhaltende Niedrigzinsphase zunehmende Verzerrungen auf den Immobilienmärkten. Mehre nationale und internationale Institutionen warnen nunmehr vor Immobilienblasen. Die Wirtschaftslage in vielen Mitgliedsstaaten der Währungsunion ist aber weiterhin schlecht. Viele dieser Staaten, allen voran das hoch verschuldete Italien, profitieren weiterhin von den niedrigen Zinsen. Trotz der zunehmenden Beschwerden halten wir es daher weiterhin für sehr unwahrscheinlich, dass die EZB den Forderungen nach einem Paradigmenwechsel in der Geldpolitik nachkommt.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2016