Logistikinvestment trotzt Krise

Trotz des herausfordernden Marktumfelds hat der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien das Jahr 2022 mit einem neuen Rekordvolumen abgeschlossen: Erneut wurden mehr als neun Milliarden Euro in Industrie- und Logistikimmobilien investiert. Haupttreiber war das überdurchschnittliche erste Quartal, auf das rund 38 Prozent des Transaktionsvolumens des Gesamtjahres entfielen. Die hohe Unsicherheit nach Beginn des Ukrainekriegs sowie die Trendwende in der EZB-Politik – mit in Folge deutlich veränderten Finanzierungsbedingungen – resultierten in einer Abkühlung des Marktgeschehens. Nach einem Tiefpunkt der Aktivität in den Sommermonaten hat eine leichte Marktbelebung für einen letztlich versöhnlichen Jahresabschluss und ein, wenn auch nur noch minimal, höheres Volumen als im Vorjahr gesorgt. Gleichzeitig reiht sich in der 2022er-Statistik aller gewerblicher Nutzungsklassen der Bereich Logistik/Industrie mit knapp einem Fünftel hinter „Dauerchampion“ Büroimmobilien (40 Prozent) und knapp vor Einzelhandelsimmobilien ein.

Der Anteil internationaler Käufer stieg zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie wieder auf über 50 Prozent. Dabei ist eine Verschiebung zugunsten europäischer Investoren zu beobachten. Die vor der Pandemie sehr aktiven asiatischen Investoren zeigten sich 2022 hingegen erneut zurückhaltend.

Bremsspuren werden im Jahresverlauf 2023 wieder verblassen

Die in der Gesamtbetrachtung sicher erfreulichen Statistiken für 2022 dürfen allerdings nicht über die – bei näherer Betrachtung bereits erkennbaren – Bremsspuren auch auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien hinwegtäuschen. Im Jahresverlauf haben veränderte Finanzierungskonditionen die Preisvorstellungen beeinflusst. Investoren reagierten mit wachsender Zurückhaltung, vormals verkaufsbereite Eigentümer ließen Transaktionen vom Markt nehmen. Der Anstieg der Renditen um insgesamt 105 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr spiegelt die Preisentwicklung wider.
Gerade der Anteil der Portfoliotransaktionen verzeichnete in der zweiten Jahreshälfte einen Rückgang: Wurden im ersten Quartal noch rund die Hälfte des Transaktionsvolumens durch Portfolioankäufe generiert, fiel der Anteil in der zweiten Jahreshälfte auf niedrige 20 Prozent.

Positiver Ausblick dank stabiler Flächennachfrage

Trotz des geringfügigen Wachstumsrückgangs des E-Commerce-Sektors, dem Hauptnachfragetreiber während der Pandemie, verzeichnet der Markt ein überdurchschnittliches Mietpreis-Plus. Auf der Grundlage des noch immer dynamischen Mietmarkts dürfte die Assetklasse Logistik weiterhin attraktiv für Investoren bleiben.

Die erneuerte Anhebung des Leitzinssatzes durch die EZB im Dezember 2022 stellt die Investoren vor weiteren Herausforderungen. Trotzdem erwarten wir, dass der durch die Krise ausgelöste Investitionsstau die Aktivität auf dem Investmentmarkt im Jahr 2023 fördern wird. Ab 2023 werden staatliche Zuschüsse im Energie- und Transportsektor die Konsumlaune wieder ankurbeln, sodass Handelsunternehmen ihre ursprünglichen Expansionspläne aufgreifen werden. Dies wird das Mietwachstum weiter beflügeln. Darüber hinaus registrierten Researcher zum Jahresende 2022 mehrere Grundstücksankäufe für Logistikneubauprojekte, die kurzfristig als Investmentprodukt auf den Markt kommen und spätestens ab der zweiten Jahreshälfte zu einer gut gefüllten Investmentpipeline beitragen werden.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2023