Logistik im Wandel

Die Logistikimmobilie hat sich in den vergangenen Jahren zu einem Produkt entwickelt, das von institutionellen Kapitalanlegern wegen seiner baulichen Einfachheit und seiner vergleichsweise attraktiven Rendite gerne für die Anlage genutzt wird. Die technische Entwicklung sowie die damit verbundenen neuen Geschäftsmodelle haben aber auch Auswirkungen auf den Logistikimmobilienbereich.

Kundenfokussierung

Zu beobachten ist, dass der Kunde in den zentralen Fokus der Bemühungen erfolgreicher Unternehmen gelangt. Die Kundenbedürfnisse können dabei durch immer mehr Datensammelstellen analysiert und darauf aufbauend auch zuverlässig vorhergesagt werden. Gleichwohl ist das Serviceangebot ein Wettbewerbskriterium, das ambitionierte Händler zu ihrem Vorteil gestalten können, indem sie beispielsweise eine Bestellung innerhalb einer Stunde ausführen und dem Kunden sogar bis an die Haustür liefern. Unter dem Stichwort same hour delivery befinden wir uns derzeit in einem Wandel der Logistikströme von einer Supply-Chain-Betrachtung hin zu einer Demand-Chain-Betrachtung.

Flächen in Kundennähe

Für den Logistik-Immobilienbereich bedeutet dies, dass speziell in Ballungsräumen – und nur für diese – Flächen in möglichst großer Nähe zu den Kunden gesucht werden. Diese Flächen stehen so, wie idealtypisch gesucht, kaum zur Verfügung oder stehen in Konkurrenz zu anderweitigen immobilientechnischen Nutzungen, wie etwa Wohnen, Büro oder Handel. So werden auch kleinere, nicht zusammenhängende Lagermöglichkeiten gesucht, die über datentechnische Zusammenfassungen ein virtuelles zentrales Lager darstellen, physisch aber aus verschiedenen Lagerorten bestehen. Dies können beispielsweise Flächen in Büro- oder Einzelhandelsobjekten sein, aber auch Kellerräume in Wohnkomplexen. Sicherzustellen sind lediglich der individuelle Zugang sowie die Abschließbarkeit. Diese veränderten Anforderungen an die Immobilie sind derzeit durch regulatorische Maßnahmen – wie etwa definierte Sortimentspolitiken für den Handel – reglementiert und deshalb in Teilbereichen ausgeschlossen. Hier gibt es Handlungsbedarf für den ZIA – um die Immobilien zukunftsweisend nutzen zu können.

Letzte Meile

Aber auch die sog. „Letzte Meile“ ist im Gange, revolutioniert zu werden. Derzeit noch eine Domäne der Paketdienstleister unter der Führung der DHL mit den bekannten Problemen des Nichtantreffens des Empfängers sowie der unfreiwilligen Einbindung der Nachbarschaft. In diesem Segment gibt es publizistisch aufwändig begleitete Versuche der Paketzustellung mit Drohnen. Diese hat allerding den Nachteil, dass die Anwendung in innerstädtischen Bereichen nahezu ausgeschlossen ist, da überhaupt kein Luftraum für diese Aktivitäten zur Verfügung steht – sehr wohl ist es eine Alternative in dünnbesiedelten Regionen. Weit wahrscheinlicher ist die Zustellung mit Lieferrobotern, wie diese gerade von der Firma Starship entwickelt werden. Diese automatisch gesteuerten Kleinstfahrzeuge fahren – mit einem Elektromotor angetrieben und mit GPS sowie Kameras ausgestattet – ohne menschliches Zutun mit geringer Geschwindigkeit bis zum Empfangsort. Für die Auslieferung ist ein Radius von 5 km vorgesehen und die Positionierungsgenauigkeit liegt bei 1 cm.
Aufgrund der technischen Ausstattung sind die Lieferroboter in der Lage, auf dem Fußweg zu fahren und auch die sie umgebenden Menschen zu berücksichtigen. Die Entwicklung des 3D-Druckes breitet sich rasant aus und führt dazu, dass Produkte „vor Ort“ aufgrund datentechnischer Vorgaben erzeugt werden und direkt dem Endkunden übergeben werden. Viele Ersatzteile für alltägliche Produkte, aber auch die Produkte selbst kommen hierfür in Frage, zumal nicht nur Kunststoff, sondern auch viele weitere Materialien aus dem metallischen Bereich zum Einsatz kommen können. Neben diesen technischen Lösungen ist der Betrieb der Letzen Meile durch Botendienste heute schon bedienbar: Boten, die mit dem Fahrrad oder auch zu Fuß Waren aus einem Lager abholen und dann einem Empfänger direkt zustellen, sind heute schon gang und gäbe. Last but not least gibt es Nachbarschaftsplattformen, die neben weiteren Angeboten auch die Entgegennahme von Paketen anbieten und diese dann dem eigentlichen Empfänger zustellen.

Klimaschutzziele 2050

Im Zusammenhang mit den vereinbarten Klimaschutzzielen werden die Anforderungen an Logistikimmobilien drastisch steigen, zumal nach derzeitigen Vorstellungen des Gesetzgebers die nicht beheizten Flächen dennoch eine adäquate Isolierung vorweisen müssen, die bei einer theoretischen Beheizung einen geringen Wärmeverlust sicherstellen zu haben. Diese Forderung würde die Kosten erheblich in die Höhe treiben und es scheint auch unsicher, inwieweit diese Kosten vollständig auf die Miete umgelegt werden können. Hier gibt es Handlungsbedarf für den ZIA – um die Immobilien als Bestandshalter überhaupt noch wirtschaftlich nutzen zu können. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Logistikimmobilienbereich nicht nur durch die Folgen der Digitalisierung, sondern auch des Klimaschutzes vor großen Herausforderungen steht und die Erfahrungen aus der Vergangenheit Makulatur werden. Die frühzeitige Beschäftigung mit den genannten Themenkomplexen wird dabei durch den ZIA unterstützt – Zukunft, Immobilien, Antizipation.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2016