Life Science Immobilien

Zunächst bedarf es an dieser Stelle einer kurzen Definition, diese ist im Bereich der Life Science Immobilien gar nicht so einfach, da im Bereich der Assetklasse „Life & Science“ teilweise fließende Übergänge zu anderen Disziplinen bestehen. Grob lassen sich zunächst vier Bereiche „clustern“:

1.    Medizintechnik
2.    Biotechnologie
3.    Digitale Gesundheit
4.    Pharma

Der Bereich Research and Development (kurz R&D) wird im Zusammenhang mit Life Science häufig genannt, was jedoch nicht ganz richtig ist: Zu R&D zählen grundsätzlich alle forschenden Unternehmen, somit auch Forschungsbereiche anderer Industriezweige wie der Automobilwirtschaft – um nur eine zu nennen. Umgekehrt funktioniert dies aber durchaus. Life Science Unternehmen können teilweise dem R&D Bereich zugeordnet werden.

Doch zurück zum Immobilienbereich: Life Science Objekte wurden in Deutschland stets als Spezialimmobilien angesehen, die mit entsprechenden Herausforderungen verbunden waren. Damit gilt diese Assetklasse als herausforderndes Investment, auch aufgrund der vermeintlich schwierigen Drittverwendungsmöglichkeiten in Abhängigkeit der konkreten Nutzung.

Immer einen Schritt voraus: Die USA setzen schon lange auf Life Science Objekte

Wirft man einen Blick in die USA, zeichnet sich ein vollkommen anderes Bild: Dort haben sich Life Science Objekte in nur einem Jahrzehnt aus der Nische heraus zu einer etablierten Assetklasse entwickelt. Es gibt eine hohe Flächennachfrage, Wartelisten und eine Fülle an (interessierten) Investoren. Damit sind die US-Amerikaner dem deutschen Life Science Markt Jahre voraus, und das aus gutem Grund: In den USA werden Life Science Start-Ups viel besser gefördert, unter anderem da die Privatwirtschaft deutlich stärker an der Wertschöpfungskette der Forschung partizipiert, was Ausgründungen und damit neue Unternehmen hervorbringt. Natürlich gibt es in Deutschland durchaus interessante staatliche Fördermöglichkeiten für die Forschungsarbeit, doch sind diese bei weitem nicht so ausgereift und innovationsfördernd. Und doch hat die Life Science Branche in Deutschland gute Zukunftsaussichten.

So hat unter anderem die Pandemie und der damit verbundene Forschungsaufwand für einen echten Wachstumsschub gesorgt. Das unterstreichen auch aktuelle Zahlen: Die Life Science Branche konnte im Jahr 2021 einen Zuwachs der Bruttowertschöpfung in Höhe von 9,4 Prozent verzeichnen, die Aufwendungen für Forschung und Entwicklung (FuE) betrugen rund 101 Milliarden Euro, was etwa 3,1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) entspricht. Damit belegt Deutschland zum jeweils zuletzt verfügbaren Datenstand im internationalen Vergleich zwei Mal den vierten Platz: Einmal im Bereich der absoluten FuE-Ausgaben weltweit und in Bezug auf den Anteil der FuE-Ausgaben am BIP innerhalb Europas.

Diese Entwicklung und der spürbare Beschäftigtenzuwachs im Life Science Segment haben für einen gestiegenen Bedarf an Laborflächen gesorgt. Darauf reagiert der Markt: Die Leerstandsquote sinkt, die Nachfrage steigt deutlich an. Auf der Nutzerseite finden sich immer häufiger Unternehmen, die passende Flächen für ihre expandierende Forschungsarbeit suchen. Gleichzeitig können oder wollen sie diese nicht selbst entwickeln.

Ein ebenfalls deutsches Phänomen ist nach wie vor die unternehmenseigene Immobilie, was heißt, dass große Pharmaunternehmen ihre Flächen selbst entwickeln – oder entwickeln lassen. Eine Vermietung an Dritte ist dabei nicht vorgesehen. Darüber hinaus entstehen in Deutschland spezialisierte Gewerbeparks für Life Science Unternehmen. Ein Beispiel findet sich in Frankfurt-Höchst: Dort können Unternehmen „bequem“ Flächen anmieten, die erforderlichen Rahmenbedingungen von der autarken Stromversorgung bis hin zur werkseigenen Feuerwehr liegen in der Verantwortung des Betreibers – doch für Investoren sind diese Parks aufgrund der Kleinteiligkeit und spezialisierten Betreiberschaft jedoch weitgehend unattraktiv.

Was fehlt, sind attraktive Mietflächen, die trotz der speziellen Anforderungen eine Drittverwendung ermöglichen. Entwickler haben dieses Potenzial erkannt, gleichwohl stellt es sie vor neue Herausforderungen. Life Science Unternehmen haben nicht nur an das Gebäude besondere Ansprüche, sondern auch an die Flexibilität der Flächen. Grund dafür sind die unterschiedlichen Entwicklungsphasen: Während in der Gründungs- und Aufbauphase vor allem Laborflächen benötigt werden, verändert sich diese Anforderung mit der Zeit und es kommen wachsende Flächen für Büros und schließlich auch ein gesteigerter Bedarf an Produktionsflächen hinzu. Diese „Evolution“ muss mithilfe intelligenter Konzepte begegnet werden.

Life Science Immobilien: Ein attraktives Investment

Die Bedeutungszunahme dieser Assetklasse ist nicht nur der Pandemie geschuldet. Megatrends wie der demografische Wandel und die damit gesteigerte Visibilität des Gesundheitssektors sind nachhaltige Treiber. Die Attraktivität unterstreichen auch Leerstandsquoten von unter zwei Prozent, zumeist langfristige Mietverträge und erzielbare Kaufpreisfaktoren. Das sorgt für eine kontinuierliche Steigerung des Angebots an handelbaren Neubauprojektierungen und das Interesse institutioneller Anleger an entsprechenden Investitionsmöglichkeiten.

Daher ist das abschließende Fazit, dass wie so oft auch hier ein Trend aus den USA eine gewisse Vorlaufzeit gebraucht hat, bevor er sich bei uns in Deutschland etablieren konnte. Ein klassischer Werdegang: Trends im Bereich neuer Assetklassen und Konzepte schwappen zunächst nach Großbritannien, bevor sie Kontinentaleuropa erreichen. Nun hat uns die Entwicklung endgültig erreicht und Life Science Immobilien gelten zurecht als spannende und attraktive neue Investmentmöglichkeit, um Portfolios zu ergänzen und zu optimieren.

Aktuelle Zahlen finden Sie auch in unserem Marktbericht:
https://www.nai-apollo.de/files/Marktberichte/LifeScience/2023/2023_NAI_apollo_Life_Science_in%20Deutschland.pdf

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von NAI apollo Group
Erstveröffentlichung: Blog NAI apollo