Land in (Investoren-)Sicht

Deutsche Hotels in Großstädten zählen zu den beliebtesten Immobilienanlagen. Passende Angebote sind allerdings rar. Eine interessante Alternative stellen auch Ferienhotels dar. Diese Objekte standen bisher nicht im Fokus von Investoren, doch das könnte sich bald ändern. Denn deren Professionalisierung hat bereits begonnen und bietet Investoren mit modernen Konzepten stabile Renditeaussichten.

Das Interesse am deutschen Hotelimmobilienmarkt ist groß. Allerdings: Das mangelnde Angebot lässt auch das Transaktionsvolumen stagnieren beziehungsweise leicht sinken. Dies lag laut BNP Paribas in Summe zuletzt unter dem Vorjahreswert. Die Zahl der Einzelverkäufe stieg hingegen rekordverdächtig an, Portfolioverkäufe nahmen aufgrund der Angebotslücke weiter ab. Die Produktknappheit in den Top-7-Standorten, die mit steigenden Preisen einhergeht, stellt daher nicht nur B- und C-Standorte, sondern verstärkt auch die Ferienhotellerie in den Fokus von Investoren.

Angesichts der Transaktionsdaten ist ein Boom bei Investments in Ferienhotels gleichwohl noch nicht zu verzeichnen. Gegenüber Businesshotels ist die klassische Ferienhotellerie noch stark begrenzt: In den vergangenen beiden Jahren flossen deutlich unter zehn Prozent der Transaktionen des Hotelbereichs in Resorts und Ferienhotels. Aus Investorensicht fehlen in der Ferienhotellerie gegenüber der Stadthotellerie häufig noch investmentfähige Produkte, professionelle Strukturen und bekannte Marken, beziehungsweise Ketten mit einer eigenen Vertriebsstärke.

Inzwischen hat der Wandel hin zu höheren Standards mit professionellen Playern am Markt begonnen. a-ja Resorts  beispielsweise positionieren sich dank ihrer stimmigen Konzepte mit Leisure-Kompetenz als eine bekannte Marke. Es ist davon auszugehen, dass sich die Bildung weiterer erfolgreicher Ketten im Bereich der Ferienhotellerie fortsetzt und damit zunehmend investmentfähige Hotelprodukte jenseits der klassischen Businesshotellerie am Markt entstehen.

Performance im Vergleich
Ferienhotels sind auf Urlaubsgäste mit längerer Verweildauer ausgerichtet. Die Besuchsmotivation der Gäste von Urlaubsresorts liegt häufig bei einem 90-prozentigen Freizeitanteil. Vor diesem Hintergrund verfügen Ferienhotels in der Regel über Vollgastronomie und Angebote in den Bereichen Wellness oder Sport. Die Doppelbelegungsfaktoren sind bei Ferienhotels deutlich höher als bei Businesshotels. Aus diesem Grund erzielen Ferienhotels signifikant höhere Nebenumsätze als die Businesshotellerie, was durch zusätzliche externe Tagesgäste der „food & beverage“ und der Freizeitangebote verstärkt wird. Der Logisumsatz pro Zimmer liegt zwar bei Ferienhotels in der Regel unter dem von Businesshotels, doch durch die Zusatzleistungen im Bereich Gastronomie und Wellness erreicht die Kennzahl TRevPar von Ferienhotels häufig 100 Euro gegenüber 80 Euro bei Businesshotels.

Mit Konzept zum Erfolg

Mit dem klaren Freizeitfokus ist die klassische Ferienhotellerie konjunkturunabhängiger als Stadt- und Businesshotels. Die hohe Saisonalität des Segments bewirkt allerdings auch eine größere Volatilität bei Auslastung und Umsätzen. Moderne Resort-Konzepte können diesen Schwankungen außerhalb der Urlaubszeit entgegenwirken. Solche Konzepte generieren auf Basis einer eigenen Freizeitinfrastruktur zusätzlich eigeninduzierte Besuchsimpulse und sind somit etwas weniger abhängig von der Entwicklung der jeweiligen Tourismusregion. Hoteleigene witterungsunabhängige Angebote erzeugen neben individuell buchbaren Leistungen und Services eine ausgewogenere Auslastung. Insbesondere zusätzliche Angebote wie eine Wellness- oder Saunalandschaft mit Anwendungen, Fitnessmöglichkeiten, Wandern oder Klettern können eine saisonverlängernde Rolle spielen. Kooperationen mit örtlichen Freizeitanbietern und offen zugängliche Konzepte erhöhen darüber hinaus die Attraktivität der Freizeitinfrastruktur in der gesamten Standortgemeinde. Im Gegenzug zu geschlossenen Konzepten lässt sich somit weitere Nachfrage aus dem lokalen Einwohner- und Tourismusmarkt generieren.

Die Lage entscheidet

Das Credo „Lage, Lage, Lage“ gilt auch für die Ferienhotellerie. Die touristische Attraktivität und die regionale Zimmerauslastung einer Urlaubsregion wirken sich maßgeblich auf den betrieblichen Erfolg eines Hotels und somit auf die Nachhaltigkeit der Pacht aus.

Eine wichtige Kennzahl ist hierbei die regionale Betten- oder Zimmerauslastung. Vergleicht man beispielsweise die Bettenauslastung 2016 von Hotels mit Lage am Meer, werden Ferienobjekte an der Küste mit einer Auslastung von 54,6 Prozent gegenüber Objekten, die nicht am Meer liegen (44,7 Prozent Auslastung) bevorzugt. Laut der amtlichen Beherbergungsstatistik für Deutschland befinden sich über die Hälfte der Top-15 Reisegebiete mit der höchsten Zimmerauslastung in typischen Ferienregionen.  

Auf einzelne Hotels bezogen verfügt laut AHGZ 2018 beispielsweise der Center Parc Bispinger Heide über eine Auslastung von rund 81 Prozent und liegt damit auf dem Niveau des Maritim Düsseldorf. Ähnlich stark ausgelastet sind das Hotel Neptum in Warnemünde mit 79 Prozent und Schloss Elmau Luxury Spa & Cultural Hideaway in Elmau mit 75 Prozent. Nur um diese Zimmerauslastungen ins Verhältnis zu rücken: In der Thüringer Rhön werden 34,5 Prozent und in der Niederlausitz 37,9 Prozent erzielt.

Blickpunkt Renditen

Das geringe Angebot und die steigenden Kaufpreise lassen die Renditen im Hotelsegment, speziell in den Metropolen,  weiter sinken. In den Top-8 Städten werden laut einer Auswertung von Real Capital Analytics (2017 bis ins 2. Quartal 2018) durchschnittlich Kaufpreise von rund 210.000 Euro je Zimmer erzielt. Die Bruttorendite für moderne Hotels liegt bei etwa 4,5 Prozent, in der Spitze bei 4,0 Prozent. In den B- und C-Standorten wie auch in kleineren Städten und Ferienregionen liegen die Kaufpreise deutlich geringer, bei etwa 140.000 Euro je Zimmer.

Der (Spitzen-) Renditeabstand zwischen Top-Standorten und sehr guten B-Standorten kann auf 50 bis 100 Basispunkte, sowie bei gut positionierten Ferienhotels auf rund 100 Basispunkte oberhalb der Stadthotellerie, eingeschätzt werden. Und dies ist – unter Berücksichtigung der deutlich ansteigenden Bettenkapazitäten in den Metropolen – nicht zwingend mit einem höheren Standortrisiko verbunden.

Der Markt wandelt sich. Nun gilt es ein passendes Investment mit einem erfahrenen Betreiber zu finden. Bei genauem Hinsehen bieten (Urlaubs-) Regionen außerhalb der Metropolen hervorragende Markt-Voraussetzungen für Entwickler und Investoren von Hotelimmobilien.

Tabelle: Laut AHGZ 2018 erzielten 2017 sehr umsatzstarke Urlaubsresorts folgende Auslastungen sowie Jahresumsätze pro Zimmer, z.B.:

Quelle: Allgemeine Hotel und Gastronomie-Zeitung, AHGZ-Ranking der 200 umsatzstärksten Hotels in Deutschland

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Erstveröffentlichung: Immobilienwirtschaft, Mipim Ausgabe - englisches Begleitheft, März 2019