Kreativität ist gefragt

Aufgrund des Preisdrucks und des knappen Angebots investieren professionelle Anleger vermehrt in B- und C-Städte sowie in Nischensegmente wie Student Housing oder Pflegeimmobilien. Auf diese Weise können noch attraktive Renditen mit Wohninvestments erzielt werden.

Derzeit bieten Wohnimmobilien im Durchschnitt noch gute Renditen, auch wenn der Nachfragedruck für starke Preissteigerungen sowie sinkende Anfangsrenditen sorgt und sich der Anstieg der Kaufpreise zunehmend von der Mietpreisentwicklung abkoppelt. Institutionelle Investoren sind mittlerweile bereit, bis hin zum 25-fachen der jährlichen Nettomieteinnahmen für deutsche Core- oder Core-Plus-Wohnimmobilien zu bezahlen. Insbesondere in den vergangenen zwei Jahren war der Preisanstieg teilweise rasant. Trotzdem setzen institutionelle Investoren weiterhin auf Wohnimmobilien. Das geht aus der Online-Umfrage unter institutionellen Anlegern in Deutschland hervor, die RUECKERCONSULT im Auftrag von Engel & Völkers Investment Consulting durchgeführt hat. Rund 57 Prozent der befragten Teilnehmer der EVIC-Investorenumfrage 2016 wollen ihren Wohnimmobilienanteil im gesamten Immobilienportfolio in den nächsten zwölf bis 18 Monaten erhöhen. Bereits jetzt macht das Segment Wohnen mehrheitlich die Hälfte des Immobilienportfolios der professionellen Investoren aus. Doch aufgrund der zunehmenden Angebotsknappheit und dem Preisdruck ist zunehmend Kreativität bei der Auswahl neuer Wohninvestments gefragt, wenn noch attraktive Renditen erzielt werden sollen.

Investments abseits der Metropolen

So investieren professionelle Anleger vermehrt in B- und C-Städten. Denn abseits der großen Metropolen können Anleger heute noch gute Einstiegsmöglichkeiten finden. Vor allem in sogenannten Schwarmstädten gibt es trotz der anziehenden Preise große Chancen: Insbesondere die jüngere Bevölkerung steigt wie Vögel aus den meisten Regionen auf, fällt als Schwarm in vergleichsweise wenige „Schwarmstädte“ ein und verknappt dort den Wohnraum, während sich weniger beliebte Städte und vor allem Landkreise zunehmend entvölkern. Im Gegensatz zu früher verteilt sich die Bevölkerung damit nicht mehr großräumig um, etwa von Ost nach West, sondern kleinräumlicher – aus Remscheid nach Köln, aus dem Donnersbergkreis nach Mainz, aus der Oberpfalz nach Regensburg.

Alternative Nutzungsarten statt klassisches Wohnen

Zudem verlagern Investoren zunehmend ihre Investitionsstrategie von klassischen Wohnimmobilien hin zu Investmentnischen wie Studentenwohnungen, altersgerechtem Wohnen und Pflegeheimen, um noch entsprechende Renditen zu erwirtschaften. Ein gutes Beispiel für ein alternatives Investment ist Student Housing. Aufgrund der hohen Fluktuation können häufiger Mietpreisanpassungen vorgenommen werden. Die hohe Zahl an Mietern minimiert das Mietausfallrisiko. Zudem sind die Mieten, dank Elternbürgschaften und Kautionen, abgesichert. Selbst wenn die Studentenzahlen irgendwann einmal wieder gravierend sinken, kann die Nachfrage durch andere Gruppen auf dem Wohnungsmarkt substituiert werden. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen stellt Student Housing für Investoren, die auf eine auskömmliche Rendite und eine positive Wertentwicklung angewiesen sind, eine gute Portfoliobeimischung mit stabilen Miet-Cash-Flows dar.

Ob neue Standorte oder Nutzungsarten, mit klassischen Wohninvestments in A-Lagen lassen sich derzeit keine ausreichenden Renditen erwirtschaftet. Künftig wird es darum gehen, noch solche Objekte zu finden, die für das Investitionsziel ein angemessenes Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen. Wenn dabei die Objekte sorgfältig ausgewählt werden, muss das Ausweichen auf B- oder C-Standorte zudem nicht zwingend mit einem erhöhten Risiko einhergehen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Investment Consulting
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2016