Kostengünstiger Wohnungsbau

"Im europäischen Ausland und in der Privatwirtschaft werden bei größeren Bauvorhaben zunehmend partnerschaftlich orientierte Vertragsmodelle angewendet ", stellt das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zutreffend fest und kündigt Partnering-Modelle bei der Abwicklung zukünftiger Grossbauvorhaben an.

Die am Projekt beteiligten Auftraggeber, Planer und Unternehmer bilden in Deutschland allzu selten ein Team. Stattdessen verfügen sie über eine gut ausgeprägte Streitkultur. Das Entstehen dieser konfliktbeladenen Situationen liegt meist daran, dass Bauprojekte immer damit beginnen, dass der Bauherr zuerst einen Architekten und Fachplaner engagiert und die Genehmigungsplanung erstellen lässt. Anschließend werden für alle verschiedenen Teillose Einzelausschreibungen erstellt, welche jeweils von den preiswertesten Bietern gewonnen werden. Im nächsten Schritt wird ein externer Projektsteuerer hinzugezogen, um die preisgünstigsten Bieter im Rahmen von konfrontativen Vertragsmodellen zu koordinieren. Dieser Projektsteuerer bietet jedoch dem Bauherrn zumeist keine Pauschalpreisgarantie. Häufig prüfen die Firmen zwar bereits während der Kalkulationsphase die Leistungsverzeichnisse intern auf Fehler, Lücken und Risiken, zeigen diese aber nicht etwa - wie in der VOB vorgesehen - in der Angebotsphase beim Auftraggeber zur Klärung an, sondern geben ein strategisch kalkuliertes Angebot ab mit dem Ziel, bei einem niedrigen Angebotspreis nach Zuschlag eine deutlich höhere Abrechnungssumme durch Nachträge zu erreichen. Bei dieser Vergabeform bzw. Ausführungspraxis können sich keine partnerschaftlichen Beziehungen entwickeln. Konflikte durch Nachtragsverhandlungen, Bauzeitenprobleme durch Behinderungen und Verzugsanzeigen sind genauso an der Tagesordnung, wie massive Budgetüberschreitungen.

Um die daraus resultierenden, massiven Bauzeitverzögerungen und die Kostensteigerungen zu umgehen, gibt es eine Lösung. Die Projektpartner müssen sich von Beginn an partnerschaftlich auf Augenhöhe begegnen. Hier setzt das kooperative Bauteamverfahren von Kondor Wessels an, bei dem alle Projektbeteiligten und Planer möglichst frühzeitig eingebunden werden und während des gesamten Projektverlaufs einen offenen, kritisch-konstruktiven Diskurs führen. Dieses Verfahren stellt zwar hohe Anforderungen an die Kommunikationsfähigkeit und an die Konfliktkultur der Beteiligten sowie ihre Bereitschaft zu vertrauensvoller und transparenter Kooperation, im Endeffekt macht sich das Bauteamverfahren für den Bauherrn jedoch bezahlt: Im Vergleich zur konventionellen Projektabwicklung können hierbei erheblicheKosten eingespart werden. Die Bauzeit kann exakt ermittelt und eingehalten werden und die beauftragten Budgets werden nicht überschritten.

Kondor Wessels setzt im Bauteam auf wirkliches Teamwork und kontinuierlichen gemeinsamen Erfahrungsaustausch zwischen Auftraggeber, Bauunternehmer und den Planern. Denn im Bauteamverfahren wird am Anfang das Budget des Bauherrn geprüft und kalkulatorisch in Phase eins bewertet. Danach wird gemeinsam ein Eckpunktepapier erstellt. Wichtig ist die verbindliche Vereinbarung von Projektzielen wie: Qualitäten, mögliche Risiken, Bau- und Planungszeiträume, Budgets aller Kostengruppen und alle sonst noch wichtigen Eckpunkte. Die Dauer des Bauteamverfahrens muss genauso geregelt werden, wie bestimmte Exit-Szenarien zum möglichen Ausstieg aller Bauteampartner aus der Vereinbarung. Ebenso muss geregelt sein, welche Bedingungen aus der Bauteam- Vereinbarung erfüllt sein müssen, damit der Unternehmer den Bauauftrag mit weiterer Planungsverantwortung erhält. In diesem GÜ-Vertrag erhält der Bauherr eine Preis- und eine Bauzeitgarantie, deutlich vor Beginn der Bauarbeiten. Das Bauteam aus der ersten Phase bleibt zusammen und baut jetzt sein Produkt aus Phase eins. Unter Leitung von Kondor Wessels entwirft dieses Bauteam in kritisch-konstruktivem Austausch, auf Augenhöhe ein maßgeschneidertes Wohnprodukt mit und für den Bauherrn und erarbeitet in der Folge auch das dazugehörige vollumfängliche Realisierungskonzept innerhalb der vereinbarten Kosten und im Zeitbudget.

Mit dem Bauteamverfahren ist Kondor Wessels eine Neuausrichtung des konfrontativen Bauens in Deutschland gelungen, die nicht nur kostensenkend, sondern auch qualitätssteigernd wirkt, wie zahlreiche prominente Projekte in Deutschland und den Niederlanden belegen. Und mit jedem neuen Projekt wächst die kollektive Expertise der von Kondor Wessels geleiteten Bauteams weiter an. Es gelingen nachhaltige Beziehungen mit unseren Auftraggebern oder besser gesagt, mit unseren Partnern.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Marcus Becker, Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2016