Königsdisziplin der Finanzierung

Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen ist die Vorvermietung bzw. der Vorverkaufsstand ein wichtiges Kriterium für die finanzierenden Banken. Viele Marktakteure fragen sich derzeit, wieviel Vorvermietung benötigen die Banken?

Die Finanzierung von Projektentwicklungen ist die Königsdisziplin der Immobilienfinanzierung. Sie ist deutlich anspruchsvoller als die Finanzierung von Bestandsobjekten, da die Immobilie erst noch gebaut wird. Eine entscheidende Rolle aus Sicht der Bank spielen der Vorvermietungsstand bei Büroimmobilien und der Vorverkaufsstand bei Wohnimmobilien. Diese beiden Kriterien sind jedoch im Fluss. Ansgesichts des bereits seit Jahren anhaltenden Baubooms fragen mittlerweile viele Projektentwickler: Wieviel Vorvermietung bzw. wieviel Vorverkauf muss sein? Inwieweit sind die Finanzierer bereit ins Risiko zu gehen und wovon hängt das ab?

Zunächst zur Asset-Klasse Büro: Rein spekulative Projektentwicklungen sind immer noch die Ausnahme. Die Banken sind nach wie vor sehr zurückhaltend bei diesem Thema. Allenfalls ist eine ganz leichte Zunahme spekulativer Developments in den vergangenen 24 Monaten zu beobachten. Der Loan-to-Cost (LTC = Kreditsumme in Relation zu den Herstellungskosten) bewegt sich dabei um die 50 Prozent. Rein spekulative Projektentwicklungen beschränken sich auch heute in aller Regel auf die A-Städte.

Bei nicht-spekulativen Projektentwicklungen gilt grundsätzlich: Je höher der Vorvermietungsstand, desto mehr Fremdkapital stellen die Banken zur Verfügung. So steigt der LTC bei einer Projektentwicklung mit einer Vorvermietungsquote von 25 Prozent der Flächen auf rund 70 Prozent, bei einer Vorvermietungsquote von rund 50 Prozent klettert er bis auf 80 Prozent.

Wie sieht die Situation bei der Entwicklung von Wohnimmobilien aus? Sollen die Wohnungen einzeln in Form von Eigentumswohnungen verkauft werden, verlangen die Banken üblicherweise einen Vorverkaufsstand zwischen 20 und 40 Prozent. In Ausnahmen sind in sehr guten Lagen auch Finanzierungen ganz ohne Vorverkaufsstand denkbar.

Wo genau der geforderte Verkaufsstand innerhalb der Spanne von 20 bis 40 Prozent liegt, hängt auch sehr stark von den Endverkaufspreisen ab, die der Developer von seinen Kunden fordert. Grundsätzlich gilt hier: Je höher die Endverkaufspreise, desto höher das Risiko und desto höher der von der Bank geforderte Vorverkaufsstand.  

Unterm Strich sind in den letzten Jahren leichte Verschiebungen der Banken hin zu einer größeren Risikobereitschaft zu beobachten. Allerdings agieren die Institute bei aller gestiegenen Risikofreude bei der Finanzierung von Projektentwicklungen immer noch selektiv und vorsichtig. Weder sind die LTCs über die Maßen gestiegen, noch werden spekulative Projektentwicklungen in großem Umfang finanziert. Daher kann man konstatieren: Trotz des großen Immobilienbooms und den Verlockungen durch stark steigende Immobilienpreise haben die Banken die Bodenhaftung nicht verloren.

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Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, 2018