Trend zu regulierten Club-Deals

Club-Deals erfreuen sich bei professionellen Investoren zunehmender Beliebtheit. Denn viele Institutionelle wollen im kleinen Kreis in vorab bekannte Objekte investieren. Sie wählen dabei ganz bewusst Strukturen, die in den Geltungsbereich des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) fallen – wohl wissend, dass diese aufwändiger sind. Ein wichtiges Argument dabei: Diese Vorgehensweise schafft ein hohes Maß an Rechtssicherheit.

Derzeit gibt es einen klaren Trend zu Immobilieninvestments über regulierte Club Deals. Im Rahmen eines solchen Club Deals investiert eine kleine Gruppe von institutionellen Investoren in eine bestimmte Immobilie. Diese Struktur wird bewusst so gestaltet, dass der jeweilige Club Deal in den Anwendungsbereich des KAGBs fällt und folglich die ganze Palette der regulatorischen Anforderungen erfüllt werden muss. Für eine Zunahme dieser regulierten Club Deals gibt es im Wesentlichen drei Gründe:

Erstens streben viele Institutionelle wie etwa Versicherungen oder Pensionskassen, die selbst der Regulierung unterworfen sind, Investitionen in regulierte Strukturen an – trotz des höheren Aufwands und der diesbezüglichen Mehrkosten. Ihr Hauptargument ist die Rechtssicherheit, wenn sie im Anwendungsbereich des KAGBs bleiben. Operieren Investoren außerhalb des KAGBs besteht immer die Gefahr, dass die Aufsichtsbehörden bezüglich der Einordnung der gewählten Struktur eine andere Meinung vertreten. Denn eine belastbare Rechtsprechung dazu gibt es noch nicht. Die Rechtsfolgen können unerfreulich sein, da neben der Untersagung und Abwicklung des betroffenen Geschäftes ein Straftatbestand vorliegt, der mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.

Der zweite Grund für die Zunahme von Club Deals ist, dass von Anfang an Klarheit darüber herrscht, wann das Kapital abgerufen wird. Bei einem Spezialfonds, der als Blindpool oder Semi-Blindpool aufgelegt wird, ist dies nicht der Fall. Diese Fonds beginnen mit der Einwerbung von Kapitalzusagen (erstes Closing), suchen dann Investitionsobjekte, rufen das Kapital ab und kaufen schließlich die Objekte. Dann werden Eigenkapitalzusagen für die zweite Tranche eingeworben, es werden wieder Objekte gesucht, dann das Kapital abgerufen etc. Oft dauert dieser Prozess mehrere Jahre. Für viele Institutionelle besonders störend: Sie stehen unter hohem Investitions- und Renditedruck, wissen aber nicht, wann ihr Kapital abgerufen wird. Dennoch müssen liquide Mittel vorgehalten werden – die in der Regel keine Zinsen erwirtschaften oder gar Zinsen kosten.

Schließlich spricht ein dritter großer Vorteil für Club Deals: Sowohl Investitionsobjekte als auch Mitinvestoren sind von Anfang an bekannt. Dies wird von vielen Investoren gewünscht. Sie wollen die Objekte vor der Investition auf Herz und Nieren prüfen. Des Weiteren fühlen sich deutsche Institutionelle am wohlsten unter ihresgleichen. Das heißt: Versicherungen investieren am liebsten gemeinsam mit anderen Versicherungen, Depot-A-Anleger am liebsten mit anderen Depot-A-Anlegern etc. Zudem gibt es bei Club Deals – im Gegensatz zu Semi-Blindpool-Spezialfonds – keine späteren Beitrittsrunden, in denen neue Investoren dazu kommen, die eventuell nicht zu den Ursprungsanlegern passen könnten.

Die genannten Argumente haben für Institutionelle eine große Bedeutung. Hinzu kommt: Selbst bei moderat steigenden Zinsen werden institutionelle Investoren weiterhin alternative Anlagen benötigen, u. a. weil die Mittelzuflüsse groß sind und alte, hochverzinsliche Anleihen auslaufen. Daher gehen wir davon aus, dass sich der Trend zu regulierten Club Deals nicht nur fortsetzen, sondern weiterhin verstärken wird.

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Erstveröffentlichung: IPE Institutionel Investment, Oktober 2016