Von der Demographie profitieren

Auch in einem veränderten Marktumfeld hält die Immobilienbranche Nischen für lukrative und zugleich risikoarme Investments bereit. Dazu zählen betreutes Wohnen, Ärztehäuser, medizinische Versorgungszentren sowie Reha- und Fachkliniken, die oft unter dem Begriff Healthcare-Immobilien zusammengefasst werden. Was macht die Assetklasse so attraktiv?

Anhaltend hohe Flächennachfrage

Der Bedarf an Healthcare-Immobilien ist bereits jetzt schon hoch und wird durch die zunehmende Überalterung der Gesellschaft weiter wachsen. Jede fünfte Person in Deutschland ist heute älter als 66 Jahre. Trotz hoher Zuwanderung und gestiegener Geburtenzahlen wird der Anteil der Menschen im Rentenalter in den kommenden Jahren und Jahrzehnten weiterwachsen. Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung im ländlichen Raum und in Ostdeutschland. Mit dem demographischen Wandel ändern sich auch die Bedürfnisse der Gesellschaft an Unterbringung und Versorgungsinfrastruktur. Und mit zunehmendem Alter steigt die Zahl derer, die Unterstützung brauchen, um ihren Alltag bewältigen zu können.

Viele Menschen wollen so lange wie möglich selbstbestimmt leben, aber die eigenen vier Wände eignen sich dafür nicht immer. So ist in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach neuen Wohnformen wie Servicewohnen für Senioren oder Betreutes Wohnen enorm gestiegen. Aktuelle Schätzungen gehen von einer Unterversorgung von 600.000 Seniorenwohnungen aus – Tendenz steigend, bei einem Bestand von nur 300.000 Einheiten. Gleichzeitig ist die heutige Rentnergeneration tendenziell wohlhabend und verfügt häufig über die entsprechenden Mittel, ihre Wohnwünsche umzusetzen.

Mit dem Alter wachsen die gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Arztpraxen, medizinische Versorgungszentren, Kliniken und Reha-Einrichtungen werden mit der zunehmenden Überalterung der Gesellschaft noch mehr Zulauf bekommen. Gleichzeitig wird das Gesundheitssystem seit Jahren umgebaut, was vor allem im ländlichen Raum mit Klinikschließungen einhergeht. Zudem gewinnt die ambulante medizinische Versorgung zulasten der stationären an Bedeutung. Diese Faktoren sorgen für einen veränderten und steigenden Bedarf an medizinischen Einrichtungen. So hat sich die Zahl der Medizinischen Versorgungszentren seit 2010 mehr als verdoppelt.

Stabile und planbare Erträge

Nicht zuletzt der anhaltend hohe Flächenbedarf sorgt dafür, dass die Assetklasse Healthcare stabile und planbare Erträge generiert. Die Nachfrage nach Betreutem Wohnen und Gesundheitsimmobilien – und damit die Vermietungssicherheit – ist im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten kaum kurzfristigen Markt- und Konjunkturschwankungen unterworfen, sondern hängt in erster Linie von der gut prognostizierbaren demografischen Entwicklung ab.

Der zweite wichtige Faktor für Cashflow-Sicherheit sind langfristige, bonitätsstarke Mieter und Pächter. Für Betreutes Wohnen und Gesundheitsimmobilien werden Miet- und Pachtverträge häufig über sehr lange Zeiträume geschlossen. Gerade Ärzte und Kliniken gelten als besonders standorttreu. Denn ein Umzug ist nicht die alleinige Entscheidung der Praxis, sondern ist in der Regel von der Zustimmung der Kassenärztlichen Vereinigung abhängig. Zudem vermeiden die Praxen Umzüge, denn die Gerätschaften sind oft nur mit großem Aufwand zu transportieren und mit einem Standortwechsel riskieren die Mediziner, einen Teil ihrer Patienten zu verlieren.

Während das Mietausfallrisiko für Arztpraxen und Medizinische Versorgungszentren ohnehin äußerst gering ist, wird es für Betreutes Wohnen und Kliniken durch sorgfältige Bonitätsprüfungen minimiert. Eine wichtige Rolle bei Kliniken spielen auch Belegungsgarantien, etwa durch Rentenversicherungen. Im Betreuten Wohnen ist das Betreiberrisiko zudem wenig kritisch, denn die Objekte sind drittverwendungsfähig, etwa als Studentenapartments oder normale Wohnungen.

Attraktive Ausschüttungsrenditen von über fünf Prozent

Unterm Strich zeichnen sich Healthcare-Immobilien durch ein Risiko-Rendite-Verhältnis aus, das vielen anderen Assetklassen überlegen ist. Aktuell lassen sich in Reaktion auf die Entwicklungen am Kapitalmarkt Ausschüttungsrenditen von über fünf Prozent verwirklichen. Das liegt zum einen daran, dass am Immobilienmarkt aktuell niedrigere Kaufpreise durchsetzbar sind, auch wenn Healthcare-Immobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen relativ preisstabil sind.

Zum anderen wirken Mieten als wesentlicher Treiber für die laufende Rendite und tragen somit überdurchschnittlich zur Wertsicherung der Immobilieninvestments bei. Der Fokus auf Mietverträge mit attraktiven Indexierungsregelungen spielt in Zeiten hoher Inflation eine wichtige Rolle. Außerdem sorgt die hohe Flächennachfrage, insbesondere nach seniorengerechtem Wohnraum, für steigende Mieten im Healthcare-Bereich.

Nachhaltige Investments in mehrfacher Hinsicht

Bei institutionellen Investoren wird es mehr und mehr zum Standard, ESG-Kriterien in ihre Anlagestrategien zu integrieren. Sie sind ein wichtiger Faktor, Risiken zu managen, langfristige Werte zu schaffen, den Wünschen der Mieter und Pächter gerecht zu werden und den regulatorischen Anforderungen zu entsprechen.

Fonds mit Strategie gemäß Artikel 8 oder 9 der EU-Offenlegungsverordnung bieten im Idealfall die Chance, bei der Investition die drei ESG-Aspekte zu berücksichtigen: In umweltfreundlichen Gebäuden (E) werden Menschen fürsorglich betreut und finden ein passendes Zuhause (S). Und die nachhaltig wirtschaftenden Betreiber als Mieter folgen ihrer sozialen Verantwortung (G).

Baustein der Portfoliodiversifikation

Nicht zuletzt eignen sich Healthcare-Immobilien gut, ein Anlageportfolio innerhalb der Assetklasse Immobilien zu diversifizieren. Sie sind sehr viel weniger von einer günstigen Konjunkturentwicklung abhängig als etwa Büros, Einzelhandelsimmobilien oder Hotels. Dagegen weisen sie Schnittmengen zu klassischen Infrastrukturinvestments auf, beispielsweise in ihrer Ausrichtung auf langfristigen, beständigen Bedarf.

Mit attraktiven Ausschüttungsrenditen, stabiler Ertragsbasis und einem nachhaltigen Ansatz bieten Healthcare-Immobilien eine vielversprechende Möglichkeit zur Diversifikation von Anlageportfolios. Sie erweisen sich als ein solider Baustein für ein ausgewogenes Portfolio, der zugleich den aktuellen gesellschaftlichen und ökonomischen Entwicklungen gerecht wird.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe vom 08.03.2024, Seite 118