Immobilienleasing setzt Kapital frei

Bei hunderttausenden mittelständischen Unternehmen stehen Nachfolgeregelungen an. Immobilienleasing kann den finanziellen Spielraum dafür schaffen.

Die Babyboomer-Generation kommt ins Rentenalter. Das trifft auch die Inhaberinnen und Inhaber mittelständischer Familienunternehmen. Rund 125.000 Betriebe sollen übergeben werden – und das im Durchschnitt jährlich bis Ende 2027. Bevorzugte Nachfolger sind laut der Studie „Nachfolge-Monitoring Mittelstand“ von KfW Research Familienmitglieder, gefolgt von externen Käufern, Mitarbeitern und Miteigentümern.

Reibungslos klappt der Übergang längst nicht immer. Haupthürde für die Unternehmensnachfolge ist laut der KfW-Studie, einen passenden Nachfolger zu finden. Auf Rang zwei rangiert bereits die Einigung auf einen Kaufpreis beziehungsweise die Zahlungsmodalitäten. Laut dem aktuellen DIHK-Report zur Unternehmensnachfolge haben fast vier von zehn an einer Unternehmensübernahme Interessierten Finanzierungsprobleme. Nur wenige Nachfolgeinteressenten können die Übernahme ohne Fremdmittel bewältigen. Dabei haben sich die Bedingungen für viele klassische Finanzierungssäulen von Unternehmensübernahmen verschlechtert, etwa für Bankkredite, Bürgschaften oder Beteiligungskapital.

Kapital aus Unternehmensimmobilien heben

Dabei wissen viele Mittelständler nicht, dass sie für Nachfolgesituationen Kapital verwenden können, das in ihren eigenen Unternehmensimmobilien gebunden ist, etwa wenn eine junge Unternehmergeneration oder auch externe Käufer wie Private-Equity-Gesellschaften eine Firma übernehmen wollen und die bisherigen Unternehmer auszahlen müssen.

Beim Sale-and-Lease-Back im Rahmen einer Immobilienleasing-Transaktion wird die Gewerbeimmobilie – egal ob Produktions-, Büro-, Handels- oder Logistikflächen oder auch Sozialimmobilie – an eine Objektgesellschaft verkauft. Diese vom Leasinggeber eigens gegründete Zweckgesellschaft erwirbt die Immobilie und setzt dabei Fremdkapital externer Kapitalgeber ein. Gleichzeitig mietet das Unternehmen die Unternehmensimmobilie langfristig zurück. Diese Mieten bleiben über die gesamte Leasingdauer grundsätzlich konstant. Sie sind also von der Inflation abgekoppelt, während die im Gewerbeimmobilienbereich sonst üblichen Indexmieten stark anziehen können.

Wird Sale-and-lease-back in einer Nachfolgesituation eingesetzt, kann das Szenario folgendermaßen aussehen: Der Erlös aus dem Verkauf der Betriebsimmobilie fließt den zukünftigen Unternehmenseigentümern zu. Diese lassen den bisherigen Unternehmern das Kapital über eine Gewinnausschüttung oder eine Kapitalherabsetzung zukommen. Nach diesem Liquiditätsfluss können die alten Unternehmer Gesellschaftsanteile an die neuen abgeben. Die neuen Unternehmer zahlen dann über die nächsten 15 bis 20 Jahre die Leasingraten an die für das Leasing-Arrangement eigens gegründete Objektgesellschaft. Die Last tragen letztlich die neuen Unternehmer, weil die Leasingraten den Gewinn des Unternehmens reduzieren.

Investitionen ins operative Unternehmen ermöglichen

Ein weiterer Anwendungsfall: Die neuen Unternehmer wollen nach der Übernahme in großem Stil investieren, etwa in Anlagen oder in die Expansion. Hierfür kann Immobilienleasing die notwendige Liquidität schaffen, wenn vertraglich vereinbart wird, dass der Verkaufserlös den neuen Unternehmen unmittelbar zufließt.

Zu den wichtigsten Vorteilen von Immobilienleasing gehört das Ankaufsrecht zum Ende des Leasingvertrags, das je nach Vertragsgestaltung den alten oder den neuen Unternehmenseigentümern eingeräumt werden kann. Der Leasingnehmer beziehungsweise der Ankaufsberechtigte kann die Immobilie am Vertragsende zum Restbuchwert zurückerwerben. In der Praxis wird dieses Recht fast immer ausgeübt, da der abgeschriebene Buchwert in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Mit der Rückkaufsoption behält der Leasingnehmer beziehungsweise Ankaufsberechtigte die Kontrolle über beziehungsweise den Zugriff auf die Immobilie. Damit kann er sicherstellen, dass das Objekt nicht an Dritte verkauft wird, die gegebenenfalls andere Pläne mit der Immobilie haben.

Kaufpreis des Unternehmens lässt sich reduzieren

Immobilienleasing hilft nicht nur, Kapital zu heben, sondern eignet sich auch für den Fall, dass das aufkaufende Unternehmen am Betrieb interessiert ist, aber die entsprechenden Immobilien nicht auf die Bilanz nehmen will. Dies ist häufig der Fall bei Betreiberimmobilien wie zum Beispiel Pflegeheimen. Hier finden familiengeführte Betriebe oft keine Nachfolger in der eigenen Familie und entscheiden sich für den Verkauf an eine große Betreibergesellschaft. Diese wirtschaften bevorzugt in gemieteten oder gepachteten Immobilien. Mit Immobilienleasing kann das aufkaufende Unternehmen die Immobilie vom Betrieb lösen. In diesem Fall lässt sich auch der Kaufpreis für das Pflegeheim erheblich reduzieren, weil nur der Betrieb verkauft wird.

Auch über die Nachfolgesituation hinaus bietet Immobilienleasing besonders für mittelständische Unternehmen Möglichkeiten, mit den Herausforderungen dieser Zeit umzugehen. Liquiditätsengpässe können überwunden und notwendige Modernisierungen oder Nachhaltigkeitsprojekte angeschoben werden. Immobilienleasingnehmer sichern sich den notwendigen finanziellen Spielraum für den Betrieb, für weitere Investitionen und langfristiges Wachstum. Durch die leasingtypische Rückkaufoption behalten sie dennoch langfristig die Hand auf der Immobilie.

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Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, Januar 2025