Immobilieninvestments

Wohnimmobilien sind derzeit die gefragteste Kapitalanlage der Deutschen. Aber Immobilien sprengen den Rahmen der meisten Privatanleger-Depots. Jeder vierte Immobilieneigentümer im Alter über 69 Jahre hat sein Eigenheim noch nicht abbezahlt. Das zeigt eine Untersuchung der Deutschen Leibrente AG in Zusammenarbeit mit dem Institut für Versicherungswissenschaft an der Universität Köln. Aus dem Betongold kann also schnell eine Schuldenfalle werden. Bei Direktinvestitionen in Wohnimmobilien besteht zudem die Gefahr eines Klumpenrisikos. Wenn sich beispielsweise die Mikrolage der Immobilie verschlechtert, kann es Jahre dauern, die unrentable Immobilie loszuwerden. Auch müssen Reparaturen oder Leerstände eingeplant werden. Zudem sind Immobilieneigentümer mehr denn je Staatseingriffen wie der Mietpreisbremse oder Vorgaben aus der Energieeinsparverordnung ausgesetzt. Das alles verringert die Mietrendite. Stattdessen empfiehlt es sich für Privatanleger indirekte Investitionen, wie den Erwerb von Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen, in Betracht ziehen. Immobilienaktien ermöglichen Privatanlegern bereits mit einem geringen Kapitaleinsatz eine diversifizierte Anlagemöglichkeit sowohl bei der Auswahl der Standorte als auch bei den Nutzungsarten. So kombinieren Aktien von Immobilien-AGs die Vorteile von Immobilien – relativ krisensichere Mietrenditen – mit der Liquidität börsennotierter Aktien.

Das gute wirtschaftliche Umfeld und die fortlaufend verbesserten Geschäftszahlen der meisten Immobilien-AGs haben die Aktien für viele Anleger attraktiv gemacht. Die hohe Nachfrage treibt die Preise für Gebäude und damit auch den Wert der Immobilien, die sich im Bestand der Konzerne befinden. Dadurch werden die Gesellschaften wertvoller. Ein weiterer Vorteil ist das niedrige Zinsniveau. Das Immobiliengeschäft ist sehr kapitalintensiv und Schulden zu machen, um etwa neue Transaktionen zu stemmen, ist derzeit sehr günstig.

Nicht minder verlockend ist die hohe Dividendenrendite, die die traditionell ausschüttungsstarken Unternehmen versprechen. Kurssprünge der Aktien kommen noch hinzu, wenn man sie durch die geschickte Wahl des Kauf- und Verkaufszeitpunkts tatsächlich einstreicht. Aber Immobilienaktien haben einen Nachteil: Anleger müssen starke Nerven beweisen und Wertschwankungen aushalten, denn die Immobilienaktien laufen mit dem Börsentrend. Daher sollten Anleger nach Möglichkeit langfristig in Immobilienaktien investieren, um so kurzfristige Kursschwankungen auszugleichen.

Trotz Börsenvolatilität bleiben Immobilienaktien aber interessant, denn der starke Anstieg der Miet- und Kaufpreise in den Metropolen dauert weiter an. Die Niedrigzinsphase ebenso. Und die Nachfrage nach defensiven Anlagemöglichkeiten ist noch lange nicht gedeckt.

Einerseits wollen vor allem ausländische Investoren verstärkt in den deutschen Immobilienmarkt investieren, da er sehr viel weniger für Übertreibungen anfällig ist, als andere europäische Märkte. Andererseits ist es möglich, dass die Rally bei Wohnimmobilienaktien künftig an Schwung verliert, da diese Aktien bereits einen hohen Wertzuwachs realisieren konnten und die politische Regulierung auf diesem Markt zunimmt: Nach der Mietpreisbremse werden aktuell weitere Schritte wie eine Anpassung des Mietspiegels diskutiert. Ein Vorschlag hierbei ist, künftig die Mieten der vergangenen zehn Jahre heranzuziehen, wodurch hohe Mietsteigerungen für die Wohnungsunternehmen in der Regel nicht mehr möglich sind. Weitere Kursschübe kann es dennoch geben – wenn auch in anderen Immobilien-Assetklassen. Zumal die Konjunktur weiter anzieht, was die wirtschaftliche Entwicklung von Gewerbeimmobilien klassischerweise beflügelt.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von TLG Immobilien AG
Erstveröffentlichung: Euro am Sonntag, Mai 2016