Immobilien für Family Offices

Family Offices werden ein zunehmend bedeutsamer und auch transparenter Akteur am Immobilienmarkt. Mittlerweile decken sie zusammen mit vermögenden Privatpersonen ein Drittel des weltweiten Transaktionsvolumens ab – noch vor den börsennotierten Unternehmen und REITs. Mit den wachsenden Aktivitäten ändert sich das Investmentprofil der Family Offices. Asset Manager, die als externe Dienstleister ihre Immobilien- und Transaktionskompetenz einbringen, sollten die neuen Anforderungen für eine effektive Zusammenarbeit gut kennen.

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt kennt seit Beendigung der Finanzkrise 2009 nur eine Richtung: nach oben. Zwar sorgte die Corona-Krise im vergangenen Jahr für eine kleine Delle in der Transaktionskurve, doch schon 2021 konnte der Kurs seit 2010 wieder fortgesetzt werden. Von 2010 bis 2019 stieg das Transaktionsvolumen über alle Nutzungsarten verteilt um knapp 400 Prozent von 23 auf rund 90 Milliarden Euro. Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung haben die privaten Investoren in Form der Family Offices. Nach den institutionellen Investoren, die 42 Prozent der gewerblichen Immobilientransaktionen weltweit ausmachen, rangieren sie laut dem „Wealth Report“ von Knight Frank an zweiter Stelle. Auch innerhalb der Family-Office-Anlagestrategien gewinnen Immobilien zunehmend an Bedeutung. Weltweit gesehen belegen Immobilien mit 13 Prozent den fünften Platz. Unter den alternativen Anlageformen stehen sie sogar an zweiter Stelle nach Private Equity, wie der aktuelle Global Family Office Report von UBS ermittelte.

Für Deutschland bestätigt Catella den Trend: In einer Umfrage von 2020 gaben die befragten Family Offices an, dass sie ihre Immobilienquote bis 2025 sukzessive von 34 auf 42 Prozent erhöhen möchten. Zugleich steigt das verwaltete Immobilienvermögen, wie eine Studie von Engel & Völkers gemeinsam mit Famos Immobilien von 2021 herausfand. 53 Prozent der befragten Single- und Multi-Family-Offices verwalten Assets under Management (AuM) unter 100 Millionen Euro. Der Anteil derjenigen Family Offices, die über 500 Millionen Euro AuM im Portfolio haben, stieg gleichwohl in fünf Jahren von elf auf aktuell 21 Prozent.

Neue Investmentstrategien

Je mehr Anleger, desto knapper das Angebot und folglich höher die Preise. Family Offices registrieren auch hierzulande den Objektmangel und bevorzugen zunehmend Value-Add-Investments. Laut Engel & Völkers stieg die Präferenz für diese Investmentart seit 2016 von 24 auf 73 Prozent. Value-Add liegt damit erstmalig gleichauf mit Core. Dies spiegelt auch die Catella-Studie wider, wonach 71 Prozent der Single Family Offices die Renditemaximierung als wichtigstes Anlageziel auffassen. Asset Manager mit einer Expertise in Repositionierungsstrategien erreichen regelmäßig zweistellige Renditen und weisen daher im aktuellen Zyklus einen Wettbewerbsvorteil auf.

Investitionen von Family Offices waren schon in früheren Jahren Direktanlagen, doch ihr Anteil hat zuletzt erheblich zugenommen. Drei von vier Family Offices, so Engel & Völkers, investieren direkt und in der Regel zudem als Einzelinvestor. 70 Prozent bevorzugen diese Form vor dem Hintergrund selbstbestimmter Anlagestrategien. Mit den autonomen Investments korreliert die Langfristigkeit der Anlagen, wie Ernst & Young in einer Studie zu Family Offices ermittelte. Daher bleiben Club Deals mit mehreren Family Offices, die in der Regel auf einen schnellen Exit ausgerichtet sind, eine Ausnahme. Nur eine Minderheit der Family Offices schätzt zudem das Co-Investment des Asset Managers als relevant ein.

Kriterien für den Investment-Partner

Die Hälfte der von Engel & Völkers befragten Family Offices greift bei ihren Immobilienanlagen auf externe Asset- und Investment-Manager zurück. Diese Zahl wird mit hoher Wahrscheinlichkeit steigen, da eine wachsende Zahl an Unternehmerfamilien Immobilien als attraktives Anlageprodukt entdeckt und hierfür noch keine eigenen Fachkompetenzen entwickeln konnte. Bei der Auswahl des Investment-Partners spielt allen voran die Marktposition des Asset Managers eine herausragende Rolle. Qualität und Erfahrung sind die von Engel & Völkers ermittelten wichtigsten Kriterien. Weniger relevant sind hingegen die Kosten (von 50 Prozent genannt), die Unabhängigkeit (30 Prozent) und die Internationalität (10 Prozent) des Managers. Letzteres korreliert mit dem Umstand, dass nahezu alle Anlagen deutscher Family Offices im Bundesgebiet stattfinden.

Der Wirkungsgrad des Asset Managers erhöht sich mit der im Family Office vorhandenen Immobilienkenntnis. Mit einer klar definierten Strategie und eindeutigen Ankaufsprofilen garantieren entsprechend aufgestellte Family Offices rasche Entscheidungen auf Beschlussvorlage des Asset Managers. Das Serviceangebot des Managers deckt dabei neben der Bestandsanalyse die Durchführung und Optimierung von Strategien, Objektsourcing, Transaktionen, Finanzierungen und Reportings ab. Diese Kompetenzen treffen auf ein Bedürfnis: Family Offices, so Engel & Völkers, bezwecken in ihren Anlagestrategien insbesondere eine ausgewogene Eigenkapital-Verzinsung. Mit jeweils 85 Prozent Zustimmung stehen neben dem Finanzierungsaspekt eine effiziente steuerliche Beratung und der Inflationsschutz. Eine mittlerweile obligatorische Expertise auf Manager-Seite ist zudem bei Nachhaltigkeitsaspekten gefragt. Dies betrifft sowohl die grüne Transformation des Immobilienbestands, wie 77 Prozent angaben, als auch die Portfoliobeimischung mit sozial nachhaltigen Immobilien wie Schulen oder Obdachlosenheime. 67 Prozent der befragten Family Offices bescheinigen dem sogenannten „Impact Investing“ eine zunehmende Relevanz für die eigene Strategie.

Ohne Expertise kein Erfolg

Family Offices entdecken in zunehmenden Maße die Attraktivität des Anlageproduktes Immobilie. Konservative Strategien verfolgen sie aber nur noch in Hinsicht auf bevorzugte Einzelinvestments und eine langfristige Haltedauer. Mit Blick auf Risikoklassen stellt die zunehmende Fokussierung auf Value-Add eine gewichtige Umkehr in ihren Anlagestrategien dar. Vor diesem Hintergrund ist eine zunehmende Expertise des Asset Managers gefragt, sei er intern tätig oder als externer Dienstleister beauftragt. Nicht nur der lokale Marktzugang, sondern seine Kompetenz in der Revitalisierung von Value-Add-Objekten sind gefragt. Hierfür sind die meisten Family Offices bereit, einen angemessen Preis zu zahlen. Offensichtlich ist es ihnen bewusst, dass die allgemein bevorzugte Renditemaximierung nur mit einer ausgeklügelten Value-Add-Strategie und einem entsprechenden Track Record zu erreichen ist.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2022