Immobilien in Bewegung

Die Immobilie ist der sichere Hafen für Anleger. Sie gilt als so sicher, dass inzwischen viele bereit sind, bei Immobilieninvestments auch mehr Risiko zu wagen. Wird dieser Risikoappetit in die richtigen Bahnen gelenkt, dann ist ein gut strukturiertes Immobilienportfolio zweifellos eine solide Anlage. Wird dagegen zu teuer und zu wenig diversifiziert gekauft, dann entsteht daraus schnell ein unkalkulierbares Risiko. Diese Gefahr ist auch am deutschen Immobilienmarkt nicht unerheblich. Seit 2010 steigen die Preise und diese Bewegung setzt sich 2014 ungebremst fort. Mit einem Transaktionsvolumen von 16,9 Mrd. Euro im laufenden Jahr wurde der Rekordwert von 2013 bereits übertroffen.

Verstärkt wird der Trend hin zur Immobilie durch die historisch niedrigen Zinsen. Dabei ist Deutschland zunehmend auch bei internationalen Profianlegern extrem gefragt, was nicht zuletzt an den sehr stabilen Rahmenbedingungen und der guten Wirtschaftsentwicklung liegt. Beste Voraussetzungen also – und deshalb wollen sich auch viele Investoren hierzulande ein Stück vom Immobilienkuchen sichern.

Professionalisierungsanspruch steigt

Wie sehr die hohe Nachfrage nach Immobilien den Markt verändert, zeichnet sich immer deutlicher ab. Mehr Internationalisierung, mehr Professionalisierung, mehr Geschwindigkeit sind die entscheidenden Schlagworte. Hinter dieser Entwicklung liegt ein struktureller Trend, der schon in den 90er Jahren seine Anfänge nahm und durch Finanzkrise, hohe Unsicherheit und niedrige Zinsen noch mehr Dynamik gewonnen hat. Der verstärkte Übergang von traditionellen Immobilieneigentümern wie die öffentliche Hand, Industrie- und Handelsunternehmen und private Anleger hin zu institutionellen Immobilieninvestoren hat die Rahmenbedingungen zunächst langsam und später strukturell verändert. Damit wird auch der klassische Buy-and-Hold-Gedanke mehr und mehr abgelöst von aktiven Portfoliomanagementansätzen. Die Immobilie wird zu einem immer stärker kapitalmarktorientierten Anlagegut, weshalb auch deren Fungibilität wichtiger wird. Damit einher geht der Wunsch nach besserer Vergleichbarkeit; es etablieren sich zunehmend weltweit geltende Standards. Auch wird die Immobilie heute weniger in der Einzelbetrachtung bewertet, sondern die hohe Abhängigkeit beispielsweise vom makroökonomischen Umfeld oder der demografischen Entwicklung spielen eine große Rolle. 

Unternehmer auf der Immobilie

Es sind viele Einzelfaktoren, die in der Summe dazu führen, dass sich die Anforderungen an professionelles Immobilienmanagement unumkehrbar verändert haben. Es reicht nicht mehr, Immobilien in guter Lage zu finden, zu kaufen und im Bestand zu halten. Wer dem Manufakturansatz folgend ein Portfolio nur aus guten Einzelstücken zusammenstellt, wird heute weder die hohen Renditeerwartungen der Investoren erfüllen können noch den Anforderungen an gutes Risikomanagement und aktive Portfoliosteuerung gerecht werden. Vielmehr ist der Unternehmer auf der Immobilie gefragt, der sich auszeichnet durch professionelles Management über alle Stufen der Wertschöpfung.

Dafür muss der Prozess von der Auswahl über den Ankauf bis hin zum Verkauf professionell und effizient sein, was eine hohe Sicherheit, Transparenz und Wiederholbarkeit von einzelnen Schritten einschließt. Auf dieser Basis können dann auch neue Märkte erschlossen und bestehende Aktivitäten vertieft werden. Nur so lassen sich in einem stark nachfragegetriebenen Marktsegment aussichtsreiche Investmentideen in nachhaltigen Anlageerfolg übersetzen.

An internationalen Standards messen

Um diesem Wandel Rechnung zu tragen, muss sich ein traditioneller Immobilienmanager nach unserer Erfahrung entlang der kompletten Wertschöpfungskette aufstellen, wie wir das bei Union Investment getan haben. Um im Wettbewerb der globalen Player mitspielen zu können, gilt es, an Beweglichkeit und Schnelligkeit zuzulegen und sich konsequent an internationalen Standards auszurichten. Schließlich ist es eine wesentliche Voraussetzung für den Anlageerfolg, bei aussichtsreichen Immobilien regelmäßig zum Zug zu kommen.

An wie vielen Stellschrauben gedreht werden muss, um zum erfolgreichen Unternehmer auf der Immobilie zu werden, lässt sich am häufig stiefmütterlich behandelten Datenmanagement  zeigen. Rendite für den Anleger wird erwirtschaftet im Ankauf einer Immobilie, im Bestandsmanagement und im Verkauf. Damit dies lückenlos ineinandergreift, müssen Plattformen geschaffen werden, auf denen ein Immobilieninvestment optimal abgebildet werden kann. Das funktioniert nur mit Hilfe eines hoch effizienten Datenmanagement-Systems. Dadurch wird Transparenz geschaffen und Effizienz und Effektivität in der Steuerung erhöht. Letztendlich werden dadurch erst aktives Portfoliomanagement und Risikosteuerung möglich gemacht.

Immobilieninvestment nach Plan

Ein erfolgskritischer Faktor war schon immer der Ankaufsprozess. Er ist heute aber viel facettenreicher geworden, weil ein professioneller Manager weit mehr Alternativen nutzen kann, als sich nur auf die gefragten Core-Immobilien mit niedrigen Ankaufsrenditen zu fokussieren. Viel Know-how und fundierte Marktanalysen vorausgesetzt, lassen sich intelligente Strategien entwickeln, die deutlich höhere Renditechancen bringen. Zu diesen Strategien zählt der Projektankauf, also die Übernahme von Projektentwicklungen Dritter in einer frühen Entwicklungs- oder Bauphase. Dieser Ansatz bietet die Möglichkeit, die Qualität einer Immobilie maßgeblich zu beeinflussen und damit die Vermietungserfolge nachhaltig zu verbessern. Das schafft Exklusivität und sichert höhere Renditen. Es steht außer Frage, dass für eine solche Strategie ein tiefes Verständnis der jeweiligen Investment- und Vermietungsmärkte erforderlich ist. Prognosen zu Bedarfsstrukturen, Vermietungschancen und Mietpreisentwicklungen gehören genauso dazu wie ein lückenloses Risikomanagement, das mit der Beurteilung der Bonität des Projektpartners beginnt und verschiedene Ausfallszenarien bereits im Vorfeld simuliert.

Weil sich die Anforderungen der Nutzer an eine Immobilie in schnellem Rhythmus verändern, wird ein aktives Asset Management in der Haltephase zu einem ebenfalls wichtigen Erfolgsfaktor. Eine proaktive Mieterbetreuung ist dabei nur der Anfang. Um eine Immobilie zukunftsfähig zu machen, sind zielgerichtete Anpassungen in den Nutzungsmöglichkeiten, wertschaffende Erweiterungen und ein bedarfsgerechtes Angebot an zusätzlichen Dienstleistungen zwingend erforderlich. Dafür braucht es neben dem immobilienwirtschaftlichen Know-how viel Erfahrung in der Strukturierung von Investments.

Portfolio muss in Bewegung bleiben

Von Anlegern immer stärker gefragt sind heute aktiv gesteuerte Portfolios, die dem Immobilienzyklus entsprechend permanent angepasst werden. In der Konsequenz heißt das: Schon mit der Ankaufsvorbereitung  – ob Bestandskauf oder Projektkauf – muss im Investmentprozess über die Frage des Verkaufs nachgedacht werden. Das erfordert nicht nur Weitblick, sondern auch einen standardisierten Prozess in der Verkaufsfähigkeitsprüfung. Schließlich lassen sich in diesem von hoher Nachfrage geprägten Umfeld durch gelungene Exit-Strategien Marktchancen nutzen und Wertsteigerungen realisieren. Deshalb setzen wir auf eine rollierende Überprüfung der Bestände und halten mit gezielten Verkäufen unsere Portfolios ständig in Bewegung.

Höhere Transaktionsvolumen, mehr Agilität in den An- und Verkaufsprozessen, konsequentere Ausschöpfung von Wertschöpfungspotenzialen und ein hocheffizientes Datenmanagement – wer im hochkompetitiven Markt für Immobilieninvestments erfolgreich sein will, muss in allen Bereichen höchsten professionellen Ansprüchen. Nur so wird die Grundlage geschaffen, die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments von privaten wie institutionellen Investoren mit Angeboten zu bedienen, die dem Anspruch an Rendite und Sicherheit gerecht werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: September 2014, Börsen-Zeitung