Immobilie im digitalen Wandel

Der digitale Wandel beschäftigt die Immobilienwirtschaft – das kommt immer mehr zum Vorschein. Nahezu alle Unternehmen der Branche befassen sich mit der Digitalisierung von Prozessen. Die Einen denken gerade darüber nach, den ersten Schritt zu gehen und die Anderen stecken mitten in einem Umstrukturierungsprozess hin zu einer digitalen Arbeitsweise. Von der Planung über den Bau bis hin zur Gebäudenutzung – in allen Bereichen sind digitale Prozesse und Werkzeuge heute im Einsatz. Auch mithilfe des Internet of Things (IoT) vernetzte, intelligente Gebäude liegen dabei voll im Trend. Die Vernetzung unterstützt bei der Reduzierung von Betriebskosten, beim Einsparen von Energie und beim Management der Gebäudenutzung – dafür gibt es viele Lösungen.

Immobilien der Gesellschaft anpassen
Gebäude sind ein Abbild unserer Gesellschaft - verändern sich gesellschaftliche und demografische Anforderungen, wird versucht, die Gebäude, in denen wir leben und arbeiten diesem Wandel anzupassen. Mit dem digitalen Wandel zeichnet sich eine solche Anpassung von Immobilien, Prozessen und Services deutlich ab und IoT bzw. intelligente Gebäude werden ihren Beitrag leisten. Wobei die Digitalisierung schon längere Zeit einen Einfluss sowohl auf die Immobilien- als auch die Bauwirtschaft mit sich bringt. Immer mehr Unternehmen nutzen digitale Arbeitsweisen für die Planung und die Bewirtschaftung von Gebäuden – und immer mehr Gebäude sind auf dem Weg intelligent zu werden. Dabei sollen diese Immobilien die Herausforderungen einer alternden Bevölkerung genauso verbessern, wie die nachhaltige Nutzung von Energie und Ressourcen sowie den zunehmenden Mangel an bezahlbaren Wohn- und Gewerbeflächen in unseren Metropolen. 

Digitale Lösungen bei Planung, Bau und Betrieb
Für den Einsatz während der Nutzungsphase von Immobilien kommen immer mehr digitale Lösungen und smarte Technologien zu Einsatz. Funksensoren liefern Daten in Echtzeit, um Gebäude bedarfsabhängig und flexibel nutzen zu können – für wechselnde Anforderungen im Büroalltag genauso wie für einen nachhaltigen Betrieb von Immobilien oder ältere Generationen die evtl. Unterstützung benötigen und möglichst lange in der eigenen Wohnung leben wollen. Ein ausschlaggebender Faktor für den optimalen Einsatz solcher smarten Lösungen liegt in einer frühzeitigen Berücksichtigung schon bei der Planung von Immobilien sowie ihrer baulichen Strukturen. Die auf den Elektro- und IT-Netzwerken basierende smarte Gebäudetechnik entfaltet ihr ganzes Potenzial bestenfalls unter Berücksichtigung einer ganzheitlichen technischen Gebäude-Architektur, die gegebenenfalls auch die Energie-, Klima- und Wasserinstallationslösungen integriert. 

Frühzeitige Berücksichtigung für optimalen Nutzen
Oft scheitert der optimale Nutzen smarter Lösungen aber noch an der verhaltenen Berücksichtigung der Technologien bei Neubauprojekten. Da Bauherren, Projektentwickler oder Investoren bei der Planung oftmals zögerlich sind, auf digitale Technologien zu setzen, sind viele Gebäude technisch gesehen nach ihrer Fertigstellung schon wieder veraltet - die immer schneller voranschreitende digitale Transformation bringt in immer kürzeren Abständen ständig neue smarte Gebäude-Lösungen hervor. Aber viele intelligente Lösungen, wie die Desk- und Raumreservierung, intelligentes Parkraummanagement, eine smarte Energieverwaltung oder die Koordination des Facility-Management sind schon lange verfügbar. Der Schlüssel dazu liegt in der Digitalisierung auf Basis von flexiblen, wartungsfreien Sensoren, die Echtzeitdaten an IoT-Systeme liefern. Diese verwenden die Informationen, um den genauen Nutzungsbedarf von Flächen und Geräten zu erfassen, diese koordinieren und alle Dienstleistungen entsprechend intelligent zu steuern. Hindernisse entstehen heutzutage häufig dort, wo eine Digitalisierungsstrategie fehlt und verschiedene Technologien nicht strategisch eingesetzt und vernetzt werden - unterschiedliche Zutrittskontrollen, unabhängige Sensorik-Systeme oder heterogene immobilienwirtschaftliche Daten und Steuerungstools stehen Betreibern und Nutzern im Weg. 

Intelligente Vernetzung für Immobilienkonzepte der Zukunft
Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft, die es heutzutage aber schaffen, Planungs-, Gebäude- und Nutzer-Daten intelligent und bedienerfreundlich in smarten Immobilien zu verknüpfen, können große Mehrwerte schaffen. Räume in Gewerbeimmobilien sind im Schnitt nur zu etwa zwei Dritteln regelmäßig ausgelastet. Das letzte Drittel der Flächen ist nicht richtig genutzt und verursacht unnötige Kosten. Demgegenüber stehen ökologische Aspekte, die besonders energieeffiziente Gebäude erfordern. Gleichzeitig verändern sich unsere Lebens- und Arbeitswelten mit flexiblen Modellen, die sich an individuelle Komfortbedürfnisse für Jung und Alt sowie an hohe Produktivitätsanforderungen anpassen. Das lässt sich nur mit flexiblen Architekturen umsetzen, die unterschiedliche Nutzungsszenarien und eine einfache Umgestaltung von Flächen ermöglichen. Es sind nicht nur die Gebäude selbst, die sich modular verändern können müssen, sondern vor allem die technischen Systeme.  

Einsatz von KI und Sensoren für intelligente Gebäudenutzung 
Was Gebäude dafür brauchen, ist eine Künstliche Intelligenz (KI) und vernetzte Sensorik. Mithilfe von Sensoren, Zugangskontrollpunkten und Sendern und Empfängern können Gebäude mit digitaler Intelligenz ausgestattet werden. Für die Koordination greift eine zentrale Steuerungseinheit auf die Daten der im Gebäude verteilten Sensoren zu und bildet unterschiedliche Prozesse ab. Auf diese Weise stellt das intelligente System eine Kommunikation der Gebäudetechnik sicher und vernetzt alle smarten Lösungen und eingesetzten Technologien. Erst dadurch wird die „Navigation“ der Nutzer im Gebäude für eine optimale Desk- und Raumplanung sowie zielgerichtetes bzw. präventives Facility-Management per digitaler Lösungen möglich. Ungenutzte Räume müssen beispielsweise erst gar nicht vom Reinigungspersonal gesichtet werden, sodass Beteiligte durch einen niedrigeren Energieverbrauch Kosten und Ressourcen sparen können. Funktionen und Prozesse werden verbessert und die Nutzerfreundlichkeit steigt – mithilfe der Integration smarter Technologien, wie Tracking-Sensoren wird in genutzten Räumen beispielsweise nur so viel Energie eingesetzt, wie es für die Anzahl der im Gebäude anwesenden Personen notwendig ist. 

Die Wichtigkeit ganzheitlicher Digitalisierungskonzepte
Mit diesem Blick auf die Möglichkeiten intelligenter Gebäude sieht man, wie wichtig es ist, heute ganzheitliche Digitalisierungskonzepte für Immobilien zu entwickeln und digitale Technologien im richtigen Maß einzusetzen. Ein intelligentes Zusammenspiel digitaler Lösungen von der Planung, mit der digitalen Planungsmethode Building Information Modeling, über den Bau bis hin zum späteren Betrieb von Immobilien bringt gewinnbringenden Nutzen und viele Vorteile mit sich. Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft darf dabei nicht zum Selbstzweck eingesetzt werden. Klar im Fokus sollte immer der Mensch als Nutzer mit seinen Bedürfnissen stehen – Immobilien werden digital vernetzt geplant und passen sich dabei künftig flexibel den Anforderungen ihrer Nutzer an. Entscheidend für den Erfolg eines Projekts ist immer das Zusammenspiel analogen Fachwissens und digitaler Technologien. Wie diese digitale Vernetzung in die Realität umgesetzt werden kann und welche Lösungen heutzutage gewinnbringend eingesetzt werden können, sodass die Digitalisierungsbausteine im Zusammenspiel harmonisieren, erklären wir detaillierter in weiteren Folgebeiträgen der nächsten Wochen.

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Erstveröffentlichung: Blog Crem Solutions, Mai 2019