Hotelinvestmentmarkt Deutschland

Knapp 2,6 Mrd. Euro wurden 2021 in Hotelimmobilien in Deutschland investiert, dies entspricht einem Anstieg von rund einem Viertel gegenüber 2020. Das vierte Quartal 2021 war mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro sogar das stärkste seit Beginn der Coronakrise – ein versöhnliches Jahresende auf dem Hotelinvestmentmarkt, das positiv für 2022 und die weitere Entwicklung stimmt.

Großdeals und Luxusklasse prägen den Transaktionsmarkt

2021 konnten wieder vermehrt große Tickets erfolgreich am Markt platziert werden, allein fünf Einzeltransaktionen im Wert von jeweils über 100 Millionen Euro wurden registriert. Die zehn größten Deals, darunter neun Einzeltransaktionen und ein Portfolio, vereinten insgesamt über eine Mrd. Euro und damit knapp 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Zur Erinnerung: Im Jahr 2020 hatte es keine Hoteltransaktion gegeben, für die mehr als 100 Mio. Euro bezahlt wurden.

Investoren sehen wieder die Chancen, die Hotelinvestments bieten. Die Spitzenpreise wurden vor allem für hochwertige Immobilien in hervorragenden Lagen mit zukunftsfähigen Konzepten beziehungsweise bonitätsstarken Betreibern gezahlt. Auch das Segment kleinerer Hotels, die für Preise von 10 Mio. Euro oder weniger verkauft wurden, war sehr aktiv, circa die Hälfte aller Transaktionen im Jahr 2021 fand in diesem Preissegment statt. Darüber hinaus fällt auf, dass über 400 Millionen Euro und damit sogar mehr als 2019 in 5-Sterne-Häuser investiert wurden. 2020 waren Investitionen dieser Art quasi nicht existent. Nach wie vor blieben 4-Sterne Hotels mit rund der Hälfte des Transaktionsvolumens die beliebteste Kategorie.

Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung nehmen prozentual zu

Die Umnutzung von Hotelimmobilien wird weiter relevant und auch marktprägend bleiben. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten 2021 fast ein Fünftel des Marktvolumens aus, mit dem sicher prominentesten Beispiel der Villa Kennedy in Frankfurt, die künftig ein luxuriöses betreutes Wohnen für Senioren beherbergen soll.

Bestehende Hotelkonzepte werden zunehmend kritisch hinterfragt. Bei Objekten ohne bestehenden oder nur mit kurzläufigen Pachtverträgen bietet sich die Prüfung von Umnutzungspotenzialen an. Dabei steht besonders die Nachnutzung als Büro-, oder Wohnimmobilie im Fokus. Vor allem Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in hervorragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung.

An vielen Standorten wird sich aber auch weiterhin eine Hotelnutzung anbieten. Potenziale an solchen Standorten können durch Modernisierungen und neue Konzepte gehoben werden. Entsprechend hat der Marktanteil von Value-Add Transaktionen 2021 deutlich gegenüber den vorangegangenen Jahren zugelegt - auf über 14 Prozent.

Bei stabilem Preisniveau bleibt Finanzierung größte Herausforderung

Das Preisniveau blieb während der Coronakrise weitestgehend stabil. Vereinzelt konnten Investoren sich zwar „Schnäppchen“ sichern, mehrheitlich waren Verkäufer aber nicht bereit, zu vergünstigten Konditionen zu verkaufen. Außerdem blieb die Finanzierung die größte Herausforderung auf dem Transaktionsmarkt, insbesondere Prüfungsprozesse dauerten länger als vor der Coronakrise. Dennoch: Das Interesse von Immobilienfinanzierern an Hoteltransaktionen bestand und besteht weiterhin.

Für die Bepreisung gilt: Im Laufe des vergangenen Jahres ist zunehmend die Sicherheit zurückgekehrt. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern passen wieder besser zusammen und ermöglichten dadurch mehr Transaktionen. Demgegenüber bessert sich das Finanzierungsumfeld nur langsam und verzögert die eine oder andere Transaktion. Dennoch sind einige Verkaufsprozesse bereits weit fortgeschritten und weitere befinden sich in der Vorbereitung zur Marktansprache. Die Auswirkungen der Coronapandemie und politische Maßnahmen zur Eindämmung dieser sind mehr und mehr eingepreist und beeinträchtigen das Transaktionsgeschehen nicht mehr so stark wie zu Beginn der Pandemie.

Marktteilnehmer optimistischer

Trotz allen mutmachenden Anzeichen darf nicht vergessen werden, dass die Hotellerie und damit auch der Investmentmarkt weiter unter der derzeitigen Situation leiden. Das dynamische Schlussquartal 2021 war ein Schritt in die richtige Richtung. Aber: Der Hotelinvestmentmarkt hat sein Vorkrisenniveau noch nicht erreicht und dabei bleibt es – vorerst. Dennoch gehen wir davon aus, dass sich der Markt 2022 weiter verbessert präsentiert und das Transaktionsvolumen im Hotelbereich ansteigt, aber weiterhin hinter der Dynamik des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes zurückbleiben wird.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2022