Hohe Renditen durch Bauboom

Bestandswohnimmobilien sind aktuell vielerorts so teuer, dass sie nur noch niedrige Renditen erwirtschaften. Eine interessante Alternative dazu sind Mezzanine-Kapitalinvestments in den Bau von Wohnungen. Zwar ist das Risiko dabei höher als bei Bestandsimmobilien. Allerdings sind im Gegenzug Renditen von acht bis 15 Prozent oder sogar mehr möglich.

Der Wohnungsbau erlebt derzeit einen regelrechten Boom. Laut Analysehaus BulwienGesa befinden sich allein in den sieben größten deutschen Städten derzeit 17,1 Millionen Quadratmeter Wohnfläche in Entwicklung. Diese enorme Bautätigkeit erfordert große Kapitalmengen.

Für private Investoren bieten Wohnungsprojektentwicklungen attraktive Investitionschancen mit erheblichem Renditepotenzial. Denn Banken und Bauunternehmen allein können die hohen Baukosten nicht stemmen. Die Banken finanzieren in der Regel rund 70 Prozent der Projektkosten, die Projektentwickler, die ihr Eigenkapital meist auf mehrere parallel laufende Projekte verteilen müssen, stellen meist bis zu zehn Prozent des insgesamt benötigten Geldes bereit. Dazwischen klafft eine Finanzierungslücke, die mit Mezzanine-Kapital aufgefüllt werden kann. Der Mezzanine-Kapitalgeber trägt ein höheres Risiko als die Bank, da er gegenüber der Bank im Nachrang ist. Dafür erhält er im Gegenzug eine deutlich höhere Verzinsung – je nach Ausgestaltung momentan zwischen acht und 15 Prozent. Typisch für Mezzanine-Kapital ist die kurze Laufzeit – rund 18 bis 24 Monate, was ungefähr der Entwicklungs- oder Bauzeit entspricht.

Die Investition in eine Projektentwicklung birgt aber eine ganze Reihe von Risiken. Das Projektentwicklungsgeschäft ist komplex, Probleme können etwa Bauverzögerungen oder unvorhergesehene Mehrkosten sein. Daher sollten Privatpersonen diese Form des Investments in Eigenregie nur wählen, wenn sie das Geschäft sehr gut kennen, die Risiken beurteilen und notfalls über eigenes Knowhow und eigene Ressourcen verfügen, in ein Projekt einzusteigen. Für andere Investoren bietet sich der Weg über Club Deals, die durch professionelle Dienstleister betreut werden.

Bei der Strukturierung des Club Deals ist von entscheidender Bedeutung, dass gleichgerichtete Interessen zwischen den Mezzanine-Kapitalgebern und dem Projektentwickler hergestellt werden. Daher muss die Struktur so gestaltet werden, dass der Projektentwickler mit ins Risiko geht und nicht das gesamte Risiko von der Bank und den Mezzanine-Kapitalgebern getragen wird. Dies wird idealerweise über eine Eigenkapitalbeteiligung des Developers von zehn oder 15 Prozent erreicht. Auf diese Weise hat er einen starken Anreiz, das Projekt zum Erfolg zu führen. Denn schließlich will er sein eingesetztes Kapital am Ende zurückbekommen. Bringt der Projektentwickler weniger oder kein Eigenkapital in das Bauvorhaben ein, kann eine Haftungsübernahme in Form einer Bürgschaft oder eines notariellen Schuldanerkenntnisses für einen Teil des Mezzanine-Kapitals den gleichen Zweck erfüllen.

Neben der Interessengleichheit ist wichtig, dass es Kontrollmechanismen und – im Falle von Problemen – Eingriffsmechanismen für die Mezzanine-Investoren gibt. In der Praxis sieht dies wie folgt aus: Die Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft werden an die Mezzanine-Kapitalgeber verpfändet. Wird bei den laufenden Kontrollen während der Bauphase festgestellt, dass der Projektentwickler stark vom Plan abweicht, tritt die Pfandreife ein und die Mezzanine-Investoren können über ihren Dienstleister selbst das Ruder in die Hand nehmen und die Projektentwicklung bis zum Abschluss steuern.

Ausgangspunkt für ein Mezzanine-Investment ist in der Regel die Grundstückssicherung durch den Projektentwickler. Wichtig ist, dass das Baurecht zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung hinreichend gesichert sein sollte. Eine Baugenehmigung muss nicht zwingend vorliegen, allerdings sollte es ein positives Gutachten bzw. eine fundierte Einschätzung geben, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Weiterhin muss zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung die Gesamtfinanzierung – also inklusive Bankfinanzierung – hinreichend gesichert sein.

Mezzanine-Investments sind oft regionale Investitionen. Das heißt, Mezzanine-Kapitalgeber investieren oft dort, wo sie auch leben. Vielen Investoren ist wichtig, dass sie sich persönlich eine Meinung vom Standort, dem Projekt und den Chancen haben bzw. sich machen können. Trotz Einschaltung eines Dienstleisters wünschen Investoren in der Regel auch einen persönlichen Austausch mit dem Projektentwickler, um sich ein Bild von dessen Kompetenz und Track Record zu machen.

Mezzanine-Kapital-Club Deals lassen sich meist mit einem Mezzanine-Volumen zwischen 1,5 und fünf Millionen Euro pro Projekt sinnvoll gestalten. Die Tickets der Investoren liegen i.d.R. bei mindestens 250.000 Euro. Die Bereitstellung des Mezzanine-Kapitals erfolgt i.d.R. über Nachrangdarlehen oder Schuldverschreibungen, wobei die Dokumentation in beiden Fällen höchst individuell auf das jeweilige Vorhaben angepasst werden sollte. In Zeiten von Minizinsen und Niedrigrenditen bei Immobilien können Mezzanine-Investments eine interessante Alternative sein – sofern die Auswahl des Projekts und des Entwicklers mit der hinreichenden Sorgfalt erfolgt ist und in der Struktur des Mezzanine-Kapitals geeignete Sicherungsmechanismen vorhanden sind.

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Erstveröffentlichung: Private Banking Magazin, Dezember 2016