Geschlossene Immobilienfonds

Durch Immobilienfonds haben Anleger die Möglichkeit, auch ohne direkt eine Immobilie zu kaufen, in Immobilienprojekte zu investieren. Hierbei wird in offene und geschlossene Immobilienfonds unterschieden. Bei offenen Immobilienfonds wird das Investment auf eine Vielzahl an Immobilien verteilt, bei geschlossenen liegt hingegen der Fokus auf einzelnen Immobilienprojekten. Sind geschlossene Immobilienfonds eine gute Alternative zu den weitaus gängigeren offenen Immobilienfonds? Wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile und was sollten Investoren beachten?

Der geschlossene Immobilienfonds – das Wichtigste im Überblick

Da bei einem geschlossenen Immobilienfonds in nur eine Immobilie investiert wird, ist das Höchstvolumen des Fonds von Anfang an festgelegt. Investoren können also nur bis zu dem Zeitpunkt in den Immobilienfonds eintreten, bis das geplante Investmentvolumen vollständig ist. Ein späteres Hinzukommen von Investoren ist nicht möglich, aber auch der vorzeitige Austritt aus dem Immobilienfonds ist nicht so einfach wie bei einem offenen Immobilienfonds. Oftmals ist die Zielsetzung eines geschlossenen Immobilienfonds, Bestandsimmobilien aufzukaufen, diese zu sanieren und so im Wert zu steigern. Wenn die Immobilie dann veräußert wird, löst sich der Fonds auf und die Investoren erhalten ihren Profit beziehungsweise werden ausgezahlt. Hier liegt auch das eigentliche Risiko des geschlossenen Immobilienfonds: Die Geldanlage wird nur auf eine Immobilie gestreut und inwiefern diese gewinnbringend verkauft werden kann, wird von verschiedenen, teilweise nicht vorhersehbaren Faktoren bestimmt.

Die Funktionsweise von geschlossenen Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich häufig um ein Einkaufszentrum, ein Hotel oder ein Bürogebäude, welches an einem aufstrebenden oder schon attraktiven Standort geplant wird. Die Geldmittel für das Bauvorhaben werden aus dem Fond und somit von dem Investoren gestellt. Durch die zu erwartenden Mieteinnahmen nach Fertigstellung wird ein Gewinn in Aussicht gestellt und in der Regel wird die Immobilie nach ein paar Jahren zur Gewinnmaximierung veräußert. Meist müssen Investoren, die in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren wollen, mindestens eine vierstellige häufig jedoch eher eine fünfstellige Summe in den Fonds einzahlen. Zudem wird ein geschlossener Immobilienfonds nicht an der Börse gehandelt und die Anzahl der Zertifikate sind aufgrund der vorher bestimmten Geldsumme, die für das Immobilienprojekt benötigt wird, begrenzt. Wenn diese Summe erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Investor kann dem Fond beitreten. Die Investoren können durch diese Weise jedoch auch nicht einfach frühzeitig ihr Investment aus dem Fonds zurückziehen. Die einzige Option des früheren Austritts aus einem geschlossenen Immobilienfonds ist der Zweitmarkt, auf dem ein Verkauf der Fondsanteile in der Regel mit hohen Verlusten einhergeht. Investoren sollten also stets beachten, dass sie erst nach ein paar Jahren mit Profiten aus einem geschlossenen Immobilienfonds rechnen können. Auch ist zwar die Laufzeit grundlegend vorbestimmt, der eigentliche Verkaufszeitpunkt ergibt sich aber aus der Wertsteigerung, die das Objekt idealerweise hat. So sollte ein professionell geführter geschlossener Immobilienfonds azyklisch handeln und ein Grundstück oder eine Immobilie zu einem günstigen Preis erwerben sowie während einer starken Marktphase mit Gewinn verkaufen.

Geschlossener Immobilienfonds im Vergleich zum offenen Immobilienfonds

Im direkten Vergleich zeichnen sich offene Immobilienfonds durch ein kleineres Risiko aus als geschlossene Immobilienfonds. Bei einem geschlossenen Fonds wird oftmals eine wesentlich höhere Investmentsumme vom Anleger als Einstieg verlangt und das Geld wird nur in einem Projekt investiert. Bei einem offenen Immobilienfonds ist die Einstiegssumme deutlich geringer und steht so auch Kleininvestoren zur Verfügung. Zudem verteilt sich das Fondsvermögen bei einem offenen Immobilienfonds auf mehrere Objekte – das Risiko wird so weiter gestreut, jedoch auch der Gewinn verringert. Auch unterscheidet sich die Investmentdauer zwischen den beiden Immobilienfondsmodellen. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird das Geld fest über etwa fünf bis zehn Jahre angelegt bevor der Investor mit einer Rendite beziehungsweise Gewinnausschüttung rechnen kann und auch der Ausstieg aus dem Fonds ist nicht jederzeit möglich – ganz im Gegensatz zu einem offenen Immobilienfonds, wo ein Abstoßen der Fondsanteile nach dem Ablauf von 24 Monaten  mit einer Frist von 12 Monaten möglich ist. Die unterschiedliche Art des Immobilieninvestments bei einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds zeigt sich auch im Volumen des Fonds sowie in deren Laufzeit. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird in ein bestimmtes Projekt investiert, das Höchstvolumen des Immobilienfonds ist also festgelegt und auch die Laufzeit ist endlich. Ein offener Immobilienfonds ist hingegen skalierbar und kann theoretisch konstant wachsen. Somit gibt es hierbei auch kein definiertes Verkaufsziel oder eine zeitliche Begrenzung. Weltsparen hat in dieser Tabelle beide Investmentoptionen übersichtlich miteinander verglichen.

Geschlossene Immobilienfonds zur risikoreich?

Grundlegend gilt: Jedes Investment in Immobilienfonds – egal ob geschlossen oder offen – ist mit einem gewissen Risiko verbunden. Das Risiko von einem Fehlinvestment ist bei einem geschlossenen Investmentfonds natürlich höher als bei einem offenen, da das Geld in nur eine Immobilie oder ein Grundstück fließt und nicht breit auf verschiedene Projekte verstreut wird. Jedoch bietet diese Anlageoption auch höhere Gewinnchancen beziehungsweise ein größeres Potenzial einer hohen Rendite. Wer also schon ein umfangreiches Portfolio an verschiedenen Investitionen besitzt, kann durch einen geschlossenen Immobilienfonds dieses erweitern und das Risiko des Gesamtinvestments breiter streuen. Wie bei jedem Investment sollte natürlich der Investor das Projekt vor dem Einstieg in den Fonds analysieren und sich so dem Risiko bewusst werden, bevor das Geld blind angelegt wird.

Quellen:
 https://www.finanztip.de/investmentfonds/immobilienfonds/
 https://www.focus.de/finanzen/boerse/lexikon/boersenlexikon-immobilienfonds_id_10365071.html
 https://www.finanztreff.de/wissen/geschlossene-fonds/was-ist-ein-geschlossener-immobilienfonds/5707
 https://hausinvest.de/ratgeber/offene-und-geschlossene-immobilienfonds/
 https://www.weltsparen.de/geldanlage/fonds/geschlossene-immobilienfonds/

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Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2020