Die Geschichte der Immobilienwirtschaft

Der erste Band der Schriftenreihe des Instituts für ImmobilienÖkonomie ist erschienen. Darin werden die Entwicklung von Immobilienwirtschaft und -märkte in Deutschland seit dem II. Weltkrieg analysiert. Die Entwicklung, aber auch die Bedeutung von Immobilienwirtschaft und Immobilienmärkten werden anhand verschiedener Indikatoren aufgezeigt, wobei diese in Deutschland eine sehr wechselhafte Entwicklung hatten. Um zu wissen, wo der Weg der Branche hinführen kann, ist ein Blick zurück sicher lohnend.

Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft in der deutschen Volkswirtschaft lässt sich sowohl qualitativ als auch quantitativ erfassen. Qualitativ ist vor allem eine hohe Nützlichkeit der Immobilien für die Menschen gegeben. So ist Wohnen ein Grundbedürfnis und auch Immobilien als Arbeits- und Produktionsorte sowie Einkaufsmöglichkeiten sind wichtig für die Menschen.

Aber auch quantitativ ist die Immobilienwirtschaft ein beachtlicher Wirtschaftszweig. Es gibt starke und komplexe Verflechtungen mit anderen Branchen und innerhalb der gesamten Volkswirtschaft. Heterogene Aussagen über die gesamtwirtschaftliche Bedeutung ergeben sich aufgrund der Vielschichtigkeit der Immobilienwirtschaft. Um die volkswirtschaftliche Bedeutung zu erfassen, werden verschiedene Marktabgrenzungen vorgenommen und Indikatoren aus unterschiedlichen volkswirtschaftlichen Bereichen und Statistiken herangezogen, wobei sich ein komplexes und teilweise ein differenziertes Bild darstellt.

Die langfristige Entwicklung von den Anfängen Deutschlands bis Mitte der 1980er Jahre waren die Immobilienmärkte nur in Grundzügen vorhanden. Vermietungs- und Investmentmärkte wie in den Großstädten heutiger Prägung waren nicht erkennbar.

Seit der Wiedervereinigung lassen sind verschiedene Immobilienzyklen unterscheiden; die Entwicklung nach 1990 war volatil und zyklisch. Exogene Schocks aus verschiedenen Bereichen waren dafür verantwortlich, dass es eine derart unregelmäßige Entwicklung gab. Dies waren zunächst realwirtschaftlich verursachte Konjunkturaufschwünge. Zum einen gab es den ersten Zyklus, der mit der Wiedervereinigung begann und bis Mitte der 1990er Jahre anhielt. Die Wiedervereinigung sorgte für einen starken Anstieg der Nachfrage – auch auf den Immobilienmärkten. Mit einer Zeitverzögerung reagierte dann auch das Angebot, sodass es zu einem hohen Überangebot an Flächen kam. Zum anderen folgte der zweite Zyklus, der durch den Dotcom-Boom bestimmt wurde. Ausgelöst durch technische Innovationen setzte ein Boom im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologien ein, der aber nicht lange anhielt. So waren die Effekte für die Branche nur zeitlich begrenzt.

In diesem Jahrtausend kamen die Impulse für den jeweiligen Beginn eines Zyklus von der Geldpolitik der Zentralbanken. Der Dotcom-Crash hatte weltweit einen Konjunktureinbruch zur Folge, der durch die Politik der Notenbanken bekämpft wurde. Durch deren ultra-expansives Agieren bei der Liquidität und den Leitzinsen sanken zum einen die Zinsen für die Finanzierung von Immobilien und zum anderen wurden Immobilien als alternative Assets sehr attraktiv. Die Geldpolitik führte auch zu einem Immobilienboom, dem sich ein Crash anschloss. Danach löste wiederum eine extrem expansive Geldpolitik seit 2009 einen Aufschwung aus, der sich u. a. in sehr stark steigenden Immobilienpreisen zeigte.

Mit Beginn dieses Jahrzehnts waren wiederum exogene Schocks für eine Zeitenwende verantwortlich: beginnend mit der Pandemie folgten der Ukraine-Krieg und die hohen Inflationsraten. Die Krisen haben zunächst nur geringe Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft und die -märkte gehabt. Eine Zäsur hat aber die Geldpolitik gebracht: hier waren es die Zinsanhebungen, die vor allem aufgrund der Schnelligkeit des Anstiegs, zu einer Neuorientierung führten. Zwar erhöhte die EZB ihre Leitzinsen zur Jahresmitte 2022, aber schon im Vorfeld stiegen die langfristigen Bauzinsen zunächst leicht und dann mit wachsender Dynamik an. Es handelt sich jedoch dabei nicht um eine nachhaltige Transformation, also eine völlig neue Situation, sondern vielmehr um eine zyklische Bewegung.

Die nur aufwärts gerichtete Entwicklung des letzten Jahrzehnts hat die Marktteilnehmer darüber hinweggetäuscht, dass es sich bei der Immobilienwirtschaft und den Immobilienmärkten um eine sehr zyklische Branche handelt. Nicht umsonst ist der Begriff „Immobilienzyklus“ in der Volkswirtschaftslehre sehr verbreitet. Die nicht unbegründete Erwartung ist, dass es zumindest mittelfristig wieder aufwärts gehen wird.

Band 1 der Schriftenreihe des Instituts für ImmobilienÖkonomie über die Geschichte der Immobilienwirtschaft in Deutschland finden Sie unter dem folgenden Link: https://www.institut-fuer-immobilienoekonomie.de/schriftenreihe/

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Institut für Immobilienökonomie, Lüdinghausen
Erstveröffentlichung: Institut für Immobilienökonomie, Februar 2023