Gemeinschafts- vs. Sondereigentum

Wer den Kauf einer Eigentumswohnung plant, muss sich früher oder später mit den Themen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auseinandersetzen. Als Käufer erwirbt man nämlich nicht nur die Wohnung selbst, sondern darüber hinaus Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum. Da dieses jedoch zum Teil auch den anderen Eigentümern gehört, sind bauliche Veränderungen daran nur eingeschränkt möglich. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte man sich deshalb vorher über die genauen Besitzverhältnisse informieren.

Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum
Beschäftigt man sich zum ersten Mal mit dem Thema Eigentumswohnung, denkt man wahrscheinlich zunächst an den Erwerb einer abgeschlossenen Einheit aus Wänden, Böden, Decken, Fenstern und Einrichtungsgegenständen. Aus Perspektive des Wohnungseigentumsgesetzes ist das aber nicht ganz richtig. Tatsächlich erwirbt man Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit diesen wiederum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheiden sich im Wesentlichen durch das Ausmaß, in dem man Veränderungen daran vornehmen kann. Ein Überblick über die wichtigsten Unterschiede.

1. Sondereigentum
Zum Sondereigentum gehört die Wohnung inkl. aller Dinge darin, die man entfernen oder hinzufügen kann, ohne dass damit das Gemeinschaftseigentum verändert oder ein Miteigentümer negativ beeinflusst wird.
Grundsätzlich kann es sich beim Sondereigentum nur um eine abgeschlossene Wohneinheit handeln, die unmittelbar vom Gemeinschaftseigentum aus erreicht werden kann und alle Voraussetzungen erfüllt, die notwendig sind, um einen Haushalt für Wohnzwecke zu erfüllen.

Beispiele:

• Badeinrichtung
• Heizkörper (bei Etagenheizung)
• Kücheneinrichtung
• Tapeten
• Teppich
• Türen (innerhalb der Wohnung)
• Nicht tragende Wände

Welche Rechten und Pflichten sich aus dem Sondereigentum ergeben, ist in § 13 WEG und § 14 WEG geregelt. Zu den Rechten gehören die freie Ausgestaltung der Wohnung mit Tapeten, Wandfarbe und Fliesen, die finanzielle Belastung z. B. in Form eines Grundbucheintrags, der freie Verkauf mit Verwalterzustimmung sowie die Nutzung zu Zwecken, die im Einklang mit der Teilungserklärung stehen (z. B. Wohnen, Vermieten, Einrichten eines Büros). Die Pflichten umfassen unter anderem die Kostenübername für alle notwendigen Arbeiten im Rahmen der Renovierung und Instandsetzung (Schimmelbeseitigung, Streichen), die Vermeidung von Beeinträchtigungen der Wohnqualität der anderen Eigentümer (Lärm-, Geruchsbelästigung) und die Einhaltung aller Vorgaben der Teilungserklärung.

Dabei ist zu beachten, dass nicht zwingend jeder Ausstattungsgegenstand in der Wohnung automatisch zum Sondereigentum gehört. Das ist beispielsweise bei einem Heizkörper und den zugehörigen Rohren der Fall, wenn alle Wohnungen mit einer Zentralheizung versorgt werden.

2. Gemeinschaftseigentum
Grundsätzlich kann man sagen, dass alles zum Gemeinschaftseigentum gehört, was nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zugerechnet wird. Was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist in § 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Hierzu zählen:

• Das Grundstück, auf dem das Mehrfamilienhaus gebaut ist
• Tragende Wände
• Balkongeländer
• Treppengeländer
• Aufzüge
• Bewirtschaftungsräume

Änderungen am Gemeinschaftseigentum können anders als beim Sondereigentum nicht unabhängig von einem Eigentümer beschlossen und durchgeführt werden. Dies ist nur indirekt über die Abstimmung bei der Eigentümerversammlung möglich.

Wie das Sondereigentum ist das Gemeinschaftseigentum mit Rechten und Pflichten verbunden. Zu den Rechten gehören die Nutzung des Gemeinschaftseigentums in Übereinstimmung mit geltenden Gesetzen, Beschlüssen und Vereinbarungen, die Beteiligung an Einnahmen, die auf dem Gemeinschaftseigentum erzielt werden, und die eigenständige Abwehr unmittelbar drohender Schäden für das Gemeinschaftseigentum.

Zu den Pflichten der Eigentümer gehören der sorgsame Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum, die anteilige Übernahme von Kosten, die in Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums entstehen, und die Sicherstellung, dass Vermieter und Besucher das Gemeinschaftseigentum sorgsam nutzen.

Hinweis:
Im Einzelfall kann es auch individuelle Regelungen zur genauen Verteilung in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft geben, in der die genaue Aufteilung der Miteigentumsanteile und deren Ausgestaltung festgelegt ist. Bei allen Fragen rund um das Thema kann man sich beispielsweise an die zuständige Hausverwaltung wenden.

Wann ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum von Bedeutung?
Der Unterschied der beiden Eigentumskategorien ist vor allem dann relevant, wenn Veränderungen an Wohneinheiten vorgenommen werden sollen.

Selbstständig darf vom Wohnungseigentümer nur über die Veränderungen von Sondereigentum entschieden werden. Geht es um Veränderungen von Gemeinschaftseigentum muss die gesamte Eigentümergemeinschaft befragt und um Zustimmung gebeten werden.

Deshalb sollte man sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung genau darüber informieren, welche Wohnungsbestandteile zum Sondereigentum gehören und welche Spielräume der Eigentümer bei der Gestaltung seiner Räume hat. Auf diese Weise vermeidet man unangenehme Überraschungen. Das Gemeinschaftseigentum ist nämlich umfassender, als man zunächst annimmt, und reicht häufig auch in die Wohnung hinein. Hierzu zählen beispielsweise die Innenseiten der Balkonbrüstung und der Fußbodenbelag des Balkons.

Der Zweck der Trennung besteht darin, den einzelnen Wohnungseigentümer und die gesamte Eigentümergemeinschaft zu schützen. Schließlich wäre es besorgniserregend, wenn ein einzelner Eigentümer tragende Wände einreißen könnte.

So findet man heraus, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist
Es gibt ein Dokument, in dem verbindlich festgelegt ist, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist – die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Alles, was gemäß dieser Erklärung nicht zum Sondereigentum gehört, wird automatisch dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet.

Deshalb ist es wichtig, sich die Teilungserklärung vor dem Kauf genau anzusehen. Nur so weiß man vor dem Abschluss des Kaufvertrags, was zur Wohnung gehört und was nicht. Exposees des Immobilienmaklers sind diesbezüglich nicht aussagekräftig.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von WOBEGE mbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2020