Gar nicht so unterschiedlich

Kunst oder Wissenschaft? Intuitiv verkörpern die beiden Begriffe Gegensätze. Bei näherer Betrachtung zeigt sich aber, dass sie eine deutliche Gemeinsamkeit haben – beide versuchen ganz allgemeine Fragen zum menschlichen Dasein und gesellschaftlichen Umgang zu beantworten.

Die Herangehensweise und die Tools, die der Immobilienforschung (der Wissenschaft) zur Verfügung stehen unterscheidet sich heute deutlich von der Situation von vor 20 Jahren. Obwohl Transparenz weiterhin ein Problem in der Immobilienbranche darstellen kann, hat sich die Datenqualität deutlich verbessert, Prognosen sind zuverlässiger und die Anwendung von Portfolio-Allokationstools ist im Markt etabliert.

Perfektion auf technischer Ebene ist allerding kaum zu erreichen. Immobilienmärkte sind überaus komplexe Systeme, die von einer großen Anzahl von Variablen beeinflusst werden. In diesem Ökosystem sind simple Kausalitäten zum Teil fehl am Platz und können zu falschen Ergebnissen führen. Zusätzlich unterscheiden sich die individuellen Investmentansprüche, der strategische Ansatz eines Investors kann sich maßgeblich von den Ansprüchen eines anderen unterscheiden. In diesem Prozess kann die Kunst guter Portfolio-Entscheidungen über den Erfolg oder Misserfolg einer Allokations-Strategie entscheiden. Genau hier ist der Faktor-Investing Ansatz ein mächtiges Tool: Denn es verbindet die technischen Aspekte der Allokation mit eher subjektiven und intuitiven Einschätzungen individueller Investoren.

Der Ansatz oder die Sprache des Faktor-Investing ist allerdings in der Finanzwelt verankert. Gleichzeitig ist der Immobilienjargon sehr spezifisch und technisch und damit nicht leicht Branchenfremden zu vermitteln. Dies trug dazu bei, dass Immobilien als eine Anlageklasse angesehen wurden, die sich fundamental von anderen unterscheidet. Dies ist allerdings nicht der Fall, denn Immobilien lassen sich, wie andere Anlageklassen auch, durch Risiko und Return Betrachtungen analysieren, erklären und einordnen. Was hier also gebraucht wird, ist ein wenig „Übersetzungsarbeit“, um die Eigenheiten von Immobilieninvestments in einen weiteren Finanzwelt-Kontext zu stellen.

Faktor-Investing versucht das Verhältnis von Risiko und Return zu verbessern, indem Assets und Märkte anhand spezifischer Komponenten ausgewählt werden. Diese werden durch messbare Faktoren definiert, die wiederum Informationen zu Risiko und Return tragen. Der Erfolg des Ansatzes zeigt sich in seiner breiten Anwendung. Faktor-basierte Investment Strategien wachsen etwa drei Mal so schnell wie die gesamte Asset Management Industrie. Blackrock schätzt, dass etwa 1,8 Bn. Euro an Assets weltweit Faktor-Strategien unterliegen.

Faktor-Investing ist konzipiert um Diversifikation zu verbessern, Returns „über Markt“ zu generieren und Risiken einzuschränken. Obwohl die Faktor-Investing Theorie vor allem im Aktienbereich untersucht wurde, scheint der Ansatz auch bei anderen Asset-Klassen, wie Bonds, Währung und Rohstoffen relevant. Also warum nicht auf die Immobilienbranche übertragen?

Die Vorteile können enorm sein. Geographisch aufgestellte Portfolio-Allokation ist eine weiterhin übliche Vorgehensweise von Asset Managern. Allerdings schwinden die Diversifikationsvorteile, wenn die ausgewählten Märkte einem allgemeinen Markttrend mehrerer Anleger folgen. So könnte zum Beispiel ein Investor einen
Standort-Mix von Städten aufbauen, die unter bestimmten Umständen alle gleichzeitig in schwieriges Fahrwasser geraten und die dort belegenen Immobilien damit an Wert verlieren. Faktor-Investing kann durch die Fokussierung auf bekannte und beständige Ertragsfaktoren einige potenzielle Risiken umgehen.

Doch wie funktioniert das in der Praxis? Klassische Strategien allokieren nach Ländern (oder Städten) und nach Sektoren, sprich Nutzungsarten. Wir hingegen allokieren nach Faktoren. Diese Faktoren und deren Zusammensetzung zeigen uns dann, an welchen Standorten mit welcher Nutzungsart ein Investment erfolgen sollte. Darüber hinaus variieren die Standortempfehlungen der Faktoren je nach Zeitpunkt, was dem Allokationsprozess eine gewisse Dynamik einverleibt.

Unsere Analyse konzentriert sich auf sechs Faktoren, welche alle für Immobilieninvestments von Bedeutung sind. Diese sind: Growth, Yield, Low Volatility, Liquidity, Quality und Value. Sie bilden damit einen Teilbereich der Faktoren aus dem Aktienmarkt. Standorte und Nutzungsarten entsprechend der Anlagevorgaben werden dann je nach Bewertung im jeweiligen Faktor eingestuft. Dabei haben wir rund 140 europäische Standort-Sektor Kombinationen für jeden der sechs Faktoren in Bezug zueinander gesetzt. Die den Faktoren zugrundeliegenden Variablen umfassen die Bereiche Immobilien, Volkswirtschaft, Demografie sowie weitere relevante Indikatoren. Sobald schließlich alle Märkte ordnungsgemäß klassifiziert sind kann daraus unter Berücksichtigung jener Faktorallokation, welche die Anlegerinteressen am besten widerspiegelt, das passende Portfolio aufgebaut werden.

An dieser Stelle können wir nicht tiefer auf die methodologisch technischen Details eingehen. Jedoch sollten wir uns immer daran erinnern, dass die Welt niemals nur schwarz oder weiß ist. Eine Portfolio-Konstruktion unter Zuhilfenahme von Wissenschaft und Kunst kann uns dabei helfen, dies nicht aus den Augen zu verlieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH
Erstveröffentlichung: in englischer Sprache bei „Institutional Real Estate Europe", Juli 2019