Für Investoren mit Weitblick

Während die Flaute auf dem Investmentmarkt langsam abebbt, erweist sich der deutsche Mietwohnungsmarkt einmal mehr als langfristig vielversprechende Assetklasse. Wohn-Investments zeigen sich spürbar weniger anfällig für Wertschwankungen und bieten vor allem über lange Zeiträume wachsende Cashflows.

Allmählich mehren sich die positiven Signale auf dem Immobilienmarkt. Bei den Immobilienpreisen in Deutschland deutet sich eine Stabilisierung auf immer noch hohem Niveau an, nachdem sie knapp zwei Jahre lang sukzessive gefallen waren. Mit Blick auf die Wohnimmobilien verzeichnet etwa der Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal 2024 einen leichten Anstieg in Höhe von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Für den Index wertet vdp Research quartalsweise Immobilientransaktionsdaten aus, die von mehr als 700 deutschen Banken bereitgestellt werden. Vergleicht man mit dem vdp-Index die Preisentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien der letzten zehn Jahre, zeigt sich, dass Wohnimmobilien zum einen die größere Wertsteigerung erfahren haben. So wuchs der Index für Wohnen von 116,4 im Jahr 2014 auf 190,5 im zweiten Quartal 2024, ein Plus von 64 Prozent, während der Index für Gewerbeimmobilien von 114,6 auf 129,1 stieg, plus 13 Prozent. Zum anderen fiel der Rückgang der Preise seit dem Peak 2022 bei Wohnimmobilien mit minus sieben Prozent geringer aus als bei Gewerbeimmobilien mit minus 15 Prozent.

Die Wohnimmobilienwerte sind seit 2014 in ähnlichem Ausmaß gestiegen wie der deutsche Aktienindex DAX, allerdings ist die Volatilität des DAX sehr viel höher als die des vdp-Index.

Abb. 1: vdp-Immobilienpreisindex Q2 2024

Hohe Flächennachfrage lässt Mieteinkünfte steigen

Zur langfristigen Wertentwicklung der Wohnimmobilien kommen die stabilen, gut prognostizierbaren Mieteinkünfte und die demografische Entwicklung in den Wachstumsregionen, die zu einer entsprechend stabilen bis steigenden Wohnungsnachfrage führt. Laut Empirica sind allein im zweiten Quartal 2024 die inserierten Mieten gegenüber dem ersten Quartal um 1,4 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,8 Prozent. Ein noch positiveres Bild ergibt sich im Rückblick auf die vergangenen zehn Jahre. In diesem Zeitraum haben die Neubaumieten deutschlandweit um 48 Prozent zugelegt: In den kreisfreien Städten um 47 Prozent und in den Landkreisen um 49 Prozent. Viel stärker als die gesetzlich strenger regulierten Bestandsmieten steigen die Neuvertragsmieten. Die Folge ist, dass viele Menschen Umzüge vermeiden.  

Zudem bewirkt die geringe Neubautätigkeit, dass sich der Wohnraummangel weiter verschärft und das Niveau des Wohnungsleerstands auf ein Minimum sinken lässt. Allein in diesem Jahr fehlen nach Angaben des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) deutschlandweit 600.000 Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden nach Zahlen des Statistischen Bundesamts nur 106.700 neue Wohnungen genehmigt. Das sind 21,1 Prozent weniger als in den ersten sechs Monaten 2023. Somit ist auch künftig weiter mit steigenden Mieten zu rechnen.

Gerade in Großstädten wird es immer schwieriger, eine Mietwohnung zu finden. Im Vergleich zu Anfang 2022 wurden laut IW-Wohnindex im zweiten Quartal 2024 in den sieben größten deutschen Städten 27 Prozent weniger Mietwohnungen inseriert.

Auch sorgt das Interesse von Wohninvestoren wieder für Belebung auf dem Markt, wie die Marktberichte der großen Maklerhäuser für das erste Halbjahr 2024 nahelegen. Beispielsweise verzeichnete Colliers ein Transaktionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro im zweiten Quartal, knapp 80 Prozent über dem der ersten drei Monate. In einer von EY durchgeführten Umfrage unter Versicherungsunternehmen gaben 69 Prozent der Befragten an, dass Wohnen für sie die beliebteste Nutzungsart sei.

Und nicht zuletzt bleiben Immobilien und insbesondere Wohnimmobilien ein wirksamer Inflationsschutz. Hierbei spielt allerdings der Anlagehorizont eine entscheidende Rolle. Gerade langfristige Engagements am Wohnungsmarkt bieten Anlegern eine interessante Kombination aus stabilen Immobilienwerten und guten Cashflow-Aussichten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von INDUSTRIA Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: Fondsbuch, November 2024