Finanzierung 2.0

Flexibel, kostengünstig, digital: Diese Attribute verbindet man mit den Finanzierung 2.0-Angeboten von Crowdinvesting-Plattformen. Wie funktionieren aber diese neuen digitalen Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung? Wie können Immobiliengesellschaften profitieren? Was müssen sie dabei leisten? Welche Objekte eignen sich überhaupt? Und last but not least: Von welchen Vorteilen profitiert der Privatanleger, so dass die benötigten Finanzierungssummen überhaupt zusammen kommen?

Von der Finanzierung von Unternehmen bis hin zu Immobilien: Das Prinzip Crowdinvesting
Anfänglich ging es beim Thema Crowdinvesting um die Finanzierung von Unternehmen. Das Prinzip war und ist denkbar einfach: Eine große Anzahl von Menschen („Crowd“) bringt eine Finanzierungssumme auf, die Startups und junge Unternehmen für die Geschäftsaufnahme bzw. weiteres Wachstum benötigen. Die Finanzierung von Unternehmen war bislang nur institutionellen Geldgebern vorbehalten. Crowdinvesting öffnet diese Anlageklasse nun auch für Privatinvestoren und ermöglicht ihnen, sich auch mit geringen Summen in diesem Bereich zu engagieren. Die Crowd gibt ihr Geld - und erwartet von den Unternehmen im Gegenzug die Rückzahlung des Kapitals plus Rendite. Investoren und Unternehmen finden sich über eine Website, der Crowdinvesting-Plattform, zusammen.

Auf diesen Webseitenfinden die Anleger alles, was sie für ihre Investitionsentscheidung benötigen: Transparente Informationen zu den Unternehmen und alle Funktionalitäten, die sie für den Kapitaltransfer benötigen. Dazu bleiben die Kosten schlank: Dank effizienter Online-Struktur, die ohne administrativen Überbau auskommt, müssen die Investoren nicht die üblichen Verwaltungs- Vertriebs- und Provisionskosten tragen, die sie von konventionellen Anbietern kennen.

Crowdinvesting und Immobilien: Wie funktioniert die Finanzierung von Immobilien auf Bergfürst?
Vom Prinzip her verlaufen die Prozesse ähnlich wie bei den Unternehmensfinanzierungen. Die Immobiliengesellschaft bietet der Crowd handelbare Fremdkapital-Beteiligungen an einer Einzelimmobilie an. Das im Rahmen der Emission eingesammelte Mezzanine-Kapital kann vielseitig zum Einsatz kommen. Im Falle der Projektfinanzierung ersetzt es einen Teil des Eigenkapitals. Bei der Bestandsimmobilie bietet es die Möglichkeit, gebundenes Eigenkapital frei zu setzen, welches dann für weitere Projekte zur Verfügung steht. Die Anleger erhalten ein Finanzprodukt mit einer festen Verzinsung und ggf. mit einer Wertsteigerungs- oder Bonuskomponente.

Die Anleger finden auf der Plattform von Bergfürst alle Informationen rund um die Immobilie, damit sie ihre Anlageentscheidung eigenverantwortlich treffen können. Dazu zählen vor allen Dingen: Exposé, Info-Memo, Fragen und Antworten-Forum und ein Imagefilm. Bergfürst bietet darüber hinaus eine Art „Schwarzes Brett“, über das die Beteiligungen, im Rahmen von Angebot und Nachfrage, gehandelt werden können.

Welche Objekte eignen sich überhaupt?
Objekte aus dem Bereich Wohnen und Gewerbe (sowohl Bestands- als auch Projektimmobilien) kommen infrage. Für die Zukunft können wir uns aber auch weitere Objektkategorien vorstellen – wie z. B.Aufteilermodelle. Die benötigte Kapitalsumme sollte sich mindestens auf 500.000 Euro belaufen.

Was müssen die Immobiliengesellschaften leisten?
Die Emittenten müssen ihren Anlegern zu Beginn der Emission und dann kontinuierlich bis zum Laufzeitende aktuelle Informationen an die Hand geben, so dass sie ihre Anlageentscheidungen eigenverantwortlich treffen können. Dazu gehören insbesondere diese jährlichen Standards: Veröffentlichung von Jahresabschlussberichten, aktualisierte Wertgutachten (bei Bestandsimmobilien) und das Ausrichten einer Informationsveranstaltung.

Und was macht das Angebot für Investoren interessant?
Immobilien stellen nicht nur im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine attraktive Investmentmöglichkeit dar. Für eher konservative Anleger und um das Risiko bei der eigenen Anlagestrategie möglichst breit zu streuen, sind sie zu jeder Zeit unverzichtbar. Wer keine Immobilie kaufen möchte, vielleicht auch, um nicht „alles auf ein Pferd“ setzen zu müssen und um die lästige Verwaltung zu vermeiden, wird zu dieser Form der Immobilien-Beteiligungen greifen – denn sie hält viele Vorteile für Investoren bereit, die Fonds so nicht bieten können.

Fonds: wenig transparent, kostspielig und kaum Flexibilität
Wer in Fonds investiert, kennt oft nicht die genauen Investitionsgüter: Das Geld fließt in eine Vielzahl von Immobilien, die im Einzelnen nicht analysiert werden können. Zudem müssen Fonds-Anleger oft ­­­einen 4- bis 5-stelligen Betrag in die Hand nehmen und darüber hinaus empfindliche Gebühren zahlen: 3-5% Aufschlag zzgl. bis zu 3% jährliche Verwaltungskosten. Die Fonds selbst belasten oft 20 % und mehr Neben- und Weichkosten. Darüber hinaus ist die Flexibilität eingeschränkt: Bei offenen Fonds können die Anteile erst nach 24 Monaten veräußert werden. Trennen sich zu viele Investoren von ihrem Engagement, droht dazu die Zwangsschließung. Bei geschlossenen Fonds bleibt das Kapital sowieso während der gesamten Laufzeit gebunden.

Modetrend oder echte Immobilien-Finanzierungs-Alternative?
Letztlich entscheidet die Nachfrage. Sie hat uns gezeigt, dass sich der Markt bzw. die Marktteilnehmer zeitgemäße, digitale, flexible und kostengünstige Finanzierungs- bzw. Investment-Chancen wünschen.
Aktuell gibt es weltweit ca. 132 Plattformen, die Immobilienfinanzierungen via Crowdinvesting anbieten – davon ca. 30 in Europa. Wahrscheinlich sind die von uns recherchierten Zahlen bereits bei Erscheinen dieses Artikels inaktuell – denn die Anzahl der Plattformen wächst stetig. Verwundern braucht das nicht: Die Angebote sind sowohl für die Immobilienhalter als auch die Investoren attraktiv und stellen für beide Parteien eine Win-Win-Situation dar: Die Gesellschaften kommen unkompliziert und preiswert an frisches Kapital, die Anleger können mit kleinen Summen in Immobilien investieren – ohne die üblichen Weichkosten. Zudem sind viele klassische Fonds durch die Neugestaltung des KAGB in wirtschaftliche Bedrängnis geraten bzw. werden aus diesem Grund weniger Immobilien-Fonds aufgelegt. Gerade auch in diesem Bereich kann eine Plattform-Finanzierung eine sehr gute Alternative sein.
Und da zeitgemäße, digitale, flexible und kostengünstige Finanzierungs- und Investment-Chancen wie sie Crowdinvesting-Plattformen anbieten, nie aus der Mode kommen werden, beschreibt dieser Artikel keinen kurzlebigen Trend, kein „One-Hit-Wonder“, sondern eine echte Immobilien-Investment-Alternative, die dauerhaft ihren Platz neben den klassischen Angeboten einnehmen wird.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BERGFÜRST AG
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung Ausgabe 5/6 2015