Fälligkeit des Maklerlohns

Häufig enthalten Vermittlungsverträge Regelungen, wonach der Makler seinen Lohn erst mit der tatsächlichen Durchführung des von ihm vermittelten Hauptvertrags erhalten soll. Gelangt der Hauptvertrag nicht oder nur verzögert zur Ausführung, kann allerdings zweifelhaft sein, ob der Makler seinen Lohnanspruch gegen seinen Auftraggeber durchsetzen kann. Als Beispiel sei zu nennen, dass die Auszahlung einer vermittelten Bauträgerfinanzierung nicht möglich ist, weil der Bauträger die Auszahlungsvoraussetzungen gegenüber der Bank nicht erfüllt. Nachfolgend ist kurz darzustellen, wie Makler sich vor solchen „bösen Überraschungen“ absichern können.

Bekannt und bewährt – Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 1966, also vor über einem halben Jahrhundert, entschieden (BGH, Urteil v. 18.04.1966 – VIII ZR 111/64, bestätigt durch BGH, Urt. v. 19.06.1980 – IVa ZR 11/80 und BGH, Urt. v. 27.02.1985 – Iva ZR 121/83), dass eine Verknüpfung des Maklerlohnanspruchs mit der Ausführung des vermittelten Vertrags nicht in dem Sinne geschehen müsse, dass die Entstehung des Lohnanspruchs aufschiebend bedingt (§ 158 BGB) auf die Durchführung des Vertrags sei. Vielmehr könne der Sinn einer solchen Regelung auch darin liegen, dass gemäß § 652 BGB der Lohnanspruch bereits mit Abschluss des Vertrags entstehe und lediglich seine Fälligkeit an die Ausführung des Vertrags geknüpft sein soll. Bei einer solchen Auslegung könne der Auftraggeber des Maklers die Ausführung des Vertrags und damit die Fälligkeit des Maklerlohnanspruchs aber nicht beliebig hinauszögern. Verzögere er dennoch die Ausführung des Vertrags oder führe er diesen überhaupt nicht aus, werde der Maklerlohnanspruch gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel nach einer Zeitspanne fällig, innerhalb derer mit der Ausführung des Vertrags gerechnet werden konnte. Der Zeitpunkt der Fälligkeit des Provisionsanspruchs des Maklers sei dabei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, also nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Parteienwillens zu ermitteln, wobei es dabei auf die konkreten Umstände des Einzelfalles ankomme. Wichtig ist schließlich die Feststellung des Bundesgerichtshofes, dass es bei der Ermittlung des Fälligkeitszeitpunkts unerheblich sei, ob der Auftraggeber schuldhaft die Verzögerung oder Nicht-Ausführung des Hauptvertrags verursacht habe.

Praktische Konsequenzen

Im Rahmen der Vertragsgestaltung ist zunächst zu beachten, dass die Entstehung des Provisionsanspruchs klar und deutlich an den Abschluss des vermittelten Vertrags anknüpft und lediglich die Fälligkeit der Provisionszahlung (§ 271 BGB) von der Durchführung des Vertrags abhängen darf. Für eine Darlehensvermittlung an Verbraucher gilt dies allerdings nicht, da dort die Regelung in § 655c S. 1 BGB die Fälligkeit des Maklerlohns ohnehin an die Auszahlung des Darlehens an den Auftraggeber knüpft.

Des Weiteren ist es sinnvoll, die betreffende Klausel um die vom Bundesgerichtshofs definierte Formel zu ergänzen, wonach die Fälligkeit der Provisionszahlung im Falle der verzögerten oder nicht erfolgten Ausführung des vermittelten Vertrags jedenfalls innerhalb einer Zeitspanne fällig werden soll, innerhalb derer die Parteien mit der Ausführung des Vertrags rechnen konnten. Unabhängig davon sollte sich der Vermittler idealerweise bei erfolgreicher Vermittlung des Hauptvertrags eine Dokumentation erstellen bzw. beschaffen, aus der sich ermitteln lässt, welchen Zeitraum sich die Parteien für die Ausführung des Hauptvertrags vorgestellt haben. Hierzu kann es zum Beispiel im Rahmen der Vermittlung einer Bauträgerfinanzierung genügen, den bei der finanzierenden Bank durch den Projektentwickler eingereichten Zeit- bzw. Ablaufplan des finanzierten Bauprojekts zu beschaffen, auf dessen Grundlage die Bank ihre Auszahlungen gestützt hat.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2018